можно ли взять в ипотеку две квартиры одновременно одном городе сразу
Как оформить квартиру в ипотеку на двоих человек?
«Интересует возможность покупки квартиры в ипотеку на двоих человек. Пока не понимаю, как это делают, если первоначальный платеж 33% (2,3 млн) вношу именно я от продажи своей квартиры. Второй человек (девушка с ребенком) не участвует в первоначальном взносе.
Остается выплатить банку 67%. Как это разделить между двумя людьми и как разделить доли собственности? Я понимаю, что схема, где у каждого по ½ доли, тут не подходит, так как из 50% (½) я уже вношу 33%».
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
Насколько я понимаю, у вас брак в органах ЗАГС не зарегистрирован. Банку будет выплачивать кредит только один человек — заемщик, которым, по всей вероятности, будете вы. При отсутствии официального брака вряд ли банк разрешит вам оформлять с кем-то долевую собственность, если это не созаемщик.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Автор вопроса не сообщил, состоят ли покупатели квартиры в браке.
Если да, то независимо от внесенных сумм каждый приобретает право на ½ квартиры (если иное не предусмотрено нотариально заверенным брачным договором).
Если они в браке не состоят, то могут выступать как обычные созаемщики и составить договор, в котором будут обозначены все условия — вносимые сторонами суммы и приобретаемая доля квартиры.
Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Максим Копейкин:
Вопрос интересный и встречающийся довольно часто. Единственное, вы не уточнили — в каких отношениях вы состоите с вышеупомянутой девушкой. Если вы не в браке, все довольно просто.
В кредитном договоре финансовые обязательства будут разделены между созаемщиками в соответствии с договоренностями. В договоре купли-продажи квартиры также будут указаны доли в праве собственности на приобретаемое имущество, соответствующие финансовому участию каждого покупателя. В вашем случае не будет проблемой прописать в документах и факт того, что первоначальный взнос внесен за счет ваших личных средств, и есть неравномерное распределение долей в праве собственности.
Если же вы состоите в браке с этой девушкой, по закону все приобретенное в браке имущество будет являться вашей совместной собственностью. Впрочем, точно таким же образом, а именно пополам, распределяются и финансовые обязательства.
Соответственно, для того, чтобы выделить доли в праве собственности на приобретаемое имущество, а также разделить обязательства, вам сначала необходимо установить с женой раздельный режим имущества супругов. Сделать это можно, заключив брачный договор, в котором вы можете указать сразу конкретные доли в праве собственности на конкретное приобретаемое жилье. Либо же режим раздельной собственности на имущество супругов можно установить вообще на все имеющееся имущество, а также на имущество, которое будет приобретено в браке в дальнейшем.
Подчеркну, что, в соответствии с законодательством, для заключения брачного договора необходимо обратиться к нотариусу.
Хочу обратить ваше внимание, что у каждого банка могут быть свои нюансы в программе кредитования, и не все банки сразу идут на неравномерное распределение долей созаемщиков в праве собственности на имущество.
Можно ли взять льготную ипотеку под 6,5% несколько раз
Программа льготной ипотеки под 6,5%, запущенная в качестве антикризисной меры в апреле 2020 года, стала драйвером развития рынка новостроек. По последним данным, с момента действия программы российские банки уже выдали 292,4 тыс. кредитов на общую сумму 837,9 млрд руб., при этом 97% объема выданных кредитов приходится на топ-15 банков. Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили в «Дом.РФ» (ред. — госкорпорация является оператором ипотечной программы).
Несмотря на свою популярность льготная ипотека имеет ряд ограничений. Основное — воспользоваться ей можно только при покупке жилья в новостройках. Также в рамках льготной программы нельзя рефинансировать старые кредиты.
Можно ли оформить ипотеку под 6,5% несколько раз
Прямых запретов по количеству кредитов, оформленных в рамках льготной программы под 6,5% годовых, нет. То есть, заемщик может взять льготную ипотеку, закрыть ее и взять снова (если успеет уложиться в сроки). «Заемщик также может запросить у банков несколько кредитов в рамках льготной ипотеки под 6,5% в случае одобрения банком», — отметили в «Дом.РФ».
В банке «Открытие» также подтвердили, что никаких ограничений нет. «Количество кредитов по льготной ставке 6,5% годовых не ограничено, все зависит от платежеспособности заемщика», — пояснили в пресс-службе банка.
