можно ли взять квартиру в ипотеку если она уже в ипотеке
Как я продал квартиру в ипотеке
И сразу же оформил новую ипотеку и купил дом
Найти покупателя на ипотечную квартиру тяжело, поскольку такую схему многие считают мутной. Но мне все удалось.
Мы с семьей жили в двухкомнатной квартире в хрущевке, которую я купил в ипотеку. Нам оставалось платить еще шесть лет. Но мы не хотели так долго ждать, поэтому решили продать квартиру прямо из-под ипотеки и купить частный дом. Денег нам не хватало, поэтому на новое жилье мы тоже оформили кредит.
В статье расскажу, как я провернул такую сделку и какие сложности возникли.
Почему мы решили продать квартиру
Основная проблема квартиры — теснота. Когда я сидел в туалете, мои колени упирались в стиральную машину. На кухне площадью 6 м 2 даже вдвоем с женой мы помещались с трудом. Но пока не было детей, небольшая площадь комнат нас не тревожила.
Другие минусы квартиры, которые мы увидели уже после покупки, — соседи-алкоголики и запахи. Соседи-алкоголики устраивали ночные пьянки и приглашали приятелей со всего района. Мы более-менее их приструнили, поскольку бесконечно вызывали полицию.
Неприятные запахи периодически возникали из-за соседства с металлургическим комбинатом. С годами их стало меньше, так как завод начал активно вкладываться в экологическую программу, но полностью они так и не исчезли.
Я купил эту квартиру в 2010 году за 1,3 млн рублей. Взял кредит на 15 лет под 13,25%. Ипотека была с дифференцированными платежами: они становятся меньше каждый месяц. Изначально ежемесячный взнос у меня был около 15 тысяч, но за 7 лет я смог его уменьшить до 6 тысяч, так как часто платил сверх графика.
До полного погашения кредита оставалось еще шесть лет. За это время мне нужно было выплатить чуть больше 474 тысяч рублей.
У нас родился один ребенок, и мы планировали второго, поэтому решились продать квартиру из-под залога. Я был единственным владельцем жилья и заемщиком по ипотеке. Это хорошая ситуация: если бы среди собственников были несовершеннолетние дети, нам пришлось бы согласовывать сделку с органами опеки. Как бы все разрешилось в этом случае, я не знаю.
Я понимал, что ипотека отпугнет часть покупателей, и рассматривал разные варианты.
Взять потребительский кредит и погасить им ипотеку. Затем продать «чистую» квартиру и этими деньгами выплатить долг. Остаток можно использовать как первоначальный взнос для новой ипотеки. Я был уверен, что кредит на 450 тысяч рублей в банке мне одобрят, но меня не устраивала процентная ставка от 15%.
Такой кредит был мне невыгоден. Помимо высокой ставки, возникал разрыв между тем, когда я получу деньги, и тем, когда смогу продать квартиру. Я опасался, что это может растянуться на год.
Занять денег у знакомых. Я знаю несколько человек, которые могли бы снабдить меня необходимой суммой. Но я не хотел брать в долг, чтобы никого не подводить, если что-то пойдет не так.
Оставался только один вариант: продать квартиру из-под ипотеки и сразу же взять другой кредит на новое жилье.
Как продают жилье из-под ипотеки
Суть схемы «ипотека на ипотеку» в том, что первоначальный взнос покупателя передается на счет продавца для погашения кредита. Эта сумма может быть равна или не равна остатку по ипотеке продавца. Обычно ее хватает частично, остальное добирается из любых других источников, в том числе кредитом покупателя квартиры.
Схемы продажи ипотечного жилья каждый раз обсуждаются в банке в индивидуальном порядке.
Сделку регистрируют в Росреестре, где присутствует представитель банка с доверенностью. Он подтверждает законность операции и сдает на регистрацию дополнительное соглашение о внесении поправок в закладную. В нем говорится об изменении залогодателя.
Обычно банки дают возможность использовать схему «ипотека на ипотеку», если все сделки совершаются только в нем. Иногда ее можно реализовать и с разными кредиторами: если заемщик не в состоянии погасить долг и есть просрочки, банк может разрешить продать квартиру под ипотеку другого. Банки готовы рассматривать такие индивидуальные случаи и в целом идут на это охотно. Они проверяют залоговый объект и обычно дают добро, поскольку зарабатывают на этом деньги.
