когда подешевеют квартиры в 2021 году в челябинске
В Челябинске дефицит квартир в новостройках. Цены выросли на 40%. Прогнозы экспертов
Прошлогодний ажиотажный спрос на квартиры в новостройках снизился, льготные ставки по ипотеке уже не стимулируют рост сделок. При этом стоимость жилья выросла почти на 40% до 50,5 тыс. руб. за кв. м.
Во II квартале 2021 г. спрос на квартиры в новостройках в Челябинске замедлился на 12%, а средняя стоимость покупки квартиры увеличилась на 38% в сравнении с прошлым годом, составив в среднем 50 528 руб. за кв. м, выяснили эксперты «Авито Недвижимости».
Прошлогодний покупательский бум снизился, и даже сохраняющиеся пока льготные ставки по ипотеке уже не обеспечивают должной поддержки спроса на новое жилье на фоне отсутствия роста реальных доходов населения. В то же время ажиотаж, сохраняющийся длительное время на рынке, привел к вымыванию предложения: количество объявлений о продаже новых квартир сократилось на 3% в сравнении с прошлым годом и практически на 20% за квартал.
Ослаблению спроса также способствовало значительное повышение цен на квартиры в новостройках.
«Сейчас можно говорить о некоторой стабилизации на рынке купли-продажи первичной недвижимости. В июне, судя по пользовательской активности, покупатели старались успеть приобрести жилье на старых условиях. Весьма вероятно, что в течение июля и августа значения потребительского интереса отскочат назад. Одновременно расширенные возможности семейной ипотеки, которую с 1 июля смогут оформить семьи с одним ребенком по сниженной ставке до 6% годовых, вероятно, будут несколько компенсировать спрос», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости».
Спрос на покупку квартир в новостройках в Челябинске уменьшился на 12% за квартал, а в годовом выражении увеличился на 8%, при этом объем предложения сократился на 10% за квартал и на 28% за год.
По мнению экспертов, продление госпрограммы ипотеки с обновленными условиями не окажет на рынок региона практически никакого влияния.
По данным «Авито Недвижимости», стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в Челябинске составляет в среднем в 43 559 руб. за кв. м: цены на жилье поднялись на 15% за год и на 5% в квартальном выражении, однако по этому показателю Челябинск по-прежнему находится в списке крупнейших городов страны с самой низкой стоимостью квадратного метра. Повышенный спрос на вторичное жилье, начавшийся около года назад, привел к дефициту качественных ликвидных объектов. Восстановление объемов предложения усилит конкуренцию между продавцами недвижимости и позволит в некоторой степени сдержать резкий рост цен. В то же время ожидать сильного изменения стоимости определенно не стоит из-за подорожания строительных материалов и рабочей силы, что повышает себестоимость возведения новых зданий.
Как отмечает Константин Ваганов, средний чек по ипотеке в челябинских новостройках за год вырос на 10–15%: до 2,1 млн руб. При покупке жилья на вторичном рынке челябинцы берут ипотеку в среднем на 1,6 млн руб. По прогнозам, до конца 2021 г. средний ипотечный чек увеличится еще на 5–10% за счет роста цен на жилье, а средний срок ипотеки — до 19 лет.
Что готовит 2021-й рынку недвижимости Челябинской области
Миграция населения, коллаборации строительных фирм и возврат к покупке на стадии котлована. Что еще ждет южноуральцев в 2021 году – эксперты рынка недвижимости назвали основные тренды нового года в материале «ФедералПресс».
Онлайн, льготная ипотека и рост цен
Если в целом для экономики 2020 год был сложным, то рынок недвижимости получил от пандемии немало плюсов. Льготная ипотека подстегнула развитие сектора нового жилья, у южноуральцев проснулся интерес небывалой силы к загородной недвижимости, а строительные компании научились работать вместе. Рост цен, по данным экспертов, составил от 5 % на вторичном рынке жилья до 20 % – в новостройках.
Знаковым 2020 год стал и для учетно-регистрационной сферы недвижимости региона. «Наиболее значимым событием 2020 года в сфере недвижимости стал переход Росреестра на новую программу – Федеральную государственную информационную систему ведения единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН)», – рассказала корреспонденту «ФедералПресс» руководитель управления Росреестра по Челябинской области Ольга Смирных.
Когда россиянам стоит приобретать недвижимость: ответ риелторов
В Челябинской области переход на нее состоялся 15 июля, и теперь в единой базе данных об объектах недвижимости и имущественных правах работают регистраторы всей страны.