Оформить льготный кредит под 6,5% годовых до 12 млн руб. могут жители Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а до 6 млн руб. — жители остальных регионов страны. Льготная ипотека под 6,5% позволяет оформить кредит на квартиру в новостройке сроком на 20 лет с первоначальным взносом от 15%. Недополученную прибыль банкам субсидирует государство.
Можно ли взять на одну семью несколько ипотек под 6,5%
Здесь тоже программа не ограничивает заемщиков. То есть, например, каждый из супругов может оформить ипотеку по льготной ставке, главное — чтобы семья имела на это средства. «Если совокупный доход семьи позволяет обслуживать несколько кредитов, то такое возможно», — пояснили в «Дом.РФ». Такую же позицию озвучили в Райффайзенбанке: ограничений по числу льготных ипотек для членов одной семьи нет.
«Общее правило — ипотеку по льготной ставке (не выше 6,5%) можно оформлять неоднократно. В Правилах возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 и 2021 годах, нет ограничений по количеству кредитов на человека. Если банк одобрит, то один человек и/или члены его семьи могут по этой программе оформить несколько ипотечных кредитов», — добавили в «Открытие».
Можно ли взять ипотеку под 6,5%, если уже пользуешься льготными программами
Если заемщик до этого уже был участником другой льготной программы, но выплатил заем, то он может воспользоваться льготной ипотекой. «Ипотеку с господдержкой под 6,5% годовых в можно оформить несколько раз, даже если до этого клиент уже пользовался льготами по ипотеке», — рассказали в Райффайзенбанке.
Но быть одновременно участником двух действующих льготных программ один гражданин не может. Например, если заемщик взял льготный кредит в рамках семейной ипотеки, то он не может взять еще и льготную ипотеку на новостройки. «Заемщик должен определиться, в рамках какой программы он оформляет кредит, оформить один кредит по двум программам льготного кредитования невозможно. Кредиторы за этим строго следят», — отметили в «Дом.РФ».
При этом в части получения дополнительных выплат ограничения отсутствуют, добавили там. Например, заемщик может взять льготный кредит и в качестве первоначального взноса использовать материнский капитал. А после оформления кредита получить еще 450 тыс. на погашение ипотеки (такая льгота предусмотрена для многодетных семей).
Продление льготной программы
Изначально программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года. Однако из-за высокого спроса было принято решение о ее продлении до 1 июля 2021 года.
Более того, некоторые из членов правительства выступают за сохранение льготной ипотеки и после этого срока. Такую позицию высказал вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль. О возможном продлении льготной ипотеки после середины 2021 года говорил глава Минстроя России Ирек Файзуллин. Однако ЦБ выступает против. По мнению главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, льготная ипотека должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке.
Дважды «рабы», или Ипотека в квадрате
Зачем люди покупают в кредит не одно, а два жилья
Ставки по ипотеке в России находятся на исторических минимумах. Может ли это стать поводом для открытия второго ипотечного кредита до выплаты первого? И стоит ли так рисковать жизнью?
Одна ипотека хорошо, а две — лучше?
Разнообразные льготные программы по ипотеке и возможность «вкусного» рефинансирования сильно подстегнули спрос россиян к этому продукту за последние годы. У некоторых из тех, кто распробовал ипотечную недвижимость, появилась такая уверенность в своих силах, что они добровольно согласились взять второй кредит на жилье.
Нельзя сказать, что это какой-то новый тренд, отмечают банкиры, — две одновременных ипотеки небольшое количество заемщиков имели и несколько лет назад. Однако тренд в том, что спрос на такие «параллельные» кредиты никуда не уходит.
Опрошенные Банки.ру участники рынка, включая лидеров ипотечного кредитования, обращают внимание: вторая, «параллельная» ипотека есть у 1—5% их клиентов. Спрос на такой «двойной» кредит достаточно стабилен.
В банке «ДельтаКредит», специализирующемся на ипотечном кредитовании, поделились следующими данными. На 1 августа 2018 года количество клиентов с несколькими кредитами в портфеле банка превышало 3,5 тыс. человек, это 4,3% от общего числа заемщиков. В 2017 году доля клиентов с двумя и более кредитами составляла 4,4% (3,3 тыс. человек), а в 2013 году — 3,5% (1,4 тыс. человек).
«Доля клиентов с двумя и более ипотечными кредитами составляет у нас не более 1% от общего ипотечного портфеля. За прошедшие пять лет доля таких клиентов не менялась», — говорит директор по развитию программ кредитования департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Елена Яковлева.
