квартира с мебелью и техникой у застройщика
Новостройки с отделкой. Обзор проектов в Москве
Квартиры с отделкой от застройщика — современный тренд на рынке недвижимости Москвы. К таким вариантам относятся проекты с отделкой под ключ и white box (предчистовой). Преимущество заключается в том, что девелопер избавляет собственника от хлопот, связанных с ремонтом, и непредвиденных трат.
Рассказываем, в каких московских жилых комплексах сегодня продаются квартиры с отделкой.
ЖК Headliner
ЖК Headliner от компании «Кортрос» расположен в Пресненском районе неподалеку от метро «Шелепиха». Здесь можно купить недвижимость с четырьмя типами финишной отделки: «аквилон», «зефир», «мистраль» и «сирокко». В проекте предлагаются квартиры с разными планировками. В корпусах жилого комплекса от 4 до 54 этажей. Из окон жилого комплекса открывается панорама на Москву-реку и небоскребы ММДЦ «Москва-Сити».
ЖК «Кварталы 21/19»
«Кварталы 21/19» — жилой комплекс комфорт-класса в Рязанском районе на юго-востоке Москвы (ЮВАО). Застройщиком комплекса выступает ЗАО «ВекторСтройФинанс». Свое название проект получил благодаря квартальной застройке — монолитные и панельные дома объединены в пять закрытых кварталов, общая площадь которых равна 19 гектарам. В комплексе представлены квартиры как с готовой отделкой, так и white box. На территории есть несколько детских садов и общеобразовательная школа. На первых этажах зданий уже размещаются магазины, супермаркет, предприятия услуг, аптеки и детские развивающие центры.
МФК «Савеловский Сити»
Если вам нравятся небоскребы в нью-йоркском стиле, можете присмотреться к МФК «Савеловский Сити» от застройщика MR Group. Комплекс сдан, в нем есть и апартаменты, и квартиры с чистовой отделкой. Новостройка располагается в Бутырском районе на северео-востоке столицы, в семи минутах ходьбы от станции метро «Дмитровская». Стоимость квартиры площадью 34,62 кв. м, расположенной на четвертом этаже, составляет 8,2 млн руб.
ЖК «Скандинавия»
Жилой комплекс «Скандинавия» строится в юго-западной части Москвы в поселении Сосенское, у границы с поселком Коммунарка. Он расположен в пяти минутах ходьбы от станции метро «Ольховая». На первых этажах зданий разместится вся необходимая торгово-социальная инфраструктура. Рядом с комплексом работает несколько школ, детских садов и образовательных центров. Покупателям предлагаются квартиры от 36 кв. м стоимостью от 7,5 млн руб. Часть квартир сдается с дизайнерской отделкой и с предчистовой отделкой формата white box.
ЖК Aquatoria
Жилой комплекс Aquatoria возводится в Левобережном районе Северного административного округа Москвы. В нескольких минутах езды расположены станции метро «Беломорская», «Ховрино», «Речной вокзал». Здесь, на берегу Химкинского водохранилища, появятся четыре корпуса бизнес-класса, объединенные двухуровневым стилобатом. ЖК включает детский сад, школу, кафе, рестораны, фитнес-центр, предприятия социального назначения. Особенность отделки квартир — панорамное остекление и экологичные материалы. Некоторые квартиры оборудованы просторными террасами. Территория комплекса выходит на собственную благоустроенную набережную.
Спрос на жилье под ключ растет
В октябре 2020 года доля квартир с отделкой в новостройках стандарт- и комфорт-класса в Москве достигла 72%. При этом число квартир с финишной отделкой выросло, а число вариантов жилья с предчистовой отделкой сократилось.
