можно ли заниматься бизнесом в частном доме ижс
Здание для коммерческого использования на земле СНТ
Могу ли я на земле СНТ построить здание для коммерческого использования? У меня удобное расположение участка, хочу построить магазин и сдавать его в аренду. Я являюсь собственником и членом СНТ, плачу все взносы.
Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии с ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Магазин может располагаться на земельном участке, предназначенном для коммерции. Поэтому вам нужно сделать следующее.
1. Получить решение общего собрания СНТ по данному вопросу.
2. Сделать размежевание земельного участка с определением площади под магазин.
3. Изменить вид разрешенного использования земельного участка, подходящего для размещения магазина.
Малый бизнес в частном доме
Землепользователи таких участков, являющиеся индивидуальными предпринимателями или зарегистрировавшие юрлицо, смогут развернуть на своей территории торговлю товарами или услугами. При этом они будут освобождены от административной ответственности за использование земли не по целевому назначению.
Поправки планируется внести в Кодекс об административных нарушениях и Налоговый кодекс. Пока же существующее законодательство (часть 3 статьи 8.8 КоАП) гласит: неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях может повлечь для граждан наложение штрафа в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 20 тыс. рублей.
Такая мера многим предпринимателям кажется слишком суровой: существование жесткого правила по использованию земельных участков для жилищного строительства создает много проблем тем, кто хочет или вынужден использовать землю для предпринимательской деятельности. К слову, в Европе бизнес на приусадебном участке довольно распространен. Многие семьи там используют свои дома не только для проживания, но и для размещения, скажем, химчисток, пекарен или хостелов с соответствующими вывесками и баннерами.
По мнению председателя комитета по жилищным правоотношениям ООО «Гражданская лига по вопросам жилищных, земельных правоотношений и территориального общественного самоуправления» Владимира Хомякова, разрабатываемый в Минэкономразвития законопроект в первую очередь призван защитить собственность и собственников.
«Гаражная экономика»
Предприимчивые граждане России, которые не могут себе позволить аренду коммерческой недвижимости, часто решают задействовать под бизнес не только личные участки или дома, но и гаражи. Помещения, предназначенные для личного авто, «трансформируются» в мастерские шиномонтажа, автомойки или ремонтные мастерские. Это явление получило название «гаражная экономика».
Эксперты отмечают: экономический кризис в стране все больше «загоняет» российский малый бизнес в гаражи. Фонд поддержки социальных исследований «Хамовники» на прошлой неделе опубликовал результаты мониторинга в рамках проекта «Гаражная экономика». Специалистам фонда удалось выяснить: сейчас даже в крупных городах во многих частных гаражах кипит предпринимательская деятельность. В этих помещениях открываются мебельные цеха, шашлычные, кондитерские и даже гостиницы!
Интернет изобилует бизнес-идеями в этой сфере. По запросу «бизнес в гараже» Яндекс выдает 19 млн ответов.
Бизнес на дому: чем можно и чем нельзя заниматься в квартирах
В последнее время растет популярность бизнесов на дому. Каждый хоть раз в жизни стригся у мастера дома или покупал десерты из домашней кондитерской. Преимущества такого предпринимательства — экономия ресурсов, поскольку не надо тратить время на дорогу до салона и деньги на аренду помещения. Для потребителя подобные услуги тоже обычно дешевле.
Но бизнес на дому можно организовать далеко не всегда. В одних случаях потребуются специальные разрешения, в других — придется переводить квартиру в нежилое помещение, покупать оборудование и делать отдельный вход. Вместе с юристами рассказываем, что можно делать в квартире, а что нельзя.
Что можно делать в квартире
В квартире можно организовать небольшой бизнес — например, готовить десерты на заказ, шить одежду или собирать букеты. На дому разрешено оказывать услуги в сфере красоты (маникюр, парикмахерские услуги и другие). Для этого не потребуется переводить квартиру в нежилое помещение, рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
Квартиру можно использовать для профессиональной, научной и творческой деятельности. Организовать домашний офис могут программисты, дизайнеры или юристы — в законе нет ограничений. Например, адвокат может разместить свой кабинет в жилом помещении, которое принадлежит ему или членам его семьи, добавила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
«Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, также могут использоваться для адвокатского кабинета, но с согласия наймодателя», — уточнила она.
