материнский капитал квартира на кого оформляется квартира

На кого оформить квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал — это государственные деньги, распоряжается ими мама, а выдаются они в связи с рождением второго ребёнка. Отсюда вопрос: если купить на них квартиру, то кому она будет принадлежать? По закону — всей семье, ведь другое название субсидии — семейный капитал. Поэтому важно всё правильно оформить, чтобы никого не лишить законных прав.

Покупка квартиры с использованием материнского капитала: когда регистрируют права

Квартир без собственников не бывает. Информация обо всех правах на недвижимость хранится в государственной организации — Росреестре. Если собственник меняется, сделка проходит регистрацию, новые сведения вносятся в базу данных. Все правила описаны в законе «О государственной регистрации недвижимости».

На первом этапе продавец и покупатель заключают договор купли-продажи квартиры. А потом вместе обращаются в Росреестр для регистрации новых прав. На практике прийти можно в регистрационную палату, МФЦ или к нотариусу. Нотариальное удостоверение обязательно, если квартира у продавца находится в долевой собственности (до августа 2019), собственник несовершеннолетний или недееспособный. В остальных ситуациях это добровольно — на усмотрение сторон.

Регистрация займёт 7 дней в Росреестре, 9 дней через МФЦ и 3 дня через нотариуса. Пошлина за услугу — 2 000 руб. По итогу новый собственник получает на руки договор с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, где будет изменённая информация о правах на квартиру. С этого момента вся семья вступает в права собственности.

Только после этого можно задейстововать материнский капитал. Правила диктует закон 256-ФЗ. С полученными документами мама подаёт заявление в Пенсионный фонд или МФЦ. Там проверяют соответствие сделки закону и через 1,5 месяца переводят деньги продавцу. Когда передать оставшуюся часть, стороны договариваются сами.

Это самая простая схема. Дополнительные действия появляются, когда квартиру покупают на этапе стройки или в ипотеку. Полное право собственности оформляют только после того, как дом будет сдан, а ипотека выплачена. Распорядиться материнским капиталом можно и до этого, просто для подтверждения цели расходования будут нужны другие документы. На момент подачи заявления они уже должны быть на руках, причём с отметкой от Росреестра.

Видео: правила регистрации прав на недвижимость

На кого оформляется квартира, купленная на материнский капитал

Требование закона однозначно: квартира должна оказаться в общей долевой собственности всей семьи, включая будущих детей. Вопрос только в сроках, а они зависят от особенностей сделки.

Жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

п. 4 ст. 10 закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 18.03.2019) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Размер долей закон не оговаривает. По умолчанию они делятся поровну. К примеру, семья из четырёх человек получает по 1/4 в праве долевой собственности. Родится ещё один ребёнок — их распределяют по 1/5. По соглашению родителей это соотношение можно изменить: хоть выделить одному основную долю, а другим оставить по 1/1000. Но не всё так просто.

Позиция властей такова, что все члены семьи имеют равные права на средства материнского капитала. Это целевая субсидия, а средства государственные. Отсюда вывод: если удалось купить квартиру за сумму капитала, то доли выделяют всем поровну. Что касается остальных денег, на них могут быть разные права.

Пример из судебной практики. Квартиру купили на материнский капитал (328 тыс.) плюс деньги мужа, которые он получил в подарок от матери (3 миллиона). Это его личное, а не совместное имущество. При разводе оно не делится с женой пополам. Но пара решила развестись, а жена на суде настаивала на разделе квартиры в равных долях с ней и детьми. Суд с этим не согласился и присудил мужчине более весомую долю. Остальным — пропорционально средствам материнского капитала.

В квартире, купленной на материнский капитал, по документам должны быть выделены доли всем членам семьи

Распространённая практика — выделять детям минимально возможные доли. И вот почему: если придётся снова сменить жильё, служба опеки проконтролирует, чтобы их жилищные условия не ухудшились. Чиновники будут сравнивать общую площадь и размер долей в них. Чуть меньше — и обмен не одобрят. А если потребуются услуги нотариуса, небольшие доли позволят сэкономить на оплате. Минимум каждой доли рассчитывается по пропорции: процент вложенного материнского капитала в общей стоимости квартиры / количество членов семьи.

Взрослые могут отказаться от своей доли — это их право. Но сделать это лучше после использования субсидии и оформления всех документов на квартиру. Пенсионный фонд не всегда одобряет такие сделки и переводит деньги. Аргумент тот же: деньги государственные и тратиться должны по правилам. Как вариант, у супругов их доля может остаться в совместной собственности, у каждого из детей — своя.

Детей лишить их доли нельзя ни под каким предлогом. Когда станут совершеннолетними, тогда получат возможность распоряжаться своим имуществом самостоятельно. До этого их права должны соблюдать родители. В том числе право на долю в общей квартире.

Особенности оформления квартиры в разных ситуациях

Основное правило в том, что доли всем надо выделить не позже 6 месяцев с того времени, как на это появится право. С покупкой квартиры удобно это сделать сразу. Чтобы всё прошло гладко, в договоре прописывают, что квартира приобретается в общую долевую собственность. И указывают размер долей каждого. Тогда Росреестр всё так и зарегистрирует. В остальных ситуациях процесс и момент наступления права зависят от формы сделки.