«С момента введения государственной программы по субсидированию ипотеки под 6,5% на новостройки спрос на квартиры держался на высоком уровне. Предложение же, наоборот, резко сократилось, что привело к росту цен. Квартиры с отделкой всегда были популярны у покупателей, так как такое решение избавляет их от лишней головной боли по проведению черновых работ и дополнительных затрат уже после получения ключей. Высокая доля таких лотов в массовом сегменте объясняется тем, что эта целевая аудитория не готова тратить дополнительное время и средства на создание собственного дизайн-проекта, выбор материалов и наем бригады рабочих. Для них гораздо удобнее, когда стоимость ремонта уже заложена в стоимость квартиры, на которую большинство покупателей берет ипотеку», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Отделка от застройщика: как сэкономить на ремонте без переделки и нервов
Квартиры с отделкой — сегодня мейнстрим на московском рынке новостроек. По оценкам экспертов, почти каждая вторая квартира в столичных новостройках массового сегмента покупается с отделкой от застройщика. Сегодня застройщики предлагают десятки вариантов ремонта в разных стилях и ценовых диапазонах — от white box до полностью меблированных квартир.
Действительно ли отделка выгоднее самостоятельного ремонта? Какие недостатки ремонта от застройщика существуют? И что делать, если через пару месяцев обнаружили дефект? Вместе с экспертами отвечаем на эти и другие вопросы об отделке.
Сколько можно сэкономить
Одна из основных мотиваций покупки квартиры с отделкой — это возможность быстрее переехать в новую квартиру и не тратить дополнительные деньги на самостоятельный ремонт. Не надо заниматься грязной работой — выравнивать стены, пол, разводить проводку, а также ездить по магазинам в поисках стройматериалов.
Саму отделку можно включить в ипотеку, а не брать еще один кредит на ремонтные работы. Отделка от застройщика, как правило, обходится дешевле за счет эффекта масштаба (оптовые закупки стройматериалов и большой объем работ). По оценкам риелторов, в среднем ремонт от застройщика помогает сэкономить до 20% по сравнению с самостоятельным. Плюс сокращаются временные затраты, которые важны, если новосел живет в съемной квартире, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Разброс стоимости отделки от застройщика достаточно большой. Цена зависит многих факторов — от класса проекта (комфорт, бизнес и выше), конкретного проекта и качества строительных материалов. По оценкам компании «БОН ТОН», в комфорт-классе средняя цена 1 кв. м отделки сейчас составляет 15–20 тыс. руб., в бизнес-классе — 35–45 тыс. руб., в премиальном — от 50 тыс. руб. По словам главы «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, в среднем ремонт от застройщика однокомнатной квартиры (площадь около 40 кв. м) массового сегмента составляет от 550 тыс. до 750 тыс. руб. «Самостоятельный ремонт подобной квартиры уровня комфорт-класса (бюджетный вариант) обойдется от 1,1 млн до 1,4 млн руб.», — подсчитала она.
Еще один пример — популярный проект бизнес-класса в ЮАО. В продаже есть квартиры как с отделкой, так и без нее. Например, двушка площадью 66 кв. м с отделкой на третьем этаже предлагается за 23,3 млн руб. Аналогичная двушка без отделки стоит 21,4 млн руб., рассказывает Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». «Разница в цене составляет 1,9 млн руб., или 28,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Для проекта бизнес-класса это достаточно низкая цена ремонта и, скорее, соответствует комфорт-классу. На ремонт своими силами покупатель потратил бы на 15–20% больше», — говорит она.
Виды отделки
В новостройках Москвы можно встретить несколько видов отделки: предчистовую (white box) и под ключ. Обычно в формате white box выполняются подготовительные работы — возведение перегородок, стяжка пола, выравнивание стен и потолка, подводка электричества к розеткам и т. д. При этом у покупателя остается свобода выбора дизайна, цветовой гаммы, отделочных материалов.
В варианте под ключ покупателю остается только завезти мебель и добавить элементы декора. В отделку могут быть включены кухня и встроенная техника.
Когда отделка невыгодна
Безусловно, отделка от застройщика не всегда будет выгоднее. Можно сделать ремонт своими силами и уложиться в минимальный бюджет. В качестве примера рассмотрим двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м с отделкой и без в строящемся доме в Новой Москве. С ремонтом квартира стоит от 7,6 млн руб., без него — 7,1 млн руб. Разница — 500 тыс. руб. Компании, занимающиеся ремонтом в новостройках, предлагают чистовую отделку по 5–6 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, общая стоимость отделки может составить около 312 тыс. руб. за такую квартиру. Экономия — почти 200 тыс. руб.