Значительного роста доли клиентов с двумя и более ипотечными кредитами не отмечают и в ВТБ. «В основном клиенты обслуживают одну ипотеку», — добавляют в пресс-службе банка.
Между тем, рассказывает начальник управления развития ипотечных партнерских программ банка «Открытие» Дмитрий Вагабов, в последние пару лет с учетом тренда на снижение ставок по ипотеке банки в целом отмечают рост спроса на повторные обращения за ипотекой (правда, при первом полностью выплаченном жилищном кредите).
«Ипотека становится доступнее, а процедуры оформления — проще, поэтому люди приходят за вторым или даже третьим ипотечным кредитом. Если в первый раз клиенты в основном берут ипотечный кредит на покупку своего первого жилья или улучшение жилищных условий (переезд, разъезд с родственниками), то последующие покупки уже совершаются на фоне роста благосостояния семьи, — делится наблюдениями Вагабов. — При этом несколько ипотечных кредитов одновременно имеет незначительное количество заемщиков нашего банка, большинство предпочитает досрочно погасить один кредит и затем обратиться за новым».
По его словам, «страхи по этому поводу несколько излишни».
Не так страшен черт.
Банкиры рассказывают, что показатель просрочки остается на минимальных значениях у заемщиков как с одной, так и с двумя действующими ипотеками. Таким образом, просрочку по второму ипотечному кредиту даже при наличии еще одного действующего заемщики допускают не чаще, чем по первой ипотеке. Причина просрочки, если она все же наступает, традиционная — резкое изменение финансового положения заемщика (например, из-за увольнения, серьезных проблем со здоровьем или снижения заработной платы).
«Если у человека две ипотеки, он столкнулся с проблемами и просит банк дать ему какие-то кредитные каникулы, то, скорее всего, ему порекомендуют продать одну квартиру и с помощью этих средств обслуживать первый кредит, — предупреждает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. — То есть в таком случае нет какой-то социальной истории, и у банка есть моральное право действовать жестче, чем в том случае, когда ипотечное жилье у человека единственное».
По мнению управляющего директора продаж подразделений сети банка «Абсолют» Ивана Любименко, существует несколько причин, из-за которых люди приобретают несколько объектов недвижимости в кредит. «Кто-то приобретает сразу две квартиры для того, чтобы родители или дети жили по соседству, кто-то — с инвестиционной целью. Например, у нас есть несколько заемщиков, у которых по пять действующих ипотек, а у одного — более десяти», — приводит статистику Любименко.
Согласно данным Абсолют Банка, несколько ипотечных кредитов оформляют преимущественно люди в возрасте от 35 до 45 лет — на их долю приходится 53% таких займов. Второе место фактически делят между собой заемщики в возрасте от 25 до 35 лет и от 45 до 55 лет — 23% и 22% соответственно. Наиболее часто вторую и последующую ипотеку оформляют мужчины — на их долю приходится 63% от общего числа заемщиков, имеющих по несколько кредитов на покупку недвижимости.
«По географическим параметрам статистика такая: 50%, оформивших несколько ипотечных кредитов, из общего числа наших заемщиков проживают в Москве, 17% — в Санкт-Петербурге, 4% — в Новосибирске, по 3% — в Екатеринбурге, Краснодаре, Уфе, Перми», — рассказывает Любименко. «В абсолютном выражении доля клиентов с несколькими ипотечными кредитами невелика. Но при этом два ипотечных кредита — это не максимум, — говорит Вадим Пахаленко из ТКБ. — Например, у нас есть клиент с четырьмя ипотечными кредитами, которые он взял на покупку нескольких квартир в жилом комплексе в Москве для себя и своих детей».
Такими темпами доля ипотеки в ВВП росла в предкризисном 2013 году.
Кому доступна «двойная» ипотека
При принятии решения о том, готов ли он обременить вас вторым, «параллельным» ипотечным кредитом, в банке прежде всего обратят внимание на вашу платежеспособность и уровень долговой нагрузки.
«Если, согласно оценке кредитора, дохода заемщика либо дохода всех созаемщиков хватает для погашения как имеющейся, так и новой ипотеки, то получение второго кредита возможно. Критерии достаточности дохода определяются кредитором самостоятельно. На погашение всех кредитов должно уходить в среднем не более 40% семейного дохода заемщиков», — ответили Банки.ру в банке «Российский Капитал» (на 100% принадлежит «ДОМ.РФ»).
Однако в некоторых кредитных организациях при подаче заявления на получение второй ипотеки правило, что ваша кредитная нагрузка не должна превышать 30—40% от суммы ежемесячного дохода, несколько видоизменится.