Размер долей будущих собственнков желательно определить сразу в договоре

Квартира с ипотекой

Ипотечная квартира оформляется на имя заёмщика или вместе с созаёмщиками (в нашем случае это мама и папа). Они уже собственники, но до окончания выплат квартира будет в залоге у банка. С ней нельзя будет совершать сделки без согласования с ним. Оформляется это всё такими документами: договором купли-продажи между продавцом и покупателем, договорами ипотеки и залога с банком. Права регистрируются в Росреестре, на руки выдаётся выписка из ЕГРН, где будет пометка об обременении ипотекой.

Ипотечная квартира по всем документам будет в собственности, но в залоге у банка

Банк не даст разрешения на выделение долей детям в залоговой квартире. В этом его гарантия: если семья не выплатит кредит, квартира переходит банку, а детей-собственников выселить просто так невозможно — для кредитора это обернётся сложностями. Но требование закона соблюсти надо. Поэтому после заключения всех договоров мама должна оформить обязательство выделить всем доли.

Если дело доходит до суда, например при разводе, доли детям в ипотечной квартире всё-таки выделяют. Суды защищают интересы детей и отдают приоритет закону о госвыплате, а не интересам банка.

С этого момента можно использовать материнский капитал. Причём в разных вариантах: как первоначальный взнос, для погашения выплат, в том числе по ипотеке, взятой до рождения детей. Конкретика зависит от условий банка и договорённости.

Как только ипотека будет выплачена, надо обратиться в банк с заявлением. Там выдадут закладную с отметкой о погашении кредита. С ней идут в Росреестр или МФЦ. Или же без закладной, но с представителем банка. Там снимают обременение, и всё — квартирой можно полноправно распоряжаться. Остаётся выделить доли всей семье.

Квартира по договору долевого участия

На этапе строительства квартиры как объекта недвижимости ещё не существует. Не может быть и права на неё. Поэтому с застройщиком заключают договор не продажи, а долевого участия (ДДУ). В дальнейшем он позволит получить и зарегистрировать квартиру. Если используется материнский капитал, договор может быть заключён только с мамой или её мужем. Закон не требует, чтобы в ДДУ фигурировали все будущие собственники, но застройщик может включить такой пункт. Если он будет, вписываются все члены семьи.

В ДДУ прописываются все параметры будущей квартиры от адреса до отделки

Договор регистрируют в Росреестре. Мама оформляет обязательство выделить доли семье. Только после этого можно распорядиться средствами маткапитала.

Со строящимся домом всегда есть риск, что сдадут его не вовремя. Полугодовой срок на выделение долей начинает отсчитываться с того момента, как документы на квартиру будут переданы. И не раньше. То есть не с расчётного срока, который прописан в ДДУ.

Если квартира приобретается сразу по ДДУ и в ипотеку, до выделения долей нужно подождать, пока не закончатся все ограничения. Раньше выплатили ипотеку — получаем закладную и ждём сдачи дома. Раньше приняли квартиру — оформляем право собственности на маму (или на обоих родителей) с обременением.

Квартира через кооператив

Начинается всё с того, что один из родителей вступает в кооператив и платит паевые взносы. Пока ещё не идёт никакой речи о собственности, но материнским капиталом уже можно распорядиться. Его переведут в счёт платежей на основании членства. Только надо будет написать обязательство о выделении долей.

Кооператив покупает квартиру семье на общие средства. Вселиться будет уже можно, но оформить на себя — только после того, как стоимость квартиры будет выплачена. Когда это произойдёт, пайщик получит справку и на её основании зарегистрирует право собственности в Росреестре. Сразу на всех.

Справка о выплате пая — документ, на основании которого квартира перейдёт в собственность семьи

Обязательство о выделении долей

Обязательство — это письменный документ, которым мама берёт на себя ответственность выделить доли в праве собственности, когда это будет возможно. Образец (текст) документа выдадут в Пенсионном фонде по запросу. В общей части он стандартен, отличаются только детали. Конкретный размер долей вписывать не надо, ведь его можно пересмотреть, к тому же могут родиться другие дети. Важно уточнить момент, с которого наступает обязательство: получение кадастрового паспорта, снятие обременения, и т. д. Это зависит от обстоятельств.

Обязательство выделить доли оформляется у нотариуса

Обязательство заверяется у нотариуса. Подписывает его только мама, участие и присутствие остальных не нужно. Услуга стоит 1 000 – 2 000 руб. (зависит от региона). Оригинал документа отдают в Пенсионный фонд, когда подаётся заявление на использование маткапитала. Себе можно оставить копию.