Клиентов с такой схемой у нас достаточно: 20—30% от всех ипотечников. Их становится все больше: наличных денег у людей нет, все в кредитах. Кроме того, снижаются ставки по ипотеке, что влияет на общий объем сделок. Очень много таких квартир продают при разводе: люди поженились, взяли кредит, а потом им нужно разделить имущество. Это рядовая ситуация.
Какую схему продажи предложили мне
Когда я оформлял кредит на квартиру в 2010 году, менеджер банка спросила, собираюсь ли я в будущем ее продавать. Если бы я ответил утвердительно, банк бы включил в договор пункт об этом. Но ставка стала бы выше на 0,5%. Конечно, я отказался: в тот момент я не имел таких планов. Тогда я был уверен, что приобретаю свое первое и последнее жилье.
Я заключил договор, где витиевато говорилось, что в случае утраты обеспечения я обязан выплатить всю сумму долга с процентами, а также неустойку в размере 26,50% годовых, которые были бы начислены на остаток кредита. Кроме того, я обязался в течение трех дней уведомить банк, если перееду или пропишусь в другом месте.
Мысль продать квартиру стала посещать меня в последние несколько лет. Но я не мог решиться, так как не понимал, с какой стороны подойти к этой проблеме и с чего вообще начать. Однажды пришел за рефинансированием кредита в банк и задал этот вопрос менеджеру. Она предложила мне стандартную схему: найти покупателя, получить у него деньги и погасить ипотеку, а потом уже заниматься всем остальным.
Чем помог риелтор
Мы понимали, что самостоятельно все это не провернуть: нужно вести переговоры с банком и разбираться во множестве документов. Было непонятно, как будут переходить залоги и с чего начинать сделку. Поэтому мы решили воспользоваться услугами риелтора.
Мы пошли в агентство, директора которого я знал лично. Она казалась мне профессионалом, поэтому мы ей доверились.
Риелтор оценила свои услуги в 50 тысяч рублей: в 2018 году это была стандартная цена любой сделки с недвижимостью в Череповце. Никакой доплаты за сложность с ипотекой она с нас не взяла. Нас эта сумма устроила.
Мы заключили с агентством недвижимости типовой договор оказания консультационных услуг: оно обязуется информировать нас о вариантах сделок и помогать оформлять документы. В нашем городе в основном заключают именно такие договоры, которые ни к чему не обязывают. Но я знал это агентство, а также на всякий случай предварительно посмотрел отзывы. Решил, что доверюсь им и не буду настаивать на другом документе.
Мы не пожалели, что наняли риелтора. Она фактически вела две наши сделки: продавала квартиру и помогала купить дом. В первой сделке агент нашла покупательницу, договорилась с ней и банком о встрече, а также проконтролировала готовность документов. Во второй общалась с продавцом дома и его риелтором, помогла оформить договор купли-продажи у нотариуса и подать бумаги в МФЦ.
Также по моей просьбе риелтор взяла выписки из ЕГРП о владельцах домов по соседству с тем, который нам приглянулся. Я хотел увидеть имена и фамилии, найти этих людей в интернете и убедиться, что соседи — нормальные люди, а не алкоголики, как в той хрущевке.
Еще риелтор общалась с банком и проверяла все договоры, чтобы там были правильно указаны фамилии, суммы и сроки передачи денег.
Ипотека на ипотечную квартиру
Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.
Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке
Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:
Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.
Особенности процедуры
Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:
Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.
Продажа банком ипотечной квартиры
Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.
В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.
Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.
Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.
Продажа заемщиком
Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно. Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше. Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.
Предварительный договор купли-продажи
Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.
Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.
Договор уступки права требования
В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.
Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.
Как купить без риска?
Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:
Сложности и возможные нюансы
Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.
Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.
Преимущества и недостатки сделки
Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок. Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах. В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.
СберБанк запустил кредитование недвижимости, которая находится в залоге у других банков
Теперь в ипотеку СберБанка можно купить или продать квартиру на вторичном рынке, которая была приобретена в ипотеку любого другого банка.
Покупатель оформляет ипотеку на покупку готового жилья с учетом дополнительных скидок по ставке от 7,9% годовых.