Что перешло на 2021-й
Уход от бумажных документов продолжится в 2021 году. Также в Челябинской области будут расти и цены на недвижимость. «У нас прошло заседание директоров южноуральской гильдии риелторов, и все крупные игроки рынка – ФОРУМ, «Дан-Инвест», «Этажи», «А1-Недвижимость», «Компаньон» и другие – сошлись на том, что рынок растущий», – рассказал «ФедералПресс» президент региональной Гильдии риелторов «Южный Урал» Степан Подпятников.
Обычной ценой для Челябинска станет 2 млн рублей за студию, считает заместитель директора АН «Компаньон» Владимир Пономарев: «Цены уже близки к максимуму, но, скорее всего, будут еще повышаться. Застройщики попробуют повысить в этом году цены еще на 10 %. Если многие годы жили в парадигме, что студию на северо-западе можно купить за 1,2 миллиона, то сейчас это 1,5–1,6 млн рублей. Через пару лет нормой будет 2 миллиона за студию. Это кажется дорогим, но в сравнении с другими миллионниками обычная цена».
По ипотечным ставкам игроки рынка не ждут ни снижения, ни повышения. На 2021 год переходит тенденция увеличения объемов сельской ипотеки. Государство стало вкладывать в нее в разы больше, чем в прошлые годы. Поэтому застройщикам будет интересно возводить пригородное жилье.
«В прошлом году в загородке начали строить что-то очень дешевое, что люди могут себе позволить. Это как трехкомнатная квартира с небольшим плюсом. В этом году тенденция будет на строительство объектов за 3–5 млн рублей, но до того момента, пока будут дешевые деньги. Люди хотят за городом жить. Пандемия показала, что в квартире делать нечего», – поделился с «ФедералПресс» руководитель IBC-Недвижимости Станислав Ахмедзянов.
В 2021 году в Екатеринбурге вырастут цены на жилье
Эксперты, опрошенные «ФедералПресс», также акцентировали внимание на потере интереса к центральной части города. «Миграция населения существенная. Если три-четыре года назад миграция населения северо-западной части была внутренняя, то сегодня она принимает жителей других районов», – говорит Валентин Корытный, гендиректор АН «Дан-Инвест», полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов Челябинской области.
Еще одна начинающаяся проявляться в 2020 году тенденция – это возвращение на рынок Челябинска иногородних покупателей. Они перестали обращать внимание на столицу Южного Урала в период смога при губернаторе Борисе Дубровском.
«До эры Дубровского недвижимость хорошо покупалась в городе. Сейчас привлекательность города для покупки восстанавливается. У нас по-прежнему низкая цена в сравнении с другими городами. И те, кто переезжает из малых городов, выбирая между Екатеринбургом и Челябинском, снова покупают недвижимость здесь», – заметил директор компании «ФОРУМ Недвижимость» Игорь Чернядьев.
Новые тенденции рынка недвижимости
Среди новых трендов 2021 года брокеры называют возможное развитие индивидуального жилого сектора. В профессиональной сфере ждут программу господдержки ИЖС. «Ее пока еще нет, но если она появится – спрос на такие дома тоже возрастет. «Загородка» – это для Челябинска точка роста. В Казани, например, она берет серьезную долю рынка. У нас такого пока нет», – отметил замдиректора Владимир Пономарев.
«В 2021 году появятся в Челябинске новые строительные проекты. Они еще не анонсированы, но это будут современные интересные варианты с позиции их приобретения. Застройщики будут задумываться, как делать зонирование, как будет меняться дом, подъезды, лифты. Как это было раньше, такого уже не будет», – считает Валентин Корытный.
Еще одним трендом года станет коллаборация строительных компаний на крупных объектах. Жилой комплекс «Эвопарк» – это объединенный проект компаний «Никс» и «Легион». В 2021 году будет осваиваться 29-й микрорайон совместно тремя крупными компаниями: «Икар» «ТрестМагнитострой» и «Легион».
Власти Новосибирска прогнозируют в наступившем году снижение ввода жилья
Также эксперты прогнозируют дефицит складской коммерческой недвижимости. «В ближайшую пятилетку советуем клиентам инвестировать в склады 5–10 тысяч квадратных метров. Это порядка 150–180 млн рублей. Не все могут позволить, но строить более низкий класс бессмысленно», – рассказывает Станислав Ахмедзянов. По его оценкам, в Челябинске потребность в таких территориях порядка 220 тысяч квадратных метров. Если не занять нишу – ее освоят федеральные игроки.