Как выделить доли по обязательству и следующим детям

С точки зрения закона есть две формы, чтобы передать доли членам семьи:

Соглашение подписывают все совершеннолетние члены семьи

Дарителем может выступать мама или папа

Текст документов можно составить самим или попросить помощи в МФЦ. За такую услугу берут около 1 000 руб. Для самостоятельной работы остаются расчёт и распределение долей — как это лучше сделать, никто за собственников не решит. В обоих вариантах важно упомянуть, что доля переходит по исполнению обязательства, а не по личному решению. Иначе обязательство могут посчитать невыполненным. И если соглашение можно переписать, то договор дарения после регистрации отменить не получится.

Если до передачи долей собственник был только один, можно отправляться в Росреестр и регистрировать новые права. Это же касается родителей, у которых квартира в совместной собственности (не в долях).

Сложнее, когда квартира куплена на маму и папу в долях: пока что требуется нотариальное удостоверение. А это недёшево: нотариус возьмёт 500 руб. пошлины + 0,5% от кадастровой стоимости выделяемых долей + технические работы. Всё это обходится в сумму 8 – 25 тысяч. Такое положение вещей не только родители, но и власти сочли несправедливым: платить приходится просто за то, чтобы переделать документы на свою же квартиру. В мае 2019 года внесли поправки в закон о регистрации недвижимости (ст. 5 N 76-ФЗ от 01.05.2019). С 31.07.2019 долевые собственники получат право распоряжаться своими долями без участия нотариуса. Просто через регистрацию в Росреестре с договором или соглашением.

Что будет, если не оформить квартиру на детей

Никакого специального наказания за невыполнение обязательства нет. Власти не будут специально выявлять и штрафовать нарушителей. Максимум, что грозит родителям (даже в случае прокурорской проверки), — выделение долей по суду.
Однако сложности могут возникнуть потом. Вот варианты последствий:

Видео: главная ошибка с покупкой недвижимости на материнский капитал

Если квартиру покупают на материнский капитал, государство требует, чтобы в ней были выделены доли всем членам семьи. Ответственность эта лежит на родителях. Если детям не выделить доли, специального наказания по закону не будет. Но семьи, которые столкнулись с последствиями в самый неожиданный момент, не хотели бы пройти этот путь снова.

Юрист, автор статей на юридическую тематику. Образование: государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный открытый университет».

Источник

Потратили маткапитал на квартиру. Что может пойти не так?

Один из способов потратить материнский капитал — вложить его в покупку жилья. Это удобно, если не хватает на первоначальный взнос или после рождения второго ребенка стало тяжело платить ипотеку. Но, как это часто бывает с государственными деньгами, есть подводные камни.

Мы собрали пять сложных ситуаций, в которых оказались люди, вложившие материнский капитал в недвижимость. Вот чего они хотели и с какими проблемами столкнулись.

Выделить доли

Ситуация. Одна семья погасила ипотеку материнским капиталом. Муж слышал, что в таком случае надо выделять доли детям, но жена предлагает не торопиться: за это надо платить, а лишних денег пока нет. Но мужчина переживает, что, если доли не выделить, им заинтересуется соцзащита или судебные приставы.

Как по закону. Мужчина прав: если не успеет выделить всем членам семьи доли за полгода, суд может обязать его не только выполнить это обязательство, но и вернуть деньги государству. А еще — посадить за мошенничество.

Почему так. В законе четко прописано: если на покупку жилья тратится материнский капитал, доли в недвижимости должны получить все члены семьи — и родители, и дети.

С ипотекой есть проблема: выделить доли не получится, пока с квартиры не снято обременение. Поэтому пенсионный фонд передает банку средства материнского капитала не просто так, а при условии нотариального обязательства. Это бумага, в которой заемщик обещает выделить доли супругу и детям. По правилам это нужно сделать в течение шести месяцев после того, как собственник погасит кредит.

Если затянуть сроки, пенсионный фонд решит, что его обманули и попытались присвоить государственные деньги. И будет вправе подать в суд на «мошенника».

Как правильно поступить в такой ситуации. Если решили потратить материнский капитал на недвижимость, помните о своих обещаниях пенсионному фонду и не теряйте оригинал обязательства — оно понадобится для выделения долей. Вот инструкция, которая поможет разобраться с оформлением документов:

1. Определитесь с размерами долей. Закон это не регламентирует: можно выделить каждому ребенку хоть метр, а остальное оставить в собственности супругов как совместно нажитое имущество. Но нотариусы рекомендуют разделить на всех минимум, оплаченный материнскую капиталом, — то есть 453 000 рублей, поделенные на стоимость квадратного метра квартиры.

Например, если квартира площадью 45 квадратных метров стоила 4 миллиона рублей, за 453 000 Р маткапитала в ней было куплено чуть больше 5 метров. Значит, каждому из четырех членов семьи надо выделить 1,25 метра. Чтобы не усложнять подсчеты, в долях эту цифру удобнее округлить в большую сторону. Получается, 2/45 квартиры — та минимальная доля, которая положена каждому члену семьи.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

2. Составьте соглашение. Если вы выделяете доли детям — нотариус не нужен. Шаблон соглашения можно найти в интернете и самостоятельно заполнить.