Например, в Связь-Банке единственным критерием выдачи второго ипотечного кредита является платежеспособность клиента.
В банке «Открытие» комфортным считается соотношение ежемесячного кредитного платежа к доходу на уровне 60%.
Россияне берут взаймы все большие суммы на все более длительный срок. Почему банки готовы давать в долг все больше необеспеченных кредитов и не накроет ли страну новая волна закредитованности?
В ВТБ поясняют, что ограничение долговой нагрузки может зависеть от многих факторов. Как вариант: для клиентов, в прошлом имевших опыт успешного обслуживания кредитов, уровень долговой нагрузки может быть выше, чем для клиентов, которые впервые пользуются кредитными средствами.
«Кроме того, уровень максимальной долговой нагрузки может различаться в зависимости от типа кредитного продукта (для ипотеки данный показатель может быть выше, чем для кредитной карты), а также уровня дохода, — комментируют в пресс-службе ВТБ. — В нашем банке с учетом всех кредитов клиентов средний уровень долговой нагрузки составляет около 50% — в зависимости от типа обязательств, которые обслуживаются заемщиками. Данный показатель в банке из года в год стабилен».
В Сбербанке обращают внимание: при выдаче ипотечного кредита банк оценивает общую долговую нагрузку клиента и его платежеспособность и принимает решение на основе множества факторов. «Наличие одного ипотечного кредита не обязательно может быть ограничением для выдачи второго», — уверяют в пресс-службе Сбербанка.
В банке «ДельтаКредит» нет специальных требований при получении второго кредита.
«Естественно, первый кредит должен обслуживаться вовремя, и клиент не должен допускать просрочек, — указывает руководитель отдела продуктов и аналитики «ДельтаКредита» Алексей Подвигин. — Также при одобрении кредита мы анализируем, сможет ли заемщик обслуживать два кредита одновременно (это рассчитывается как отношение платежей к доходу). Отмечу, что для клиентов, имеющих действующий ипотечный кредит в нашем банке, а также для погасивших кредит и обращающихся повторно, мы предлагаем скидку в 0,25 процентного пункта со стандартной процентной ставки».
В Транскапиталбанке также смотрят на общее соотношение дохода и долговой нагрузки.
«Количество кредитов в штуках здесь не так важно, — объясняет Вадим Пахаленко. — При этом банк также контролирует, чтобы средства использовались по назначению. Нам приходилось сталкиваться с попытками недобросовестных застройщиков оформить ипотеку на друзей-знакомых и с помощью этих денег профинансировать продолжение строительства. Такие попытки жестко пресекаются».
Когда вы потянете две ипотеки
По словам Дмитрия Вагабова из банка «Открытие», не существует некоего уникального совета насчет второй, «параллельной» ипотеки, так как ситуации у всех клиентов разные. Тем не менее, советует банкир, следует здраво оценить свои финансовые возможности перед оформлением дополнительного кредита.
Для этого желательно отвести не день и не два, а при необходимости посоветоваться с родными или знакомыми, уже выплачивающими две ипотеки. Нелишним будет и почитать о подобном опыте в статьях на форумах и финансовых порталах, говорят банкиры.
Тем не менее, по мнению аналитиков «Российского Капитала», второй ипотечный кредит актуален, если доходы клиентов позволяют комфортно оплачивать два кредита без излишней нагрузки на семейный бюджет и при этом есть объективная потребность во втором объекте недвижимости. Например, первая ипотека была взята на покупку квартиры, а с помощью второй планируется купить дом или апартаменты. В некоторых случаях может также быть потребность в покупке отдельной недвижимости для взрослых детей.
Также второй ипотечный кредит можно взять в инвестиционных целях, советуют аналитики «Роскапа», — для дальнейшей сдачи недвижимости в аренду.
Иван Любименко из Абсолют Банка обращает внимание: заемщик может оформить вторую ипотеку как спустя какое-то время, так и одновременно с первой. «У нас были клиенты, которые приобретали сразу две квартиры в одном объекте — для себя и для ребенка, — вспоминает он. — Если заемщик не проходит по уровню дохода для оформления второй ипотеки, то он может привлечь созаемщика».
Банкир убежден, что каждый человек, обладающий высокой платежеспособностью, может рассчитывать на второй ипотечный кредит. «Обычно такая необходимость возникает, если глава семейства покупает квартиру и хочет, чтобы его родители или дети жили на той же лестничной площадке или хотя бы в том же доме. Особенно удобно это в том случае, если есть жилье, которое можно продать и быстрее погасить за счет него кредит», — заключает Любименко.