Домашний бизнес не должен нарушать права и интересы других собственников и соседей — например, из-за постоянной загруженности лифта или шума в подъезде. Также должны соблюдаться противопожарные и санитарно-эпидемиологические правила. «В особенности это касается работающих со специальным оборудованием и инструментами. Например, понадобится организовать пространство для дезинфекции инструментов тем, кто делает маникюр на дому», — объяснили Софья Волкова.
Зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого
Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.
Заниматься бизнесом без регистрации, даже в своей квартире, незаконно и чревато санкциями. Административный штраф за это составляет от 500 до 2 тыс. руб. «Если налоговая докажет, что человек является предпринимателем и скрывает доход, то к административному штрафу добавится предписание на выплату до 40% незадекларированного дохода и штраф в размере 10 тыс. руб. Если незаконный доход превысит 2,25 млн руб., это может привести к уголовной ответственности», — предупредила она.
Бизнес с переводом квартиры в нежилое помещение
Не всеми видами предпринимательской деятельности получится заниматься в квартире. Если косметологические услуги мастер может оказывать на дому, то открыть салон красоты или массажный кабинет в квартире уже не получится. Для этого потребуется перевести помещение в нежилое и получить лицензию, уточнила частнопрактикующий юрист Наталья Тарасова.
То же самое касается полноценных кондитерской и ателье, кафе, частного детсада или кухни по приготовлению еды на заказ. Для этого также необходимо перевести квартиру в нежилое помещение с отдельным входом и собственной системой вентиляции.
Аналогично обстоит дело с хостелами и гостиницами, которые ранее были расположены в квартирах. С 2019 года закон запрещает заниматься гостиничным бизнесом в жилых помещениях. «Сделать из квартиры гостиницу получится, только если она находится на первом этаже или на втором при наличии под ней нежилого помещения. Все гостиницы обязаны пройти проверку и получить от Ростуризма документ о соответствии требованиям», — отметила Софья Волкова.
За несоблюдение этого требования грозит административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению. Для граждан штраф составляет до 1,5 тыс. руб. «Необходимо серьезно отнестись к соблюдению противопожарных, санитарных и градостроительных норм, не забывая об интересах жильцов и их безопасности. Иначе жильцы могут пожаловаться в Роспотребнадзор», — добавила эксперт.
Перевод жилого помещения в нежилое
Перевод жилого помещения в нежилое возможен не всегда. Он допускается, только если квартира расположена на первом этаже либо непосредственно над нежилыми помещениями. Также нежилое помещение должно иметь отдельный вход и соответствовать пожарным и санитарным нормам.
Кроме того, для перевода квартиры в нежилое помещение потребуется получить согласие собственников примыкающих помещений и заручиться большинством голосов на собрании собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в доме.
Что под запретом
Сложнее всего тому, кто хочет начать в квартире свое производство — делать этого нельзя. В жилых помещениях запрещено открывать крупное производство и устанавливать оборудование, которое будет мешать соседям и превышать допустимый уровень шума и вибрации, отметила Софья Волкова.
«Если говорить о категорических запретах, то это еще заведения, работающие после 23:00, склады, учреждения ритуальных услуг, рыбные магазины, прачечные, химчистки, бани и сауны. Не могут продаваться в жилых домах и взрывоопасные материалы, автозапчасти и шины», — добавила Наталья Тарасова.
Также в жилых помещениях запрещается размещение приютов для животных. Хотя закон не устанавливает ограничение по количеству домашних животных, которых можно содержать в квартире, к приютам для животных установлены специальные требования. Они должны быть размещены в специально предназначенных для этого зданиях, строениях и сооружениях.
Резюме
Если вы хотите использовать свою квартиру для ведения небольшого бизнеса, следует соблюдать несколько правил:
Петух на даче
А вот местные суды, как оказалось, по похожим поводам в разных регионах принимают диаметрально разные решения. Так что решение Конституционного суда касается не только того человека, который со сложившейся практикой не согласился и дошел до Конституционного суда. А там попросил проверить закон, с которым был не согласен. И высшая судебная инстанция страны, и ее судьи, изучив вопрос, сказали, что человек поставил проблему правильно.