Есть и конкретные случаи, когда покупателю невыгодно покупать квартиру с отделкой. Например, если сделка заключается на финальной стадии строительства. «Цены на квартиры существенно подрастают, и экономия на ремонте будет не такой заметной, как при покупке на старте продаж», — объяснила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
«Если стоимость отделки не входит в стоимость договора долевого участия (ДДУ) и оформляется отдельным договором, она невыгодна. Это означает, что на такую отделку нужно или копить, или брать новый потребительский кредит, процентная ставка по которому выше», — отмечает Наталия Кузнецова из «БОН ТОН».
Обязательная отделка
Отделку от застройщика хотели сделать обязательной для новостроек. С подобной инициативой периодически выступал Минстрой. Соответствующий пункт думали внести в документах о критериях стандартного жилья. Участники рынка тогда заявили, что это может привести к росту цен на новостройки. Также была информация, что отделка станет обязательной в московских проектах. Однако пока ремонт остается на усмотрение застройщика.
Минусы отделки
Отделка от застройщика имеет и бытовые недостатки. Например, при готовой отделке придется подстраиваться под те розетки, которые смонтировали строители. Это не всегда удобно. Иногда розеток может оказаться недостаточно, особенно на кухне. Вывод под стиральную машину также будет выбран за покупателя. Не будет возможности выбрать именно те отделочные материалы, которые вам нравятся по фактуре или цвету. Это сузит выбор мебели для ванной и кухни.
«Вариант, когда сосед купил без ремонта, а другие квартиры с отделкой, почти исключен. Застройщики выделяют под квартиры с готовой отделкой целые секции (подъезды) или даже корпуса. Хотя, конечно, шум ремонта из соседней секции тоже может быть слышен, но других неудобств (грязи и годами обшитого фанерой лифта) не будет», — отметила Ирина Доброхотова.
Много нареканий у покупателей вызывает качество отделки. В основном это касается проектов масс-маркета, где застройщики используют недорогие стройматериалы. «Отвратительное качество ремонта», «Батарея криво, провода торчат, не состыкован ламинат, ванна болтается», «Половину работ пришлось исправлять или вообще переделывать», «Много недоделок и даже откровенного брака. У меня протекают окна на балконе», — такие негативные отзывы часто можно встретить на форумах о новостройках.
«Как правило, основные жалобы от потребителей по поводу отделки от застройщика сводятся к качеству выполненных работ: установка окон, дверей, сантехники», — говорит Наталия Кузнецова. Бывает так, что в корпусах первой очереди ремонт качественный, а в корпусах последующих очередей — нет. Это может быть связано со сменой бригад, ростом незапланированных издержек застройщика. Но у покупателя квартиры с отделкой есть юридические инструменты, чтобы защитить свои права.
Фотогалерея: неудачная отделка от застройщиков
Что делать, если недоволен ремонтом от застройщика
Прежде всего, надо быть внимательным при приемке квартиры и максимум недочетов уловить до подписания акта приема-передачи, советуют эксперты. Если покупатель не уверен в том, что может сам принять квартиру, то лучше пригласить специалиста по приемке. Такая услуга стоит около 3,5 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.
«Если застройщик препятствует нахождению в квартире посторонних лиц во время осмотра квартиры — это незаконно. Можно составить официальную претензию и затем отправиться в Жилинспекцию, прокуратуру или суд. Если время дорого, самый короткий путь — оформить на инженера по приемке нотариальную доверенность на представление ваших интересов», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Тогда инженер даже в отсутствие покупателя сможет составить ведомость с перечнем обнаруженных дефектов. Затем нужно составить заявление (с копией), в котором также перечислить дефекты, и подать его застройщику, не подписывая акт приема-передачи. Конкретный срок устранения дефектов может отсутствовать в ДДУ, но он регулируется «Законом о защите прав потребителей» — 45 суток.