Продавцу недвижимости предоставляется кредит на погашение долга по ипотеке в другом банке. Чтобы подать заявку и оформить кредит, не нужно никуда идти и собирать справки: всё делается полностью онлайн.
Для кредита на сумму не более 3 млн рублей можно оформить рефинансирование ипотеки потребительским кредитом в Сбербанк Онлайн, деньги будут сразу зачислены на счет клиента.
Долг по ипотеке продавца гасится банком, а не за счет кредитных средств покупателя.
Это позволяет оперативно снять обременение, продать квартиру и погасить кредит за счет средств от продажи квартиры.
Покупатель получает ипотеку и начинает выплачивать кредит за квартиру только после подписания договора купли-продажи.
«Всё чаще собственники недвижимости сталкиваются с необходимостью продать квартиру, за которую выплачивают ипотеку. Например, для улучшения жилищных условий или переезда в другой город.
Услуга позволяет упростить и ускорить процесс купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у других банков. При этом всё происходит прозрачно и безопасно, участники сделки не связаны финансовыми обязательствами до подписания договора купли-продажи» — Николай Васев, вице-президент, директор дивизиона «ДомКлик».
Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?
Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это? Скажем сразу: да. А теперь разберемся подробнее.
Что это значит: квартира в ипотеке?
Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.
Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.
Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту. После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения.
Значит, купить квартиру в залоге нельзя?
Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».
В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.
А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку?
Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, например на ДомКлик, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам.
Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени.
Нужно подать заявку на ипотеку онлайн на ДомКлик или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи.
Чаще всего покупателю нужно предоставить только отчет об оценке недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке. Но иногда могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей сделки.
У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если в ипотеку нужно купить недвижимость без обременения — это пожалуйста.
Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?
Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.
Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.
Я слышал, что продается всё больше залоговых квартир. Люди не могут выплачивать ипотеку?
Совсем нет. Просто каждая вторая сделка с недвижимостью в России сейчас проходит с ипотекой. При этом ничто не мешает продавать такую недвижимость до полной выплаты кредита.
Как в 2021 году купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки
Здравствуйте. Примерно раз в три месяца ко мне приходят такие клиенты — они очень хотят купить квартиру, но продавцы еще не выплатили ипотеку и она в залоге у банка. Данный факт не сильно смущает моих клиентов, поэтому спрашивают что можно сделать и как им выйти на сделку.
Свою инструкцию я разделила на 2 ситуации в зависимости от того, дает ли банк у продавцов согласие на продажу или нет. К тому же расписала как все оформляется, если и покупатели тоже с ипотекой.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Сначала продавцы спрашивают у банка согласие на продажу
Так как квартира в залоге у банка, на ее продажу нужно получить его согласие — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Иначе сделка не будет зарегистрирована — пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому в первую очередь продавцам нужно обратиться в свой банк и спросить согласие.
К сожалению, банки по-разному принимают решения. Например, в Петербурге банк ВТБ и некоторые отделения Сбербанка дают согласие и даже помогают в оформлении сделки. Другие же банки не принимают участия. Обычно сотрудники говорят: «Пусть собственники оплатят ипотеку, а потом делают с квартирой что хотят. Нас это уже не касается». К сожалению, нельзя заставить банк дать согласие на продажу, этот вопрос полностью на его усмотрении.
Банк дал согласие
В этом случае банк до сделки выдаст продавцам справку об отсутствии задолженности и поможет в оформлении сделки. После успешной регистрации сделки банк заберет свою часть денег (долг по ипотеке), остальную часть получат продавцы.
Я написала 2 инструкции в зависимости от того, как покупатели будут расплачиваться за квартиру: 1) если покупатели расплачиваются полностью со своих денег без привлечения ипотеки, субсидий и прочего. 2) если покупатели тоже «ипотечники» — подробнее.
Если покупатели без ипотеки и субсидий
Сначала краткая инструкция как все оформляется. Например, квартира стоит 7 млн. руб., долг продавцов — 3 млн. руб.
1) Проводится задаток. Покупатели передают некоторую сумму денег в качестве задатка, например, 50 тыс. руб. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки. Взамен им выдадут справку с точной суммой долга. 3) Участники сделки составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его в банк. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. Можно выходить на сделку. 5) В день сделки участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — 3 млн. руб. банку (долг по ипотеке), остальные 2,95 млн. руб. продавцам (50 тыс. руб. продавцы получили ранее в качестве задатка). Эти деньги банк и продавцы получат после успешной регистрации сделки. После того как деньги заложены участники сделки подписывают договор купли-продажи. 6) Далее нужно подать документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того как сделку зарегистрируют, продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.
Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.
Задаток является гарантом, что участники точно выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После передачи задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы по своей вине не выйдут на сделку, они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся, задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция — п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Размер задатка обычно от 30 до 100 тыс. руб., но здесь уже по договоренности. Это сумма обязательно идет в счет стоимости квартиры.
После передачи денег участники подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В случае суда благодаря этим двум подписанным документам, задаток не будет признан судом как аванс.
Далее продавцам нужно написать от руки расписку в получении задатка и отдать ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка для последующей продажи квартиры, дата и подпись продавцов.
После подачи заявления продавцам дадут справку с точной суммой остатка долга. Покупателям приходить в банк не нужно.
У кого можно заказать проект договора? Если все продавцы квартиры взрослые (от 18 лет) и дееспособные, договор подойдет в простой форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Его может составить риэлтор, юрист или сотрудник банка. Конечно, за отдельную плату.
Если среди продавцов фигурируют несовершеннолетний или недееспособный, договор купли-продажи обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. В данном случае продавцам и покупателям нужно обратится к нотариусу, чтобы он составил им проект договора купли-продажи. По закону можно принести нотариусам готовый договор на удостоверение, но они крайне редко принимать договора, который составили не они.
Прийти к любому нотариусу можно только по записи, поэтому лучше заранее позвонить в нотариальную контору. Обычно приглашают уже на следующий день. Все зависит от его загруженности.
Для составления проекта договора нотариусу потребуются следующие документы:
Если договор составлял нотариус, нужно принести вышеуказанные документы. Сотрудник на основе внутреннего регламента банка дополнит в договоре необходимые сведения. Как только договор будет закончен, участники обговаривают день сделки. Если сделку удостоверяет нотариус, то договор нужно сначала отнести ему на проверку.
Например, сотрудник пригласил на подписание договора в 13:00. Значит нужно прийти в банк в 12:00, чтобы заложить деньги.
Для закладки денег можно воспользоваться сейфовой ячейкой или аккредитивом.
Сейфовая ячейка (более распространенный способ). Для открытия ячейки банковский сотрудник составит договор аренды ячейки и дополнительное соглашение. В соглашении указывается, что продавцы и банк заберут свою часть денег только после регистрации сделки. Для этого продавцам нужно принести в банк договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации.
Затем участников приглясят в депозитарий. В нем покупатели кладут в ячейку несколько конвертов с деньгами. Каждый конверт должен быть подписан — кому и сколько. В нашем примере квартира стоит 7 млн. руб., продавцы должны банку 3 млн. руб., 50 тыс. руб. продавцы получили ранее в качестве задатка, продавцов — двое. Значит покупатели кладут в ячейку три конверта. В одном конверте 3 млн. руб. — предназначен банку. И два конверта продавцам по (7 млн. — 3 млн. — 50 тыс.) / 2 = 1 млн. 975 тыс. руб.
После того как деньги будут заложены, сотрудник банка выдаст ключ от ячейки. У кого хранится ключ? Об этом покупатели и продавцы должны договорится между собой. Ключ также можно оставить на хранение в самом банке. В этом случае вместо ключа на руки дадут сохранное свидетельство.
После того как деньги заложены, участники могут подписать договор купли-продажи. Если договор в простой форме, то подписываем его в перед сотрудником банка. Если договор удостоверяется у нотариуса, то подписываем в его присутсивии. Поэтому после закладки денег придется еще раз к нему идти. Сколько стоит удостоверить договор купли-продажи квартиры.
После подписания договора, нотариус или сотрудник банка подготовит документы для регистрации сделки. Как подаются документы написано в конце статьи.
Когда сделку зарегистрируют, покупателям и продавцам отдают экземпляры договора купли-продажи с отметкой о регистрации. Покупателям еще дают выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что они теперь новые собственники квартиры и с нее снято обременение (залог).
Участники идут банк, где продавцы показывают зарегистрированный договор. Если воспользовались ячейой, то продавцы и банк забирают оттуда свои конверты с деньгами. Если аккредитивный счет, то продавцам перечислят деньги на банковские счета. После получения денег продавцы пишут расписку в получении всей суммы и передают ее покупателям.
