приложение 9 альбома 4622 сбербанк
Как оформить ипотеку с недофинансированием в Сбербанке и избежать неприятностей при заключении договора
Оформление ипотечного кредита с недофинансированием при покупке квартиры по заниженной стоимости ‒ мошенническая схема, позволяющая продавцу избежать уплаты большого подоходного налога. При осуществлении подобной сделки рискуют обе стороны. В случае выявления факта мошенничества суд аннулирует ДКП (договор купли-продажи) и обяжет участников выплатить штраф по ст. 122 НК РФ.
Что такое недофинансирование ипотеки
При продаже квартиры собственник жилья обязан уплатить налог в размере 13%. Если квартира продается по цене ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января, то необходимо воспользоваться понижающим коэффициентом 0,7. В данном случае расчет осуществляется по следующим формулам:
Уплатить налог нужно только в случае продажи квартиры раньше установленного законом срока. Зависит он от даты покупки недвижимости:
Если квартира была получена в дар или наследство, тогда срок минимальный – 3 года.
Срок может быть снижен до 3 лет в случае, если:
При расчете налога может быть применен имущественный вычет в размере 1 млн рублей. В некоторых случаях продавец вправе сократить величину дохода, полученного от продажи жилья, на фактически произведенные и документально подтвержденные затраты, связанные с покупкой этой недвижимости. К таким расходам относят ремонт квартиры, перепланировку, проведение всех необходимых коммуникаций.
Чтобы снизить налогооблагаемую базу, собственник искусственно занижает стоимость жилого помещения, приобретаемого заемщиком. Сделка проводится на основе ДКП и договора на ипотеку с недофинансированием. Оставшаяся сумма прописывается в дополнительном соглашении в разделе расходов на неотделимые от квартиры улучшения (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция).
Расчет налогооблагаемой базы идет по неполной стоимости, отраженной в ДКП. Занижать цену выгодно только до величины кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Пример: Иванов В.И. приобрел квартиру в 2019 году за 2,3 млн рублей и через 10 месяцев решил ее продать за 3,5 млн рублей. По закону он обязан заплатить налог в размере 325 тыс. рублей ((3 500 000 — 1 000 000)×13%). На 1 января ее кадастровая стоимость составляла 2,7 млн, следовательно, если в ДКП занизить стоимость до 1,89 млн рублей, это означает, что налог будет равен 245 700 руб.
Преимущества и недостатки сделок с недофинансированием
Перед тем как согласиться на сделку с недофинансированием, важно взвесить возможные преимущества и недостатки данной схемы.
Почему выгодно проводить сделку с недофинансированием
Снижается сумма налога за счет сокращения налогооблагаемой базы
Сокращается сумма расходов на приобретение квартиры за счет скидки от продавца и снижения величины первоначального взноса
Недостатки ипотеки с недофинансированием
При признании договора недействительным придется заплатить штраф, и покупателем будет возвращена лишь та сумма, которая указана в договоре ДКП
Впоследствии налоговый вычет будет ниже, чем при стандартном кредитовании
Аннулирование договора купли-продажи повлечет за собой существенные расходы, которые понесут обе стороны сделки.
Кто и сколько на этом может сэкономить
Занижение цены имущества может значительно облегчить финансовое положение как продавца, так и покупателя. Заемщик может сэкономить до 10% от цены недвижимости, возможно, получив от продавца скидку. Столько же может сохранить и продавец.
Показатель экономии зависит от роста цен на недвижимость, в 2021 году он составил 12-15%.
Порядок получения и оформления ипотеки с заниженной стоимостью в Сбербанке
Продажа квартиры по ипотеке с заниженной стоимостью считается незаконной, но Сбербанк идет навстречу потенциальным заемщикам и оформляет подобные сделки.
После банк осуществляет все расчеты с продавцом квартиры.
Важно понимать, что кредитор может предъявить дополнительные условия к соискателю, например, попросит привлечь несколько созаемщиков, повысит процентную ставку или будет дополнительно контролировать процесс погашения жилищного займа.
Основные требования к заемщику
Получить одобрение ипотеки в Сбербанке может любой человек, соответствующий следующим требованиям:
Сделкам с недофинансированием кредитор уделяет повышенное внимание, они подвергаются более тщательной проверке со стороны службы безопасности. В редких случаях, банк (при наличии каких-либо опасений) может сократить срок договора ипотеки, а это, в свою очередь, влияет и на одобренную сумму.