Также в 2021 году умрут магазины со слабым форматом, дома будут распродаваться на стадии котлована, а основным трендом станет образ жизни: люди перестанут покупать просто квадратные метры. Можно сказать, что Челябинск ждет качественная революция. Новые проекты будут уже совсем другого качества, чем были год назад.
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин, Денис Кочкин, инфографика ФедералПресс / Елена Майорова
Пора возвращаться назад. Когда квартиры начнут дешеветь
Фото © ТАСС / Сергей Мальгавко
Как отмечают риелторы, цены на жильё находятся сейчас на многолетнем пике. Правда, если брать стоимость жилья в рублёвом эквиваленте.
— Только за прошлый год квартиры подорожали в среднем на 20%. При этом доходы населения падают. В такой ситуации дальше дорожать такими же темпами квартиры однозначно не смогут. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий. Либо цены зафиксируются на нынешних значениях, либо постепенно начнут снижаться. Программа льготной ипотеки уже не приносит таких дивидендов, как в прошлом году. Уровень отказов в ипотечном кредитовании доходит до 60%, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
В прошлом году цены на недвижимость росли ещё и из-за большого спроса. Ставки по депозитам стали активно снижаться — и люди начали вкладывать сбережения в недвижимость. По словам Алексея Кричевского, они уже выкупили фактически весь запас ликвидных квартир.
— Количество проектов, которые планируются к выводу на рынок, будет примерно на 10–15% выше прошлогодних значений. То есть только на московский рынок может выйти до 90 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2020 году появилось 76 новостроек. Учитывая ужесточение конкуренции, девелоперам придётся подстраиваться под рынок и заигрывать со скидками. При этом вторичная недвижимость уже выбрала весь запас роста. За исключением тех квартир, которые будут продаваться в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых в прошлом году, — отметил Алексей Кричевский.
Правда, по мнению аналитика, зимой и весной квартиры заметно не подешевеют. Снижения цен стоит ждать во второй половине года. При этом дорожать жильё может перестать уже в самое ближайшее время.
Наличную валюту взяли под контроль. Как теперь снять, перевести и хранить доллары
— Потенциал роста цен на вторичном рынке уже исчерпан. Во многом из-за ослабления активности покупателей к концу прошлого года (после резкого роста спроса летом – осенью). Сейчас мы придерживаемся прогноза, согласно которому в 2021 году средняя стоимость вторичного жилья останется примерно такой же, как и сейчас. Ценовые колебания если и будут наблюдаться, то не превысят 5%, — рассказал директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома.
Ещё одна перспектива вторичного рынка жилья в 2021 году — здесь уже не будет наблюдаться столь резкого роста спроса, как в 2020-м. Как отмечает Сергей Шлома, число сделок может сравняться с уровнем 2019 года.
Впрочем, мнения на рынке недвижимости различаются. Многие риелторы считают, что в ближайшие месяцы квартиры не только не подешевеют, но и продолжат дорожать.
Цены на квартиры будут расти до тех пор, пока это позволяет спрос — в первой половине 2021 года его продолжит подогревать дешёвая льготная ипотека. Потом всё будет зависеть от величины процентных ставок и желания людей покупать жильё по ценам, которые установят застройщики. Такое мнение высказал эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.
По его прогнозам, в этом году продолжит дорожать жильё небольшой площади — студии и однокомнатные квартиры. Из-за относительной доступности спрос на них выше, чем на более дорогие «двушки» и «трёшки».
Гонка сбережений. Куда вкладывать деньги в 2021 году
Станислав Манжиевский считает, что снижение стоимости жилья в ближайшее время маловероятно, так как помимо ипотеки на цены продолжает влиять инфляция. При сильном провале спроса во второй половине года подорожание начнёт замедляться. В дальнейшем при таком сценарии на рынке не исключена временная стагнация цен.
Руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Наталья Круглова тоже считает, что ждать снижения стоимости квартир пока рано.
— На повышение стоимости жилья работают такие факторы, как страх падения курса рубля и роста инфляции, подогреваемый сокращением рыночного предложения квартир. Подогревают цены также большой объём денежной массы на рынке (включая в неё доступную ипотеку) и отсутствие альтернативы в виде арендного жилья. Пока влияние этих факторов перекрывает воздействие тенденций, работающих на снижение стоимости жилья. Поэтому мы видим рост цен на 20% за год и в Москве, и в Санкт-Петербурге, — пояснила Наталья Круглова.
По её словам, у застройщиков в середине этого года был план: если цены начнут падать, они будут выводить на рынок меньше жилья. Поэтому, как только фактор ипотеки перестанет быть драйвером спроса, застройщики скорректируют объёмы ввода для сохранения цен как минимум на прежнем уровне.