Если покупатели с ипотекой (перевод долга)
Перевод долга возможен, только если у покупателей и у продавцов один и тот же банк. Разные банки между собой не взаимодействуют. Ни один банк не будет «заморачиваться» с одобрением ипотеки на покупку той квартиры, которая находится в залоге у другого банка.
Если банки разные, есть выход — покупатели дают деньги с первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги пойдут на оплату долга по ипотеке. После оплаты долга и снятия обременение, можно выходить на сделку — подробнее.
Если банк один и тот же, то сделка не сильно отличается от сделки в первой инструкции, поэтому обязательно ее прочитайте.
Первым делом участникам сделки нужно пойти в банк и там проконсультироваться на счет сделки. В какое отделение обращаться? В то отделение, к которому обращались покупатели за одобрением ипотеки. Сотрудник сообщит что нужно сделать и какие документы принести на сделку. Инструкции могут различаться, т.к. каждый банк работает по-разному, у каждого на этот счет свой регламент.
После консультации участникам нужно составить образец/проект договора купли-продажи. Если сделка обязательно удостоверяется нотариально, то идем к нотариусу. Если нет, то договор составляется в простой форме.
Далее нужно отнести договор купли-продажи в банк вместе с другими документами для одобрения ипотеки. Сотрудник проверит договор и внесет в него какие-либо уточнения на основании своего регламента и требований. Как все закончат, участникам сделки сообщат когда они могут придти на подписание договора купли-продажи и остальных бумаг.
Как только документы будут готовы, покупатели закладывают деньги. Банки обычно проводят все расчеты безналичным способом — через аккредитивный счет. Например, в Сбербанке есть Сервис безопасных расчетов. Расчеты объясню на примере: квартира стоит 6 млн. руб. Три продавца, их долг перед банком — 2 млн. руб. У покупателей своих денег только 2 млн. руб., остальные 4 млн. руб. им одобрили в ипотеку. Первоначальный взнос покупателей (2 млн. руб.) переводится с их счета на специальный аккредитивный счет. То есть эти деньги замораживаются. На этот же счет банк перечисляет 2 млн. руб. Ведь продавцам должно пойти «на руки» только 4 млн. руб. Другие 2 млн. руб. банк уже заранее забрал на оплату долга.
После закладки денег участники подписывают договор купли-продажи перед сотрудником банка или перед нотариусом. Они же подготовят документы для регистрации сделки.
После регистрации сделки продавцы относят в банк зарегистрированный договор купли-продажи и получают остальные деньги за квартиру. Там же продавцы пишут расписка в получении денег и передают ее покупателям.
Банк не дал согласие на сделку
В этом случае покупателям придется передать продавцам до сделки ту сумму денег, которая хватит на оплату долга по ипотеке. Эти деньги передаются не просто так, а в качестве задатка или аванса. Как только продавцы закроют долг и снимут обременение, можно оформлять сделку. К сожалению, других способов я не встречала. Здесь главное грамотно все оформить, тогда риски для покупателей будут минимальные.
Здесь также выделила два случая — если покупатели расплачиваются за квартиру полностью со своих денег (без ипотеки и прочего) и если они тоже с ипотекой.
Если покупатели без ипотеки и прочего
Как обычно, сначала краткая инструкция. Например, квартиру продают за 9 млн. руб., а долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Участники подписывают и удостоверяют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В этом договоре прописано, что до сделки продавцы получили от покупателей 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. Пока что покупатели не дают на руки эти деньги. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут эти 3,5 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Банк выдаст продавцу справку об отсутствии задолженности и закладную, если она была. 3) Далее продавцы снимают обременение с квартиры. Как только обременение снимут, можно выходить на сделку. 4) В день сделки — покупатели закладывают остальную часть денег (5,5 млн. руб.), участники подписывают договор купли-продажи и подают документы на регистрацию сделки. 6) После успешной регистрации продавцы забирают 5,5 млн. руб.