А вот отношения между супругами устроены сложнее. Если надо выделить долю мужу или жене — это раздел совместно нажитого имущества, без нотариуса такие дела не решаются. Хотя есть лазейка, которая поможет сэкономить: в соглашении надо указать доли, которые переходят детям, и написать, что оставшаяся площадь переходит в совместную собственность супругов.

Продать квартиру

Ситуация. Одна семья взяла квартиру в ипотеку, часть квартиры оплатила материнским капиталом. Кредит еще не закрыли, а квартиру уже решили продать. Но непонятно, можно ли это сделать в такой ситуации.

Как по закону. Продать квартиру можно, но очень сложно: придется договариваться и с банком, и с опекой, и с налоговой.

Почему так. У этой семьи сразу две сложности: обременение по ипотеке и обязательства, которые возникают при использовании материнского капитала.

Квартиру в ипотеке можно продать тремя способами:

Все варианты непростые, но попытаться можно. А вот материнский капитал усложняет все еще больше.

Детские доли. Основная загвоздка в том, что закон обязывает выделять доли детям при покупке квартиры на средства материнского капитала. Но банки обычно отказываются оформлять доли на детей, когда одобряют ипотеку. Пенсионный фонд все понимает, поэтому дает деньги на квартиру с условием, что собственник выделит доли детям после того, как рассчитается с банком.

Но продать такую недвижимость — без выделенных детских долей — нельзя. Пенсионный фонд может оспорить сделку, забрать квартиру у покупателя, а продавца обязать вернуть материнский капитал. Теоретически можно договориться с банком, чтобы он разрешил выделить доли, пока квартира в залоге, но повлиять на его решение нельзя.

Органы опеки. Даже если удалось договориться с банком, дополнительно потребуется сходить в органы опеки: без их согласия проводить сделки с имуществом детей нельзя. Заручиться их поддержкой непросто: нужно сначала выделить детям доли в другой недвижимости, а потом продавать старую. Причем новые доли должны быть равноценными старым и по площади, и по стоимости.

Налоговая. Наконец, если все инстанции дадут добро, квартиру можно продавать. Если квартира в собственности менее трех лет, придется заплатить налог с продажи. Но есть и хорошая новость: недавно в налоговый кодекс внесли поправки и теперь уменьшать доходы на расходы можно и при продаже детских долей тоже. То есть, если квартиру продали за ту же сумму, что и купили, или даже дешевле, НДФЛ платить необязательно. Это касается только родителей, которые потратили маткапитал на покупку квартиры, выделили в ней доли детям, а потом продали или собрались продать это жилье.

Другой способ не платить налоги — продать квартиру после того, как пройдет три года с момента оформления детских долей. Но обычно для этого надо сначала погасить ипотеку.

Как правильно поступить в такой ситуации. Все схемы сложные: каждой семье придется самостоятельно взвешивать все «за» и «против», учитывая свои доходы, позицию банка, мнение потенциальных покупателей и возможности заплатить все налоги.

Но наименее безболезненный способ в такой ситуации — досрочно погасить ипотеку, например с помощью потребительского кредита или одолжив деньги у друзей и родственников. После этого с квартиры снимут обременение — будет проще найти покупателей и выполнить свое обязательство перед пенсионным фондом.

В идеале после этого подождать еще три года и законно не платить налоги с продажи квартиры. Или просто продать жилье за ту же сумму, за которую его и покупали.

Получить вычет

Ситуация. Одна семья купила квартиру: 450 тысяч заплатили материнским капиталом, а еще 1 миллион 350 тысяч внесли из своих накоплений. Теперь они хотят получить налоговый вычет, но не знают, какую сумму заявлять.

Почему так. Имущественный вычет дают из фактически подтвержденных расходов: бюджетные средства или деньги работодателя не считаются. В данном случае это именно 1 миллион 350 тысяч рублей, которые семья потратила из своих накоплений.

Если заявить сумму по максимуму, надеясь, что налоговая сама разберется, можно оказаться в неприятной ситуации: сначала выплатят, сколько попросили, а потом заметят ошибку и потребуют вернуть излишек.

Важно, что на сумму материнского капитала уменьшаются именно расходы на квартиру, а не вычет: если квартира стоила дороже 2,5 миллиона, вычет можно получить максимальный — с суммы 2 миллиона это 260 тысяч рублей.

Как получить имущественный вычет. Вычет при покупке квартиры можно получить двумя способами: в налоговой и у работодателя. Налоговая перечислит сумму уплаченного НДФЛ за год на счет, а работодатель просто не будет вычитать из зарплаты НДФЛ — до тех пор, пока не наберется нужная сумма.

К работодателю можно обратиться сразу после покупки квартиры: для этого возьмите в налоговой уведомление о праве на вычет. Заявление на эту справку можно подать из дома — в личном кабинете налогоплательщика.

Как только работодатель получит уведомление, у вас появится прибавка к зарплате, а еще вернут весь НДФЛ, уплаченный за вас с начала года. Правда, каждый год такую справку надо приносить заново.

В налоговой получить вычет можно только со следующего года после покупки жилья. Нужно заполнить декларацию в личном кабинете на сайте налоговой, подождать около трех месяцев, пока налоговая все проверит, и еще через месяц получить деньги на счет.