Некоторые дефекты действительно могут обнаружиться уже после приемки. Самые серьезные из них — инженерия, электрика, конструктив здания (в том числе стеклопакеты) — подразумевают длительный гарантийный срок. Например, окна, фасады застройщик должен чинить за свой счет в течение пяти лет после ввода дома, инженерию, системы водоснабжения — в течение трех лет. Если обнаружился несерьезный, но неприятный дефект (например, вздулся ламинат или стала отваливаться плитка в санузле), можно предъявить требования к застройщику по ст. 475 Гражданского кодекса (Последствия передачи товара ненадлежащего качества).
Зачастую все спорные ситуации решаются в досудебном порядке. По словам главы «БОН ТОН», застройщики в большинстве случаев стараются исправить недостатки. Потребитель должен составить список претензий и приложить к акту приемки-передачи. Застройщик заинтересован как можно быстрее передать проект дольщикам.
На готовенькое: покупать квартиру с отделкой или сразу с отделкой и мебелью?
Текст: Саша Зайцева
За последние два года доля новостроек, которые сдаются с отделкой от застройщика, выросла в два раза – с 12% до 25% (данные компании «БЕСТ-Новострой»). Нередко девелоперы стали предлагать и полностью готовое жилье – квартиры сдаются с кухонным гарнитуром, бытовой техникой и даже полной меблировкой. 1000новостроек изучил тренд.
Фото: unsplash.com, Paola Chaaya
Согласно исследованиям аналитиков компании «БЕСТ-Новострой», около 70% потенциальных покупателей среднего класса хотят приобрести жилье именно с готовой отделкой – либо с отделкой «white box». Это когда квартира сдается со стяжкой на полу, разводкой электричества, воды и канализации, выровненными стенами и т.п. Остается только постелить напольное покрытие, поклеить обои и сделать ванную и санузел. Черновая отделка сегодня почти никого не интересует – за исключением тех, кто сильно ограничен в средствах или же, наоборот, планирует сделать дизайнерский ремонт.
Каковы плюсы отделки от застройщика?
Есть и минусы готового ремонта: Если вы не представляете свою жизнь без авторского дизайна интерьера, то лучше уж планировать ремонт самостоятельно. В готовых решениях, как правило, отделка делается скромных, пастельных тонов, чтобы подходила почти любая мебель и аксессуары.
Готовый ремонт не всегда может оказаться таким хорошим, как хотелось бы. Поэтому лучше отдавать предпочтение тем проектам, в которых есть шоу-румы, чтобы не оценивать качество линолеума по рендерам.
Отдельные девелоперы идут дальше и упрощают жизнь новоселов до максимума, предлагая полностью готовые к проживанию квартиры.
Идеальное решение для апартаментов, которые часто приобретаются в качестве городского жилья в дополнение к основному загородному. Нет необходимости хоть как-то тратиться на обустройство – ведь такие апартаменты воспринимаются как постоянный гостиничный номер. Квартиры или апартаменты с отделкой и мебелью будут удобны также тем, кто покупает жилье для сдачи в аренду. Такое предложение удобно для иногородних, которые планируют переезд сразу после сдачи дома – им достаточно будет просто перевезти вещи. Квартира с мебелью подходит также родителям, которые хотят отселить выросшее чадо – или купить ему «студенческую» квартиру в городе, где он будет учиться.
Новостройки с мебелью
Сегодня меблированные квартиры — это своего рода эксперимент на рынке недвижимости. Подобных проектов становится все больше и больше. Поначалу интерес покупателей стали вызывать готовые квартиры с отделкой. Теперь девелоперы пошли дальше — на рынке появляются полностью законченные проекты с мебелью и кухонной техникой.
Плюсы и кому это выгодно
Для покупателя – это возможность сразу же после получения ключей переехать в квартиру с вещами. Ему больше не нужно задумываться над дизайном, покупкой, доставкой и сборкой мебели. Это особенно выгодно в тех случаях, когда недвижимость приобретается с целью последующей сдачи в аренду. Это обойдется дешевле, чем делать ремонт и покупать мебель самостоятельно. Особенно это привлекательно на рынке апартаментов.