А теперь подробная инструкция:
Зачем подписывать предварительный договор у нотариуса? После подписания этого договора, участники обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на тех же условиях и в срок, который указан в предварительном договоре — п. 1 по 4 ст. 429 ГК РФ. Это лучше всего обезопасит покупателей, ведь они передают продавцам до сделки довольно крупную сумму на оплату их долга по ипотеке. Если продавцы откажутся выходить на сделку, покупатели через суд могут понудить их это сделать — п. 5 ст. 429 и ст. 445 ГК РФ. Покупатели получат судебное решение, на основании которого они станут новыми собственниками. Продавцов, как проигравшую сторону, еще обяжут возмести расходы на обращение в суд. И наоброт — если покупатели откажутся от сделки и потребуют вернуть задаток назад, то по иску от продавцов уже покупателей могут понудить выйти на сделку. Нотариус в суде будет дополнительным гарантом, что одна сторона сделал все для выхода на сделку, а вторая сторона отказал от нее.
В предварительном договоре указывается: 1) квартира в обременении (в залоге у банка) и что продавцы обязуются снять это обременение в течение определенного срока. Например, в течение 2 недель; 2) Покупатели до сделки передают продавцам сумму денег, равную их долга по ипотеке. Данную сумму можно назвать авансом или задатком, здесь уже по договоренности; 3) Срок, в течение которого участники сделки должны выйти на сделку. Достаточно указать 1 — 2 месяца.
Лучше задаток или аванс? Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если продавцы откажутся выйти на сделку, они обязаны вернуть покупателям двойную сумму задатка. Если откажутся покупатели, продавцы оставляют задаток себе. Если деньги передавали в качестве аванса, то ничего такого нет. Одна из сторон может в любой момент отказаться от сделки, и аванс возвращается обратно покупателям — ст. 487 ГК РФ.
За предварительным договором лучше обратиться к тому нотариусу, который затем оформит сторонам основной договор купли-продажи (об этом ниже). За предварительный нотариус берет 5 — 8 тысяч рублей, оформляет обычно за один день. Договор подписывается в присутствии нотариуса, чтобы он затем удостоверил подписи.
Теперь о расписке от продавцов в получении денег. Лучше чтобы она тоже была в нотариальной форме. Тогда продавцы не смогут заявить, что никаких денег от покупателей не получали. Нотариальная расписка стоит 2 000 — 4 000 рублей. Ее оформят на специальном бланке — одну на всех продавцов. Продавцы передают расписку покупателям только в банке — следующий этап.
Участники сделки могут идти в банк сразу после подписания предварительного договора купли-продажи. Продавцам при себе иметь паспорта и кредитный договор.
Потом участников приглясят на кассу. Покупатели сами или через продавцов передают кассиру деньги. Продавцам дадут квитанцию о перечислении денег.
Далее продавцы пишут заявление на получение справки об отсутствии задолженности. Образец даст сотрудника банка. Некоторые банки сразу выдают эту справку, некоторые через 2 недели. Сроки разнятся, потому что в некоторых банках к справке будет приложена закладная на квартиру (если она оформлялась ранее), а закладная хранится не в самом, а в специальном депозитарии. Срок в 2 недели устанавливают как раз на отправку и получении закладной.
После погашения долга, покупатели получают на руки нотариальную расписку в получении денег. Если она не была оформлена у нотариуса, продавцы пишут ее от руки — каждый свою. В ней указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве аванса/задатка при последующей продажи квартиры, подпись и дата.
Для снятия обременения, собственникам нужно подать в МФЦ или в Рег.палату свои паспорта, справку об отсутствии задолженности и закладную (если она есть). Сотрудник сам составит заявление на погашение записи об ипотеке (залоге). Обременение снимают бесплатно, срок — 3 рабочих дня. По итогу на руки выдадут письменное уведомление. Процедура указана в ст. 25 Федерального закона об ипотеке.
Если ипотека была оформлена в Сбербанке, то банк сам занимается снятием обременения, но устанавливает на это срок в 30 дней — официальная информация. Здесь уже собственникам решать — самим снимать обременение или доверить это Сбербанку.
Как и писала выше, если среди продавцов фигурируют несовершеннолетний или недееспособный, то договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Если все продавцы взрослые и дееспосоные, то нотариус не обязателен и достаточно составить договор в простой форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Простой договор составляйте у юриста, не нужно составлять его самостоятельно по шаблонам из интернета.