Рефинансировать ипотеку

Ситуация. Одна семья взяла квартиру в ипотеку и часть долга погасила материнским капиталом. А теперь хочет рефинансировать кредит в другом банке, но сомневается, разрешит ли опека.

Как по закону. Рефинансировать ипотеку, частично оплаченную материнским капиталом, можно. Иногда даже необязательно обращаться в опеку. Но все зависит от банка.

Почему так. Формально законы никак не регулируют случаи, когда семья, вложившая материнский капитал в ипотеку, хочет сменить банк. Но реально возникает спорная ситуация, связанная с обязательством о выделении долей. Вот в чем ее суть.

Когда ипотека переходит из одного банка в другой, с квартиры снимается обременение в пользу старого банка, а затем сразу накладывается обременение в пользу нового. Получается, что в тот момент, когда первое обременение снимается, собственник вроде бы должен выделить доли членам семьи, но реально этого не происходит. Теоретически пенсионный фонд может к этому придраться и все сделки отменить, поэтому некоторые банки не рискуют связываться с таким жильем.

Некоторые, но не все. Позвоните в банк и уточните, возьмется ли он рефинансировать ипотеку, частично оплаченную из средств материнского капитала. Если банк согласится, задайте ему вопрос о справке из органов опеки: одни банки ее требуют, а другие обходятся обычным списком документов.

Источник

Как купить квартиру с материнским капиталом

Если сделка оформляется без ипотеки

Для многих семей с детьми материнский капитал — единственная возможность купить свое жилье.

В статье расскажу, как получить сертификат, на что следует обращать внимание, присматривая квартиру, и что делать, если ПФР отказался переводить деньги продавцу. Я буду разбирать только случаи, когда семья не планирует брать ипотеку. Для тех, кто хочет использовать маткапитал в качестве первоначального взноса для ипотеки, в Т⁠—⁠Ж есть отдельная статья.

О чем узнаете в статье:

Что такое маткапитал и на что его можно потратить

С тех пор сумма выросла — материнский капитал ежегодно индексируется с учетом темпов роста инфляции. Его размер устанавливает закон о федеральном бюджете на соответствующий год.

Изменение условий маткапитала с 2020 и 2021 года. В 2020 году сумма маткапитала выросла и на него получили право больше людей. Теперь его могут получить и семьи, в которых начиная с 1 января 2020 года родился или был усыновлен первый ребенок.

Размер материнского капитала в 2021 году

Как получить сертификат. Раньше для этого нужно было писать заявление в ПФР и предоставлять необходимые документы. Теперь сертификат можно получить и без заявления.

Сведения о рождении или об усыновлении ребенка поступают в ПФР из государственного реестра загса. Материнский капитал оформляется автоматически. Данные о сертификате поступают в личный кабинет мамы на сайте ПФР или на портале госуслуг.

Как победить выгорание

Кто может получить материнский капитал

Судя по названию, правом на получение материнского капитала в первую очередь обладают матери. Женщина получает право на господдержку, если она родила или усыновила:

Чтобы получить материнский капитал, важно, чтобы ребенок и мама были гражданами РФ. Место жительства родителей не имеет значения.

Хотя господдержка носит название «материнский капитал», получить ее могут и мужчины. Это может быть в следующих случаях:

Если и мужчина утратил право на материнский капитал, то получить его могут сами дети. На это имеют право несовершеннолетние дети и те, кто еще не достиг возраста 23 лет и учится очно. Если детей несколько, то сумма материнского капитала делится между ними поровну.

Как получить сертификат

Право на материнский капитал подтверждается именным документом — государственным сертификатом. Сертификат по желанию заявителя может быть оформлен как на бумаге, так и в электронной форме. Электронный вариант можно скачать в любое время на портале госуслуг или в личном кабинете мамы на сайте ПФР. За бумажным сертификатом придется обратиться в отделение ПФР.

Сертификат можно получить в любое время после рождения или усыновления ребенка, за которого положен маткапитал.

Документы. В 2021 году сертификат можно получить без заявления: он формируется автоматически в личном кабинете мамы на сайте ПФР или на портале госуслуг.

Можно получить сертификат и по старинке, обратившись с заявлением в ПФР. Так обычно делают, если не хотят ждать, когда ПФР получит сведения из загса.

Подать заявление о выдаче сертификата в ПФР можно:

Если подавать заявление в территориальное отделение ПФР, нужно представить:

Если подавать заявление на сертификат в электронном виде, подтверждающие документы нужно предъявить в любом территориальном отделении ПФР.

Отделение ПФР принимает решение о выдаче или отказе в выдаче сертификата в течение пяти рабочих дней. В исключительных случаях, когда необходимо запросить недостающие документы, срок могут продлить до 15 рабочих дней.

Когда ПФР вынес решение, он должен уведомить заявителя не позднее чем через один рабочий день. После этого можно будет получить сертификат.

Ограничения покупки квартиры с маткапиталом без ипотеки

Можно ли купить, если ребенку не исполнилось три года. Материнским капиталом можно распорядиться через три года с момента рождения или усыновления того ребенка, на которого выдали сертификат. Но есть несколько исключений, когда материнский капитал можно использовать раньше. Эти случаи предусмотрены в законе.