За решение КС, которое в среду публикует «Российская газета», граждане должны поблагодарить жительницу Читы Маргариту Анцинову. Это она попросила проверить статью 8.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Статья 8.8 предусматривает наказание за использование земельного участка не по целевому назначению.
Маргариту Анцинову оштрафовали на 10 тысяч рублей за то, что она развела на своей земле коз, уток и кроликов, хотя ее участок, как и соседние участки, предполагал только жилищное строительство.
Оспорить наказание Анцинова не смогла: суды сослались на то, что «выбор любого вида разрешенного использования земельного участка должен быть оформлен в установленном законом порядке, а потому фактическое изменение собственником разрешенных видов его использования невозможно без уведомительного отражения в Едином государственном реестре недвижимости».
В материалах ее судебного дела сказано, что только документальное оформление выбора вспомогательного вида использования земельного участка, при том что указанный вид предусмотрен территориальной зоной «Ж-3», позволяет владелице законно реализовать права, предусмотренные Градостроительным и Земельным кодексами РФ.
Но сама Маргарита Анцинова уверена, что на ее земле «предусмотрена возможность возведения построек для содержания скота и птицы (вспомогательный вид использования). Вследствие чего она вправе самостоятельно выбирать любой, в том числе вспомогательный, вид их разрешенного использования без дополнительных разрешений и процедур согласования».
Судьи Конституционного суда сказали, что сложившаяся правоприменительная практика в подобных случаях неоднозначна. А это, в свою очередь, влечет неопределенность и в вопросе о возможности привлечения собственника к административной ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению. Интересно, но и полномочные представители органов власти в Конституционном суде тоже разошлись во мнениях по этому вопросу. Так, представители палат Федерального Собрания настаивали на том, что виды разрешенного использования участка должны определяться исходя из положений градостроительных регламентов. А полпред президента РФ, напротив, сказал, что право на выбор не подменяет обязанность собственника вносить в реестр сведения.
Сергей Князев, судья КС РФ:
Законодатель мог установить право землепользователя выбрать самостоятельно вспомогательный вид разрешенного использования участка.
Но выбрав один или другой вариант, правила необходимо сформулировать так, чтобы всем было понятно, как нужно поступать.
Если сравнивать не только земельное, но и градостроительное, и регистрационное законодательство, уверенно извлечь оттуда ответ на вопрос, нужно или не нужно вносить сведения в ЕГРН в подобном случае, нельзя.
Законна ли предпринимательская деятельность на участке ИЖС?
Законно ли проживать и вести предпринимательскую деятельность индивидуальному предпринимателю на участке с основным видом разрешенного использования 2.1 и вспомогательным видом разрешенного использования 2.7, допустимую только в качестве дополнительной по отношению к основному и осуществляемую совместно с ним.
«Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 09.08.2018) Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков.»,
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018)
ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
Здравствуйте Сергей. Поясните пожалуйста какую деятельность планируете осуществлять? Гостиница?
любую предпринимательскую(раздел 4.0) из п. 2.7 классификатора
По ВРИ ЗУ 2.7. возможно использование только этих видов деятельности. 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 4.7, 4.9. В любом случае, Вам необходимо обратиться в местную администрацию для уточнения видов разрешенного использования земельного участка предусмотренный в градостоительном регламенте. Если один из указанных видов подходит, то пишите заявление и меняете вид использования. Также возможно необходимо будет перевести помещение в нежилое, в зависимости от вида деятельности.
В соответствии с п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях допускается только после перевода последних в нежилые помещения. В п.2 ст.17 ЖК РФ установлено, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение.
Добрый день. Использование земель ИЖС не по назначению является нарушением влекущим ответственность. Предполагаю наличие у Вас на участке частного дома. В зависимости от того, каким видом деятельности Вы хотите заниматься допускаю применение к Вам ответственности предусмотренной КоАП
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, —
влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей
При этом отмечу, что в соответствии с Приложением к приказу Министерстваэкономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 код 2.7 классификатора видов разрешенного использования земельных участков предполагает обслуживание жилой застройки с возможностью
Размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 4.7, 4.9, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны
Если деятельность под указанную в данном коде не подпадает, то необходимо менять ВРИ путем прохождения публичных слушаний — статья 39 ГрК. Кроме этого на мой взгляд возникает вопрос с изменением категории недвижимости в нежилую( если речь идет о предпринимательстве именно в доме)