Мифы об ипотеке: нужно ли бояться кредитов на жилье
Ипотечные кредиты часто сопряжены с предубеждениями и мифами. Например, что ипотечную квартиру сложно продать и опасно покупать. Вместе с сотрудниками банков, юристами и психологами рассказываем о самых популярных заблуждениях по поводу жилищных кредитов.
Миф № 1. Ипотека — кабала на всю жизнь
Один из самых распространенных мифов заключается в том, что ипотека — это кредит, который придется платить до пенсии, что это «хомут» и «кабала». Именно такое предубеждение останавливает многих от оформления кредита. Но на практике это далеко не всегда так.
Банки выдают ипотеку на длительный срок — до 20–30 лет. Однако многие заемщики гасят ипотеку раза в два быстрее, чем изначально планировали, отмечает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. Например, в ПСБ средний срок ипотечного кредита составляет семь лет. «Для частичного или полного досрочного погашения займа многие используют собственные накопления, налоговый вычет за квартиру или маткапитал. Кроме того, сегодня на рынке есть льготные программы кредитования, ставки по которым значительно ниже, чем по стандартным ипотечным программам», — пояснила она.
Безусловно, к оформлению ипотеки нужно подходить обдуманно, взвесив свои финансовые возможности и нагрузку, а также изучить условия кредитования в разных банках. «Даже если заемщик уверен в своих финансовых возможностях, лучше оформить ипотеку на максимальный срок — это позволит комфортно выплачивать аннуитетные платежи даже в случае снижения доходов или заметного роста расходов (например, при рождении ребенка)», — рекомендовала Марина Заботина.
Комфортный платеж
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в первом полугодии 2021 года размер рекомендованного семейного дохода, при котором можно комфортно погашать средний ипотечный кредит в России, составил 78,2 тыс. руб. (+11,3% за год). Для московской семьи этот показатель составляет 168,7 тыс. руб. (+12,6%).
Миф № 2. Квартиру не отберут, если в ней прописаны дети
Некоторые заемщики считают, что если в ипотечной квартире прописаны дети, то банк ее не сможет изъять в случае большой просрочки по кредиту. Но это не так. «Законодательство не предусматривает ограничений для изъятия у должника ипотечного жилья, поэтому, даже если ипотечная квартира это единственное жилье для детей должника, она все равно будет изъята для погашения ипотечного кредита», — предупредил управляющий партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев.
По его словам, в судебной практике закрепился подход, что право несовершеннолетних детей на пользование жильем производно от права родителей проживать в жилом помещении. Соответственно, если ипотечное жилье изымается, то прекращается право на проживание детей в квартире. Даже если не снимать детей с регистрационного учета добровольно, то банк сможет снять детей с регистрации через суд, добавил юрист.
Миф № 3. После развода ипотеку платит супруг, который оформил кредит
После расторжения брака ипотека платится тем супругом, с которым заключен договор ипотеки. Однако, поскольку часто ипотека признается общим долгом супругов, то при разделе ипотечной квартиры супруг, заплативший после расторжения брака больше платежей, вправе требовать, чтобы ему выделили большую долю в квартире, отметил Кирилл Гавриличев.
По его словам, часто супруги-созаемщики не решают, кто будет платить ипотеку, и кредит платит только один из супругов. «Несмотря на то что кредит погашен, у платившего супруга появляется право регрессного требования возрата денежной суммы к бывшему супругу в размере половины уплаченных платежей. Данные споры иногда становятся для неплатившего супруга кабальными. Поэтому после расторжения брака настоятельно рекомендую супругам решить вопрос с ипотекой — разделить ее пополам или передать кредит с квартирой одному супругу, а второго освободить от долга», — советует юрист.
Читайте также
Миф № 4. Продать ипотечную квартиру нельзя, пока не погасишь кредит
Еще одно частое заблуждение — ипотечную квартиру нельзя продать и опасно покупать. Это мнение тоже ошибочное. Сделки с ипотечными квартирами действительно имеют свои нюансы. Самая главная особенность — проводить такие операции можно только с согласия банка. Также можно досрочно погасить ипотеку, а потом продать. Подробнее о способах продажи ипотечной квартиры читайте в материале «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта».