Когда можно распоряжаться материнским капиталом для улучшения жилищных условий

Стоит ли обналичивать материнский капитал полузаконными способами, чтобы не ждать. Раньше, чтобы не ждать, когда ребенку исполнится три года, многие оформляли кредиты на покупку квартиры. Законодательство не содержало жестких требований к лицам, предоставляющим займы. Маткапиталом можно было погашать даже займы, которые выдавали физлица, ИП или сомнительные ООО. Часто займы выдавались под огромные комиссии или проценты. Таким образом обналичивали маткапитал.

Мы воспользовались услугами кооператива, чтобы не ждать, когда ребенку исполнится три года

Мы с мужем и ребенком жили в деревенском доме с моей бабушкой, которой на тот момент было 83 года. Когда родился второй ребенок и мы получили право на маткапитал, решили вложить его в жилье. Чтобы можно было использовать материнский капитал для покупки жилья раньше, чем ребенку исполнится три года, нужно брать ипотеку. Нам ее не давали: я была в декрете, а у мужа слишком низкая официальная зарплата. Но нам хотелось разъехаться с бабушкой, поэтому мы воспользовались услугами кооператива.

Квартиру мы искали под требования бабушки, поскольку нам легче было бы жить в деревенском доме, чем пожилой женщине. Со второго раза нашли подходящий вариант. Документы подготовили за неделю. Часть денег у нас была наличными, а под материнский капитал мы взяли в кооперативе ипотечный заем.

Кооператив предложил возместить проценты за пользование ипотечным займом после того, как ПФР рассмотрит документы и переведет сумму маткапитала на счет кооператива. Мы вложили в квартиру не весь маткапитал, а меньше на 60 тысяч рублей — разницей оплатили услуги кооператива за пользование ипотечным займом.

Сделку проводили через МФЦ. Договор с кооперативом и договор купли-продажи оформляли в один день. Документы на собственность получили через неделю после сделки. Их нужно было отнести в пенсионный фонд. В течение месяца фонд перечислил кооперативу материнский капитал, и с квартиры сняли обременение.

Постепенно в законодательство стали вносить изменения, и теперь круг кредиторов, которые могут предоставлять займы под материнский капитал, сужен.

Круг заимодавцев, которым ПФР перечисляет материнский капитал:

Если обратиться к кредитору, которого нет в перечне, то погасить заем на квартиру маткапиталом не получится. ПФР откажется перечислять сумму маткапитала.

В Сыктывкаре женщина купила ⅓ квартиры и для этого взяла заем в ООО «Гарант Плюс». После сделки она обратилась в ПФР с заявлением о распоряжении материнским капиталом. Однако ПФР отказался перечислять деньги в счет долга по договору займа с этой организацией. Обоснование: эта компания не входит в перечень организаций, займы которых могут быть погашены средствами маткапитала. Суды поддержали эту позицию.

Можно ли купить у родственников. Закон не запрещает покупать квартиру или загородный дом у родственника. Но такие сделки попадают под пристальное внимание пенсионного фонда. Благодаря общим госреестрам ПФР может сразу установить, что продавец квартиры — родственник, скрыть этот факт вряд ли удастся.

ПФР с подозрением относится к сделкам, которые заключаются с одной целью — обналичить материнский капитал. Иногда и после перехода права собственности прежний владелец квартиры — мама, папа, дедушка, бабушка — продолжает жить в ней. Если ПФР это установит, то сделку могут признать мнимой, а материнский капитал заставят вернуть государству. Кроме того, могут привлечь к ответственности за мошенничество.

Вот что нужно учитывать, когда покупаете квартиру у родственников и используете маткапитал:

Покупать квартиру у близкого родственника невыгодно еще по одной причине: нельзя получить налоговый вычет. Но второй супруг, который не является близким родственником продавцу, может претендовать на вычет. В Т⁠—⁠Ж уже есть статья, как его получить.

Можно ли купить комнату или долю. По закону комнаты — это жилые помещения, поэтому для покупки таких объектов можно использовать материнский капитал.

С долями дело обстоит сложнее. ПФР может отказаться перечислять материнский капитал на ее покупку, если посчитает, что жилищные условия семьи не улучшатся. Кроме того, ПФР может не устроить, что в части квартиры — доле, которая не приобретается, — будет жить посторонний человек. Возможно, свои права придется отстаивать в суде.

Чтобы не столкнуться с отказом ПФР или выиграть суд, нужно соблюдать несколько условий:

Не поддавайтесь на провокации сотрудников ПФР и не доверяйте устному мнению, что сделку не одобрят. Любой отказ ПФР должен обосновать письменно и выдать заявителю. С этим документом можно пойти в суд и оспорить решение ПФР. Героине нашей статьи это удалось.

Способы покупки квартиры с материнским капиталом без ипотеки

С помощью материнского капитала можно приобрести жилое помещение по любой сделке, которая не противоречит закону. Жилье можно приобрести:

Расскажу о каждом способе подробно.