— Наиболее чувствительным окажется сегмент эконом и комфорт. Первые признаки ценовой коррекции мы увидим там. Также надо принять во внимание, что самим застройщикам станет уже неинтересно работать в экономсегменте: затраты на ленд-девелопмент выросли, спрос волатилен. Уверена, мы увидим рост новых проектов в бизнес-классе и переток внимания девелоперов к более высоким сегментам жилья. В то же время есть сценарии, при которых квартиры могут подешеветь. Например, если ипотека резко подорожает, государство даст импульс развитию рынка аренды, или ещё какое-то законодательное изменение всколыхнёт рынок. К тому же по разным причинам может вырасти число людей, которые не смогут обслуживать ипотеку. Тогда мы можем увидеть и драматическую ценовую коррекцию. На рынке появится много «первичной вторички», которая, безусловно, опустит рыночные цены жилья, — заключила Наталья Круглова.
Рынок недвижимости уходит с пика в пике
Эксперты рассказали, когда упадут цены на квартиры в связи с резким снижением спроса
Перегретый российский рынок недвижимости уже осенью может начать «схлопываться». Как спрогнозировал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, удорожание ипотечных кредитов из-за повышения ключевой ставки Центробанка и продолжающийся рост цен на жилье может привести к падению спроса на недвижимость в России на 10−15% уже к ноябрю.
«Вкупе с насыщением спроса и достаточно высокой динамикой роста средней стоимости квадратного метра, спрос на недвижимость будет снижаться. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в октябре-декабре спрос может снизиться на 10−15%, но это учитывая рекордную покупательскую активность прошлого года», — сказал директор «Этажей» в интервью ТАСС.
Напомним, что 10 сентября Банк России пятый раз подряд поднял ключевую ставку, на сей раз на 1 п.п. Средние одобренные ставки на рынке новостроек с июня выросли на 0,8%, на вторичное жилье — на 0,9%, на загородную недвижимость — на 1,1%.
Собственно, ажиотажный спрос на новостройки начал падать уже в июле после того, как была ограничена государственная программа льготной ипотеки. В августе на первичном рынке Москвы было заключено на 22% меньше договоров, чем в июле. Система мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro тоже зафиксировала в столице спад числа договоров долевого участия с 6,3 тысячи в июне до 3,7−3,8 тысячи в июле. В августе, по предварительным оценкам, сделок было не больше. Правда, некоторую скидку нужно сделать на сезон отпусков, но снижение спроса налицо.
Кроме того, как говорят аналитики, свою роль сыграл и еще один фактор — насыщение спроса. Проще говоря, все, кто хотел и мог приобрести жилье для себя или в качестве инвестиций, уже это сделали, а платежеспособных клиентов в России не так уж и много. Остальным же не поможет даже программа семейной ипотеки по ставке до 6%, которая была расширена на семьи с первенцами.
Пожалуй, самый интересный вопрос для потенциальных покупателей квартир теперь следующий: приведет ли падение спроса к снижению цен на жилье? В июле в России впервые за год было зафиксировано падение стоимости квадратного метра, правда, пока не такое значительное — на 1,5% на новостройки в Омске, на 0,6% в Перми, на 1% в Челябинске. Даже в Москве началось снижение, правда, не везде, а только в самом бюджетном Юго-Восточном административном округе, где новостройки подешевели в среднем на 1,5%.
В связи с этим Ильдар Хусаинов спрогнозировал, что в следующие месяцы снижение цен на жилую недвижимость может составить 1,7%, стать еще более явным в 2022 году, а в течение двух-трех лет упасть и на 10−15%. Кстати, в августе и глава Сбербанка Герман Греф в интервью заявлял, что то в ближайшее время цены на жилье в стране стабилизируются и, возможно, снизятся.
Но, как рассказал «СП» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, испортить эти прогнозы может инфляция и рост цен на строительные материалы. Застройщики и так жалуются на то, что строят едва ли не себе в убыток, поэтому резкое снижение цен может привести к проблемам в отрасли.
— Ключевая ставка повышается, ипотека становится дороже и это действительно охлаждает покупательский спрос. Но у того, чтобы цены пошли вниз, должны быть объективные предпосылки — возможность и желание застройщиков опускать их. Так вот, у застройщиков ни такого желания, ни и возможностей нет. Из-за падения рубля на 20% в 2020 году, из-за резкого подорожания металла, древесины и практически всех материалов, не говоря уже о подорожании и дефиците рабочей силы, у застройщиков сильно выросли издержки. Пять миллионов гастарбайтеров до сих пор не могут приехать в Россию на работу, цены на металл выросли в два раза, и так далее. Себестоимость строительства растет, и по многим госконтрактам подрядчики уже обратились к правительству с просьбой пересмотреть их в сторону увеличения, потому что они не вписываются в сметы, составленные два-три года назад. Они даже говорили о разорении строительной отрасли, если стоимость госконтрактов не будет пересмотрена. Так что застройщики цены уменьшить не могут.