«Обычно, для того чтобы продать квартиру, достаточно получить только согласие банка или использовать механизмы погашения ипотеки. Но зачастую также могут требовать оценку стоимости, документы БТИ (техпаспорт и экспликацию), выписку ЕГРН и выписку из домовой книги для подтверждения отсутствия обременения и зарегистрированных лиц», — говорит юрист Никита Тарновский. В большинстве случаев покупка ипотечной квартиры, наоборот, гарантирует чистоту сделки и безопасность, поскольку банк уже полностью проверил объект перед выдачей кредита, добавил эксперт.
Миф № 5. Получить льготы по ипотеке сложно
Некоторые заемщики при оформлении ипотеки даже не подозревают о наличии льгот и специальных ипотечных программ по сниженным ставкам. Среди них, например, семейная ипотека, льготная ипотека на новостройки, сельская ипотека, дальневосточная ипотека. Выдача таких кредитов является стандартной, главное — вписаться в рамки программы.
Например, семейная ипотека под 6% годовых с этого года распространяется на семьи с первенцем. Программа ограничена по сумме кредита: для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%.
Для многодетных семей предусмотрена льгота, по которой государство выделяет до 450 тыс. руб. на ипотеку. Также можно воспользоваться маткапиталом — направить его на первоначальный взнос или выплату основного долга. В регионах часто действуют свои ипотечные программы. Узнать о них можно на сайте местного правительства или администраций.
Читайте также
Миф № 6. Снизить переплату по кредиту практически невозможно
По словам экспертов, это зависит от варианта погашения ипотечного кредита. Так, заемщик может снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. По ее словам, вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для уменьшения переплаты по кредиту. «При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение тела кредита, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит быстрее, так как начисляется меньше процентов и переплата сокращается», — объяснила она.
Чтобы выбрать приемлемый вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — снизить сумму ежемесячного платежа, сократив свои расходы, или уменьшить срок кредита, увеличив ежемесячные выплаты. «Если нет уверенности в стабильности своих доходов, то разумнее снизить сумму платежа. Если финансовое положение стабильно — лучше сократить срок кредитования, увеличив при этом размер ежемесячного платежа», — рекомендовала Марина Заботина из ПСБ.
Миф № 7. Рефинансировать ипотеку всегда выгодно
Это не всегда так. По сути, рефинансирование — это выдача нового кредита, которая сопряжена с расходами. Например, заемщику нужно будет повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья. По мнению экспертов, рефинансировать кредит выгодно, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1–1,5%.
Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если заемщик выплатил большую часть кредита. Если речь идет об аннуитетном платеже (а таких кредитов большинство), в первые годы выплат большую часть в ежемесячном платеже составляют проценты и меньшую — сам основной долг. По мере выплат доля, приходящаяся на проценты в платеже, снижается, заемщик больше гасит долг.
«При рефинансировании банк пересчитывает график платежей заново. То есть вы снова начинаете отдавать большую часть суммы в счет уплаты процента. Общее правило таково, что в случае выплаты более половины кредита в рефинансировании уже нет большого смысла, а порой это даже невыгодно с учетом перерасчета», — говорит эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Читайте также
Миф № 8. Ипотека приводит к депрессиям и ограничениям
Наличие ипотеки меняет жизнь заемщика и сказывается на его эмоциональном состоянии, особенно если в жизни происходят стрессовые ситуации (потеря работы или болезнь). В таких случаях лучше сразу обращаться в банк с просьбой предоставить ипотечные каникулы.
Но многое при получении ипотеки зависит от самого заемщика. Для некоторых долгосрочный кредит становится ограничителем: люди боятся рисковать, сменить работу, если прежняя их не устраивает, говорит психолог Ксения Аверс. У некоторых действительно случаются депрессии, отмечает она.
Но не всегда ситуация складывается негативно: для некоторых людей ипотека, наоборот, становится точкой карьерного роста, добавляет нейропсихолог Елена Данилова. По ее словам, многое зависит от того, какие установки преобладают в сознании и подсознании человека — таким и будет его отношение к долгу. «Нельзя сказать однозначно, что на 20 лет человек проваливается в депрессию и всю свою дальнейшую жизнь посвящает выплатам за жилье. Поэтому для тех, кто нацелен развиваться в профессии, кредит — это дополнительная мотивация. Для тех, кто не привык быть должным, обслуживать долгосрочные кредиты будет сложнее», — отметила эксперт.
Важно и то, как сам заемщик расценивает ипотеку: как вынужденную меру, которая не несет радости, или как возможность иметь свое жилье и чувствовать себя в нем комфортно. Единственная страховка от стрессов при ипотеке — это соблюдение правил финансовой грамотности и кредитной нагрузки.