Купля-продажа. По договору купли-продажи приобрести жилье можно как в новостройке, так и на вторичном рынке. Часть стоимости квартиры покупатель оплачивает за счет личных средств.

Все происходит так. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и подают документы на регистрацию. Росреестр регистрирует договор и накладывает на квартиру обременение. После этого покупатель подает в ПФР заявление о распоряжении материнским капиталом и прикладывает пакет документов. Заявление можно подать лично, через портал госуслуг, через МФЦ или отправить по почте.

ПФР должен рассмотреть заявление в течение десяти дней с момента получения и принять решение: удовлетворить заявление или отказать. В случае удовлетворения заявления ПФР перечисляет продавцу деньги в течение пяти рабочих дней.

После полного расчета с продавцом обременение снимается. В течение шести месяцев после перечисления ПФР материнского капитала продавцу необходимо выделить доли супругам и детям.

Участие в долевом строительстве. Если квартиру покупают в строящемся доме, заключают договор долевого участия в строительстве — ДДУ. Его регистрируют в Росреестре, затем обращаются в ПФР с заявлением о распоряжении материнским капиталом и с пакетом документов.

При положительном решении ПФР перечисляет деньги застройщику. Право собственности на квартиру можно оформить только после того, как застройщик сдаст дом, а покупатель полностью с ним рассчитается, если, допустим, жилье покупалось в рассрочку. Выделить доли нужно в течение шести месяцев после сдачи объекта.

Участие в жилищном кооперативе. В жилищном кооперативе жилье приобретается через уплату паевых взносов. Покупатель может уплатить часть паевых взносов за счет собственных средств, а часть — с помощью материнского капитала. Материнский капитал может быть направлен как на уплату вступительного, так и паевого взноса.

В ПФР нужно будет представить:

При приобретении квартиры в жилищном кооперативе доли супругам и детям должны быть выделены в течение шести месяцев после внесения последнего платежа, после уплаты которого паевой взнос считается выплаченным в полном размере.

Когда и какого размера нужно выделять доли в квартире, которую купили на маткапитал

Когда выделяют доли детям. Жилое помещение, полностью или частично приобретенное на средства материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей. Размер долей при этом определяется по соглашению.

Раньше нужно было оформлять у нотариуса обязательство о выделении долей всем членам семьи. Теперь такой документ оформлять не нужно. Но доли все равно придется выделить.

Доли нужно выделить в течение шести месяцев. Момент, с которого отсчитываются эти шесть месяцев, в каждом случае свой:

Чтобы выделить доли детям, нужно часть недвижимости, которую оплатили материнским капиталом, разделить на всех членов семьи.

В Т⁠—⁠Ж есть калькулятор, который поможет посчитать минимальный размер долей, которые нужно выделить. По желанию детям можно выделить долю больше.

Если доли детям не выделить, то могут заставить вернуть маткапитал в ПФР. Проблемы могут возникнуть и в случае дальнейшей продажи квартиры, которую купили на маткапитал. По иску органов опеки суд может отменить сделку. Часть денег в сумме материнского капитала придется вернуть государству, оставшуюся сумму — несостоявшемуся покупателю.

На оспаривание сделки с нарушением прав детей у органов опеки и других заинтересованных лиц есть год с даты, когда они узнают о нарушении. Если этот срок пропустить, то оспорить сделку будет сложно.

Требования ПФР к жилью и держателю сертификата для покупки квартиры

Таких требований несколько.

Жилье должно находиться в РФ. Купить квартиру с помощью маткапитала в другой стране не получится.

Пригодно для проживания. Раньше на материнский капитал можно было покупать любое ветхое жилье: комнату в бараке или развалюху в деревне без окон. То есть зачастую через такие покупки материнский капитал просто обналичивали. Но потом государство решило, что материнский капитал должен быть направлен на реальное улучшение жилищных условий, и в законодательство внесли изменения.

Теперь ПФР проверяет, чтобы жилье, которое планируют купить с помощью материнского капитала, было пригодно для проживания. А если это многоквартирный дом, то он не должен быть аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Для этого пенсионный фонд направляет запросы в органы местного самоуправления и в органы жилищного контроля и надзора.

Если ПФР установит, что в доме нельзя жить или он подлежит сносу, то материнский капитал не перечислят.

Родителю, который владеет сертификатом, тоже могут отказать в распоряжении материнским капиталом. Например, в таких случаях:

Порядок действий при покупке квартиры без ипотеки

Заключение договора купли-продажи и образец договора. Прежде всего покупатель должен найти подходящую квартиру. Когда будут оговариваться условия сделки, продавца следует предупредить, что часть квартиры будет оплачена материнским капиталом. Возможно, продавца это не устроит, поскольку ему придется ждать, когда ПФР переведет деньги.

Если продавец согласен ждать и остальные условия согласованы, можно переходить к заключению договора.

При оформлении договора можно воспользоваться типовой формой или привлечь юриста. В договоре обязательно должно быть прописано, что часть квартиры оплачивается материнским капиталом, а также указаны сроки и порядок расчетов.