У нас так исторически сложилось, что рынок первичного жилья является «хэдлайнером». Когда повышаются цены там, они повышаются и на вторичном рынке, аналогичная ситуация и со снижением. На первичное жилье в ближайшие три месяца вряд ли будет понижение. Но если отдельные продавцы хотят продать жилье побыстрее, на то и дисконт, чтобы с ними торговаться.
Что касается спроса, кому нужно, тот все равно будет покупать недвижимость. Люди рождаются, женятся, заводят детей, разводятся, поэтому определенный спрос на жилье есть всегда. Думаю, на рынке недвижимости в этом году будет стагнация. Особого падения или роста я не предвижу.
«СП»: — Это негативно скажется на строительном рынке?
— Строительный рынок достаточно инертный. Те, кто начинал проекты в 2017 году и представить не могли, что в 2020 рынок вообще встанет. Но в итоге правительство поддержало их льготной ипотекой. Не думаю, что в связи с падением спроса строительный рынок резко пойдет на спад. Там заняты определенные мощности и просто так свернуть их нельзя. Это можно сравнить с Мартеновской печью, которую нельзя разжигать и тушить в любой момент, когда захочется. Раз уж строители начали строить, они будут продолжать это делать, и их остановит только разорение.
Эксперт по недвижимости, риэлтор Олег Бендриков считает, что цены на рынке недвижимости все же пойдут вниз, но не раньше следующей весны. Правда, с ними может упасть и качество предлагаемого жилья.
— Думаю, спрос уменьшится на 7−10% к концу года. Это связано, в первую очередь, с повышением ставок по ипотеке из-за роста ключевой ставки, а во вторую — с уменьшением параметров программы льготной ипотеки. Для Москвы и Санкт-Петербурга существенно уменьшились суммы средств, которые может получить гражданин. Поэтому исключилась значительная часть людей, которая хотела бы приобрести квартиру по этой программе, но не имеет возможности доложить собственные средства. Если раньше в столице можно было взять льготный кредит на 12 миллионов рублей, то сейчас — всего на 3. Группа покупателей в результате сильно сократилась.
«СП»: — Что будет с ценами на недвижимость в этой ситуации?
— При снижении спроса стоимость недвижимости будет падать. Но не думаю, что это произойдет до конца этого года. Осень и начало зимы — это всегда самое пиковое время для продажи квартир, на которое приходится самое большое количество сделок. Цены находятся на пике, и когда начнется снижение, оно может дойти до 12−15%. Но это, вероятнее всего, произойдет к концу весны-началу лета.
Сложно прогнозировать точнее, потому что последние два года рынок у нас очень нестабильный и при этом очень активный. У нас было большое количество сделок и летом, и в январе, который обычно является периодом затишья. Все это было обусловлено низкими ставками по ипотеке. Но сейчас ставки существенно отличаются даже от того, что было полгода назад. А два процента при заемных шести миллионах сильно меняют ежемесячный платеж и переплату. Поэтому многие просто не идут на то, чтобы брать ипотеку.
Кроме того, некоторые покупатели переквалифицировались на вторичное жилье с первичного, так как ставки не сильно отличаются, но на вторичном рынке можно купить квартиру дешевле, чем у застройщика. Последние повысили цены и пока не собираются их понижать.
«СП»: — Как изменится рынок недвижимости в связи с этим охлаждением?
— Если говорить о среднестатистическом, а не об элитном жилье, уменьшится не столько количество проектов, сколько сами они изменятся. Мы постепенно уйдем от четырехкомнатных и стандартных трехкомнатных квартир и перейдем на «евротрешки», которые меньше по площади. Чем больше квартира, тем она дороже и людям сложнее ее купить. Скорее всего, мы уйдем от стандартных решений. Уже сейчас мы видим в новостройках так называемые «евродвушки» — по факту, это обычная однокомнатная квартира, где гостиная соединена с кухней и есть небольшая отдельная спальня. Если раньше мы получали спальню в районе 12 метров, большую комнату на 19 метров и еще 8-метровую кухню, то сейчас мы имеем спальню 9−10 метров и кухню/гостиную 15−17 кв. м.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»