Поговорим о цифрах
Варианты лотов с мебелью можно найти во всех классах на рынке недвижимости. На их долю приходится 0,4% на рынке квартир, и 1,8% – на рынке апартаментов. На сегодняшний день они представлены в 3 проектах комфорт-класса с квартирами: ЖК «Жемчужина Зеленограда» (с мебелью), ЖК «Мещерский лес» (с кухней и техникой), ЖК «Преображение» (с мебелью и техникой).
Большая доля предложения с мебелью на рынке апартаментов представлена в бизнес-классе – 72,4%. На долю премиум-класса приходится 18,4% – в ЖК Book (с мебелью, кухней и техникой). На долю комфорт-класса 9,2% – в проекте ЖК «Движение.Тушино» (с мебелью).
Включение мебели в стоимость квартиры приведет к росту стоимости квадратного метра жилья примерно на 8-10%. Ее стоимость может быть включена в ДДУ, и, соответственно, в ипотеку.
Решение
Квартиры с меблировкой займут определенную нишу, и могут быть потенциально востребованы потребителем.Однако существуют несколько моментов, на которые стоит обратить внимание.
Данный вопрос надо решать рыночными способами. Застройщик должен сам принимать решение об оснащении мебелью и кухней в лотах своих проектов. Это необходимо делать на основе опросов потребителей и выявления их потребностей в этом вопросе. Главными моментами здесь являются качество меблировки и ее цена. Было бы интересно рассмотреть разные варианты оснащения квартиры: мебелью и как более дорогостоящей опцией – кухней с техникой.
Наталия Кузнецова
Генеральный директор АН «БОН ТОН»
Квартира с мебелью и техникой у застройщика
Кажется, совсем недавно на рынке первичной недвижимости стало широко востребовано жилье с отделкой «под ключ». И теперь, когда этим веянием уже сложно удивить покупателей, популярность начинает набирать новый тренд – квартиры с мебелью. Этот формат привлекает потребителей возможностью интегрировать затраты на мебель в ипотечный кредит и при этом неплохо сэкономить. Какие положительные и отрицательные стороны есть у таких предложений?
Рост предложения
Согласно исследованиям «Первой мебельной фабрики», каждая двадцатая новая квартира в крупных российских городах реализуется с мебелью. Аналитики компании заявляют: за несколько лет доля лотов с полной или частичной меблировкой выросла с 0 до 5%. Весьма вероятно, что в следующем году этот показатель увеличится еще на 2%. Однако другие исследования демонстрируют более скромные результаты. К примеру, в «БОН ТОН» приводят данные о единичных предложениях подобных лотов в новых жилых объектах: доля меблированных квартир на рынке не превышает 0,05%. «Азбука жилья» остановилась на 1–2%.
Вместе с тем нельзя отрицать тот факт, что популярность таких лотов постепенно растет. На сегодняшний день в Москве квартиры с мебелью в составе готового ремонта или меблировку в качестве дополнительной опции предлагают шесть комплексов. Еще два года назад такие услуги были предусмотрены всего в двух проектах.
Изменение покупательских предпочтений
Буквально несколько лет назад в качестве дополнительной услуги при реализации жилья застройщики предлагали отделку. Сейчас предложения такого формата составляют треть рынка «старой» Москвы. При этом квартиры с ремонтом особенно популярны в объектах, относящихся к массовому сегменту. Именно на него приходится 70% подобных лотов. Порядка 15–20% составляют проекты бизнес-класса и 10–15% – элитные объекты. Популярность готовой отделки обусловлена возможностью добавить стоимость ремонта в тело кредита. По этой же причине начинает расти интерес к квартирам с готовым интерьером.
Появление на рынке первичной недвижимости меблированных лотов можно связать с изменением предпочтений покупательской аудитории. В отличие от Европы и Америки, в которых принято относиться к жилью как к инструменту, в России собственная квартира считается символом состоятельности и благополучия семьи. Покупатели на протяжении многих лет стремились отделывать помещения в соответствии с личными вкусами. Сейчас же ситуация несколько иная. В условиях напряженного ритма жизни и нехватки денежных средств все большее число граждан отдает предпочтение полностью меблированному жилью, надеясь сэкономить время и нервы.