Передача квартиры от продавца к покупателю оформляется передаточным актом. Это может быть как отдельный документ, так и соответствующий пункт в договоре. Прежде чем подписывать этот документ, покупатель должен проверить состояние квартиры.

Договор вступает в силу с момента подписания. Но чтобы стать законным собственником квартиры, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Регистрация сделки. Подать документы на регистрацию можно в отделении Росреестра или через МФЦ. В МФЦ обычно нужно предварительно записываться через интернет или по телефону. Еще можно отправить документы по почте или вызвать специалиста на дом, но эта услуга доступна только некоторым категориям инвалидов. Если сделку заверяли у нотариуса, то все документы в Росреестр передаст нотариус.

Договор подается в нескольких экземплярах: по одному для каждой из сторон и еще один для Росреестра.

Какие документы еще могут потребовать от продавца при покупке жилья:

Какие документы еще могут потребовать от покупателя при покупке жилья:

Семья из четырех человек покупает квартиру с помощью средств маткапитала и оформляет на всех членов семьи. Каждый из них должен заплатить госпошлину по 500 Р за регистрацию права собственности, за детей платят родители, но от имени детей.

Если документы подают в Росреестр, все регистрируют семь дней, через МФЦ — девять дней. Если документы передаст нотариус, то право собственности будет зарегистрировано в течение трех рабочих дней.

После регистрации выдают договор купли-продажи с отметками о регистрации и выписку из ЕГРН, где будет указан новый собственник квартиры.

После отправки заявления нужно записаться на личный прием в отделение ПФР.

ПФР рассматривает заявление о распоряжении материнским капиталом в течение десяти рабочих дней. После этого выносит решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления. О принятом решении заявителя уведомят не позднее чем через один рабочий день с даты вынесения решения.

Документы для ПФР. В фонде при подаче заявления о распоряжении маткапиталом могут потребовать:

Варианты расчетов при покупке квартиры с маткапиталом

ПФР может перечислить маткапитал продавцу только после того, как рассмотрит заявление. Из-за этого в договоре приходится предусматривать особый порядок расчетов — с отсрочкой или рассрочкой оплаты.

При отсрочке срок оплаты переносится на определенный период, который оговаривается между сторонами, например месяц. А при рассрочке платеж растягивается, стоимость делится на несколько сумм, которые покупатель должен выплатить продавцу в определенный срок.

Покупатель может рассчитаться с продавцом наличными, например через банковскую ячейку, перечислить их на счет или воспользоваться аккредитивом. Но материнский капитал ПФР перечисляет продавцу по безналичному расчету.

Полная оплата материнским капиталом. Полная оплата недвижимости материнским капиталом встречается довольно редко. Все же стоимость жилья в России превышает размеры государственной поддержки, оказываемой семьям с детьми. Обычно за счет материнского капитала без привлечения дополнительных средств покупают комнату или долю.

При расчетах материнским капиталом договор должен содержать положение об отсрочке оплаты, то есть должно быть указано, что сумма по договору будет перечислена ПФР за счет материнского капитала через определенный период времени.

Частичная оплата материнским капиталом. Жилье с частичной оплатой материнским капиталом приобретается гораздо чаще. Тут уже можно купить не только комнату, но и любую квартиру, на которую хватит собственных средств в дополнение к маткапиталу. В таких договорах предусматривают рассрочку оплаты.

Оформление рассрочки. При оформлении рассрочки жилье оплачивается частями. Можно предусмотреть оплату как равными частями, так и нет. Чаще всего большая часть суммы по договору — собственные средства покупателя. Их передают наличными или вносят на банковский счет продавца при подаче документов на госрегистрацию. Оставшуюся часть в размере маткапитала перечисляет позднее ПФР. Все это должно быть прописано в договоре.

Квартира стоит 1,5 млн рублей. Из них 1 016 118,17 Р покупатель перечислит продавцу при подаче документов на госрегистрацию, а 483 881,83 Р продавцу перечислит ПФР после того, как рассмотрит заявление о распоряжении маткапиталом и примет положительное решение.

В договоре должен быть указан срок, в течение которого ПФР перечислит маткапитал. Этот срок рассчитывается так: складывается срок рассмотрения заявления ПФР, в 2021 году это 10 рабочих дней, и срок на перечисление денег — 5 рабочих дней. То есть деньги продавец получит в среднем через 15 рабочих дней с момента, как покупатель написал заявление в ПФР.

Если покупатель расплачивается с продавцом наличными, то нужно получить от продавца расписку или указать это в договоре.

Если ПФР удовлетворит заявление о распоряжении материнским капиталом, то он перечислит деньги продавцу в течение пяти рабочих дней.

Отказ ПФР

Причины для отказа. ПФР не всегда соглашается перечислять маткапитал. Это может произойти в следующих случаях:

Что делать, если ПФР отказал. Если отделение ПФР отказало в распоряжении маткапиталом, то можно обратиться в региональное управление ПФР или в суд.

В суд можно обратиться как по месту жительства, так и по месту нахождения отделения ПФР.

Источник