Образец договора
Занижение стоимости квартиры не прописывается отдельным пунктом в договоре, но, несмотря на это, ипотека будет оформлена на полную стоимость приобретаемой недвижимости. Оставшаяся сумма, не указанная в ДКП, учитывается в дополнительном соглашении.
Договор-купли продажи должен писаться под каждую сделку индивидуально, но по определенному шаблону:
Типовой договор на ипотечное кредитование можно скачать по ссылке:
Нюансы электронной регистрации в Сбербанке
Электронная регистрация права собственности на недвижимость позволяет официально подтвердить в Росреестре свое право на владение жильем. Весь процесс осуществляется в банке, нет необходимости посещать МФЦ.
Процесс длится 4 рабочих дня, в некоторых регионах России (Ивановской и Новосибирской обл.) процедура занимает 1,5 часа.
Пакет документов может отличаться в зависимости от типа недвижимости. В случаях с долевой собственностью придется воспользоваться услугами нотариальной конторы.
Ограничения по электронной регистрации права собственности:
Стоит ли оформлять ипотеку с недофинансированием
После подписания документов дофинансировать ипотеку и изменить стоимость квартиры уже не получится, поэтому очень важно изучить все достоинства и недостатки процедуры.
Какие риски несут стороны при оформлении сделки с недофинансированием
В случае вскрытия факта мошенничества обе стороны понесут наказание за предоставление недостоверных данных, договоры ипотечного кредитования и купли-продажи будут аннулированы.
Риски продавца
Если продавец занизит стоимость жилья при продаже, впоследствии, при аннулировании договора купли-продажи, ему придется вернуть полученные деньги. При этом нужно будет заплатить штраф от 50 до 300 тыс. руб. (сумма зависит от размеры сокрытого дохода).
Продавать квартиру в ипотеку с недофинансированием можно, только если нет скрытых доходов, подлежащих налогообложению, иначе суд также привлечет к ответственности по факту мошенничества.
Риски покупателя
Покупка квартиры с заниженной стоимостью грозит покупателю повышенной процентной ставкой по ипотеке и высоким коэффициентом по страховке. Также суд может привлечь заемщика к делу о мошенничестве и обяжет выплатить штраф. В дальнейшем при оформлении налогового вычета заемщик получит меньше денег в связи с низкой стоимостью недвижимости.
В случае аннулирования сделки продавца обяжут вернуть сумму, указанную в ДКП. Вероятность получения выплаты по дополнительному соглашению сводится к нулю.
Примеры из судебной практики
Занижение стоимости недвижимости – признак мошеннической сделки. Даже имея расписку о передаче/получении средств по соглашению, покупателю будет сложно отстоять свою позицию. В силу закона, “неотделимые улучшения”, полностью оплаченные заемщиком, признаются составной частью жилья, поэтому судебное разбирательство может затянуться.
Рассмотрим, какими могут быть последствия продажи недвижимости с заниженной стоимостью, на примере из судебной практики:
“Лазовский М.Н. в декабре 2017 года приобрел двухкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге за 4 млн руб. В феврале 2021 году выставил на продажу за 4,5 млн руб. (кадастровая стоимость – 6,3 млн рублей). На предложение откликнулась Веронина А.Д. и в ходе переговоров отказывалась оформлять сделку по заниженной цене.
Покупательница обратилась в налоговую инспекцию и суд для разъяснения ситуации. В ходе разбирательства было доказано, что потенциальная налоговая выгода будет получена вследствие занижения выручки от реализации объекта ниже рыночной. Согласно статье 198 УК РФ, продавцу было назначено наказание в виде штрафа в размере 123 тыс. руб.”
Как снизить риски, если продавец настаивает на занижении цены в договоре
При оформлении сделки с занижением стоимости, необходимо предпринять всевозможные меры для снижения рисков:
При расчете с продавцом лучше воспользоваться безналичной системой, чтобы в дальнейшем было легче подтвердить факт оплаты. Обязательно оформить расписку о получении средств по соглашению!
Как грамотно составить предварительный договор купли-продажи
При продаже/покупке квартиры с неотделимыми улучшениями юристы рекомендуют оформить предварительный ДКП для защиты обеих сторон сделки.