Также данный формат жилья может заинтересовать тех, кто имел дело с ремонтом и представляет, насколько сложно самостоятельно осуществлять отделочные работы и подбирать предметы интерьера.
Однако для большинства отечественных покупателей квартира – это первое и порой единственное приобретение. Поэтому они предпочитают вложить средства в лишний квадратный метр, а не в готовый продукт. Сегодня квартиры с мебелью выбирают в основном две категории граждан: те, кому нужно переехать в новое жилье в сжатые сроки, и те, кто планирует сдавать его в аренду.
Чем хороша меблировка от застройщика?
Меблировка от застройщика поможет покупателю неплохо сэкономить. Так, в столичном комплексе «Скандинавия» подобные лоты продаются за 140 тыс. руб. за «квадрат». При этом стоимость квадратного метра без ремонта составляет чуть более 122 тыс. руб.
Обратимся к еще одному проекту – «Саларьево парк». В нем цены формируются по тому же принципу: 230 тыс. руб. покупателю придется отдать за квадратный метр жилья с отделкой и мебелью при стандартной цене 201,3 тыс. руб. за «квадрат». Выходит, что создание интерьера в студии площадью чуть более 20 кв. м обойдется примерно в 570 тыс. руб. При этом на самостоятельный подбор мебели и отделку придется потратить от 800 тыс. руб. до 1 млн руб.
Стоимость услуг от застройщика ниже за счет того, что девелоперы делают закупки по оптовым ценам. Торговые сети зачастую продают мебель строительным компаниям дешевле, чем розничным покупателям. Разница в цене может достигать 30%. Кроме того, дополнительные скидки застройщики получают при заключении договора со строительной бригадой на проведение больших объемов работ.
Однако не всегда подобные предложения на рынке первичной недвижимости подразумевают полную меблировку квартиры. Распространенным вариантом является оборудование кухни. При заказе этой услуги у застройщика выгода достигает 30%.
Еще один вариант частичной меблировки – установка сантехники. Этот формат особенно востребован у покупателей жилья в массовом сегменте, которые не имеют специфических запросов в плане оборудования санузлов. Главное – экономия сил, времени и денег.
Стоит отметить, что обычно застройщики выбирают не самую дорогую, но и не самую дешевую мебель. Они стремятся к тому, чтобы предметы интерьера были универсальными и удовлетворяли запросы большинства граждан. Дорогостоящие и нестандартные решения оказываются невыгодными.
Что останавливает покупателей?
Возможность в кратчайшие сроки въехать в квартиру и включить стоимость мебели в тело жилищного кредита мотивирует клиентов искать варианты готового жилья в новостройках. Однако на пути развития такого формата существует ряд сдерживающих факторов.
Во-первых, это наличие у потребителей собственного имущества. Не всегда покупатели готовы отказаться от предметов интерьера, которые были приобретены ранее. А в меблированную квартиру они вряд ли смогут гармонично вписаться.
Во-вторых, многие клиенты просто-напросто не хотят заселяться в типовое жилье. Именно поэтому некоторые застройщики включают в стоимость квартир сертификаты на покупку предметов интерьера. Их номинал зависит от площади лота. Эта мера также дает возможность включить стоимость мебели в ипотеку.
Также стоит отметить, что рассматриваемый формат актуален преимущественно для сегмента апартаментов. В квартирах такую услугу часто заказывают покупатели небольших лотов: студий, однушек и евродвушек. Как правило, для них это первый опыт приобретения недвижимости, либо же они приобретают жилье с целью последующей сдачи в аренду.
Кроме того, застройщики не предлагают услуги меблировки в квартирах необычного формата из-за того, что процесс подбора мебели требует индивидуального подхода.
Еще несколько проблем полностью оборудованных лотов – отсутствие гарантий и ограниченный выбор возможных вариантов меблировки. Поэтому проекты, которые предлагают девелоперы, могут идти вразрез с ожиданиями покупателей.