Бланк документа можно посмотреть и скачать по ссылке:
Инструментами гарантии служат:
В ГК РФ прописаны два требования, которые обязательно нужно соблюдать при оформлении предварительного договора купли-продажи для Сбербанка и других банков РФ:
Особое внимание нужно уделить цене в ДКП, которая указывается в рамках договора. Она не должна быть завышена, чтобы предварительный контракт не приняли за основной.
В случае отказа продавца продавать недвижимость (помимо ситуаций, описанных ДКП) суд обяжет его в принудительном порядке подписать основной договор на условиях, прописанных в предварительном.
Условия, которые необходимо указать в ДКП:
Выводы
Очень часто продавцы продают квартиру с заниженной стоимость с целью экономии на подоходном налоге. Вместе с договором купли-продажи стороны подписывают соглашение на неотделимые улучшения. Подобная схема продажи считается мошеннической, но Сбербанк идет на уступки и оформляет ипотеку, повышая клиенту процентную ставку на 1-1,5% или коэффициент по страховке (определяется исходя из суммы кредита). На этапе оформления предварительного и основного ДКП очень важно минимизировать риски и максимально защитить себя.
Получение кредита сопровождается сбором определенного набора документации, способной доказать надежность и платежеспособность заемщика. Как правило, наиболее удобным и достоверным способом доказательства является справка 2-НДФЛ, однако, не у всех есть возможность ее получить. Хорошая возможность доказать платежеспособность при получении кредита.
Справка по форме банка Сбербанка образец заполнения
Банк предлагает собственную форму для справки, которая позволяет быстро получить необходимую информацию по регулярности и размере заработка заемщика. В отличие от 2-НДФЛ, справка по форме банка не является официальным документом, поэтому здесь можно указать все доходы заемщика, включая зарплату «в конверте».
Для тех, у кого есть возможность предоставить лишь справку по форме банка, Сбербанк подготовил ряд вариантов кредитования. Наиболее популярным из них является потребительский кредит без обеспечения.
Справку по форме банка Сбербанк скачать можно прямо с сайта. После остается распечатать пример и направить его на работу.
Образец справки по форме банка Сбербанк представлен ниже, для скачивания необходимо нажать на картинку и выбрать из меню «Сохранить как».
Образец справки по форме банка Сбербанк
Какая информация о доходах указывается в справке по форме банка Сбербанк?
Прежде чем выдать кредит, банки часто просят подтвердить платежеспособность. И если организация отказывается выдать 2-НДФЛ по каким-либо причинам, либо если человек – создатель ИП, то остается еще один выход. Можно сделать справку по форме банка Сбербанка в 2021 году, для получения ипотеки.
Обычно информации из этой бумаги достаточно, чтобы банк одобрил кредит. В ней содержатся все необходимые данные о работодателе, заработке клиента, его стаже и налоговых вычетах, а также о том, какие удержания происходят из его зарплаты ежемесячно. Эта справка может максимально полно отразить платежеспособность человека.
В банке или на сайте можно найти шаблон справки по форме банка. Заполнять ее будет бухгалтер или сотрудник компании, в которой работает будущий заемщик. Что нужно заполнить в справке:
С момента оформления справки она будет действительна в течение 30 дней, поэтому не стоит медлить и сразу подавать документы на кредит, который хочется получить. На справке должна быть подпись руководителя и главного бухгалтера. Если бухгалтерия на аутсорсе, то обе подписи может поставить руководитель и сделать отметку, что должности бухгалтера нет.
Как заполнить справку по форме банка «Сбербанк»
Справки по форме банка могут различаться в мелочах, однако по сути каждый банк составляет справку таким образом, чтобы заемщик мог передать с ее помощью все необходимую информацию.
Печатается справка на официальном бланке компании. Важно, чтобы на справке оставили подписи директор и главный бухгалтер организации, где работает заемщик. Кроме того, потребуется оставить официальную печать организации. Если организация не располагает собственным бухгалтером или его функции лежат на директоре, понадобится добавить в справку запись о его отсутствии.
Справка по форме – это отличная, и, порой, единственная возможность получить кредит для работника, фактическая зарплата которого отличается от официальной. Однако стоит учитывать определенные минусы такого варианта.
Во-первых, не каждый работодатель решится на выдачу этой справки. Подобный документ может послужить доказательством того, что определенные фонды и выплаты организации скрываются от налоговых органов.
Во-вторых, работая со справкой по форме банка, сотрудник банка будет более внимательно проверять будущего заемщика. И далеко не всегда при одобрении кредитный лимит будет соответствовать указанной в справке зарплате заемщика. Одобряя кредит, сотрудник банка будет в большей степени опираться на среднерыночный заработок людей с той же профессией, поскольку в случае увольнения именно на такую зарплату и будет претендовать заемщик.
Проверяет ли Сбербанк справку по форме банка?
Сейчас достаточно легко найти мошенническую фирму, которая предоставит любому желающему справку о доходах, где можно будет указать сумму любой величины. Однако не стоит забывать о том, что по получении справки о доходах Сбербанк будет звонить в организацию, где работает заемщик, и проверять достоверность справки. Директор организации должен будет без единой ошибки подтвердить всю информацию.
Уличенный в мошенничестве со справкой по форме банка заемщик рискует попасть в черный список и лишиться возможности в дальнейшем брать кредиты.
Можно ли обойтись без справки о доходах?
Все зависит от условий кредитного или ипотечного предложения. Если банк заявляет, что ему необходимо подтверждение имеющихся у клиента доходов, то придется оформить справку 2-НДФЛ или по форме банка. Но у «Сбербанка» есть множество программ, по которым кредит можно получить только с паспортом. Подтверждать доходы требуют не во всех программах.
Не придется оформлять справку, если клиент получает зарплату на карту «Сбербанка», так как руководство банка и так видит ежемесячные перечисления на счет. Если же у человека несколько источников доходов и приходят они на карты разных банков, то может потребоваться все же оформление справки по каждому источнику отдельно. Не придется подтверждать платежеспособность также вкладчикам банка. Часто для них есть персональные, более выгодные предложения по кредитам.
Военная ипотека в Сбербанке: условия и порядок оформления
Военная ипотека в Сбербанке (ВИ) – продукт кредитования, позволяющий приобрести недвижимость гражданам РФ, состоящим на воинской службе. Право на получение ЦЖЗ (целевого жилищного займа) для данной категории лиц регламентируется ФЗ «О накопительно-ипотечной системе …» №117-ФЗ от 20 августа 2004 г. Кредитные средства от Сбербанка выдаются при поддержке государства, преимущества заключаются в следующем:
Предварительно рассчитать параметры кредитного продукта поможет онлайн калькулятор военной ипотеки Сбербанка.
Требования Сбербанка к получателю военной ипотеки:
Условия военной ипотеки в Сбербанке
Документы по военной ипотеке Сбербанка
Для рассмотрения специалистами банка заявки на получение данного продукта требуется представить минимальный комплект документов. В него входят:
Перед обращением в банк следует выяснить, какая именно сумма накопилась на именном счёте за период участия в программе, возможно, понадобится привлечение личных сбережений. Также необходимо уточнить актуальные требования банка к объекту недвижимого имущества. Оригиналы правоустанавливающих документов на планируемую к приобретению недвижимость могут быть представлены в течение 2-х месяцев после одобрения заявки на кредит. Рассчитать военную ипотеку в Сбербанке можно на официальном сайте учреждения.
Процедура приобретения недвижимости с помощью военной ипотеки: этапы
Ипотека военным пенсионерам в Сбербанке
В случае, если военнослужащий по каким-либо причинам не приобрёл недвижимость, но участвовал в программе НИС, он может воспользоваться накопленными средствами и после выхода на пенсию. Для этого нужно одновременно подать заявку на выдачу ипотеки в Сбербанк и рапорт о перечислении накоплений командиру той воинской части, где находилось последнее место службы. Кредит в данной ситуации будет одобрен достаточно быстро, а деньги могут быть направлены на первоначальный взнос, ежемесячные платежи и погашение задолженности по займу. Военная ипотека в Сбербанк онлайн может быть оформлена с помощью сервиса ДомКлик.
Договор купли продажи по ипотеке
Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.
Подробнее о договоре
Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.
Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.
Предмет договора
Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.
Основные условия
Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.
В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.
Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.
Источник оплаты и порядок расчетов
В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.
В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.
Срок действия договора
Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.
Права и обязанности сторон
Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.
В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.
Образец заполнения договора
Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке
Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка
Основные нюансы и возможные ошибки
Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:
В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).
Бланк договора
Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.
Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.
Что такое предварительный договор купли продажи?
Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.