Вот документы, которые нужно принести нотариусу (точный список лучше спросить заранее):
В Санкт-Петербурге все специалисты предпочитают арендовать ячейки не в банке, а в ООО «Сейфовое хранилище» (Расчетный центр). В данной организации аренда дешевле и быстрее оформляют необходимые бумаги. В остальных крупных городах есть подобные организации, но арендовать ячейки у них или в банке, это уже решают участники сделки.
После того как деньги заложены, участники сделки подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию. Если договор купли-продажи составлен нотариусом, то договор подписывают только в его присутствии. Затем он удостоверит подписи. Если договор составлен в простой форме, то его подписать можно в любой момент. Обычно это делают при сотруднике МФЦ/Рег.палаты.
Как подать договор на регистрацию я описала в конце статьи.
Когда сделку зарегистрируют, сторонам отдают оригиналы договора купли-продажи с отместкой о регистрации. Еще покупатели получат выписку из ЕГРН. Теперь они новые собственники квартиры.
Продавцы предоставляют в банк свой экземпляр зарегистрированного договора. Банковский сотрудник проверит документы. Если все верно, продавцам дадут доступ к ячейке, где они могут забрать деньги. Если был использован аккредитивный счет, то продавцам перечислят деньги на их банковские счета. Взамен они пишут расписки в получении всей суммы за квартиру и передают ее покупателям.
Если покупатели тоже с ипотекой
Здесь также придется передать деньги продавцам на оплату долга по ипотоке, естественно, в качестве задатка или аванса. Главное, чтобы у покупателей хватило этих денег с первоначального взноса.
Оформление такой сделки не сильно отличается от оформления в первой ситуации (когда покупатели без ипотеки), поэтому я распишу здесь лишь дополнительные этапы.
После того как будет снято обремение с квартиры, продавцам нужно предоставить документы в банк покупателей, чтобы «одобрить» их квартиру на предоставление ипотеки. У каждого банка свой список необходимых документов, это лучше уточнить у менеджера. После того как квартиру «одобрят», можно выходить на сделку.
Обычно банки требуют проводить все расчеты безналичным способом — через аккредитив. Поэтому в день сделки покупатели закладывают оставшиеся деньги с первоначального взноса на аккредитив, но уже в том отделении банка, который предоставит им ипотеку. Остальные «ипотечные» деньги туда кладет сам банк. Все деньги продавцы получат после успешной регистрации сделки. Например, квартиру продают за 9 млн. руб. Долг по ипотеке 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег, а банк им одобрил ипотеку максимум 5 млн. руб. Покупатели передали продавцам в качестве задатка 4 млн. руб., которые пошли на погашение долга по ипотеке. Значит в день сделки покупатели закладывают на аккредитивный счет оставшиеся 0,5 млн. руб., а их банк закладывает 4,5 млн. руб.
После того как деньги будут заложены, там же в отделении в присутствии сотрудника банка участники подписывают договор купли-продажи. Далее сотрудник банка подготовить документы для регистрации сделки. Все это касается, если договор купли-продажи будет в простой форме.
Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса, то его нужно подписывать в присутствии нотариуса. Поэтому здесь инструкция немного другая: 1) Сначала при нотариусе подписывается договор. 2) Нотариус удостоверяет подписи; 3) Относим в банк уже подписанный и нотариально заверенный договор. 4) Покупатели и банк закладывают деньги.
Как обычно, чтобы продавцам получить оставшиеся деньги после регистрации сделки, им нужно отнести в банк договор купли-продажи с пометкой о государственной регистрации. Деньги с аккредитивного счета перешлют на их банковский счет. После получения денег, продавцы пишут раписку в получении средств и отдают ее покупателям.
Как регистрируется сделка купли-продажи
Если договор купли-продажи составлен в простой форме, участники сами подают документы на регистрацию сделки. Если договор удостоверен нотариально, тогда этим занимается нотариус.
С 2017 года во многих городах Регистрационные палаты принимают договора только через посредника в виде МФЦ («Мои документы»). Поэтому, если в вашем населенном пункте есть МФЦ, обращайтесь туда. Подача документов в этих двух организациях не отличается, поэтому в инструкции я указала именно про МФЦ.
Участников до 14 лет присутствие не потребуется, за них должен присутствовать родитель (опекун, попечитель). Если участнику от 14 до 18 лет, вместе с ним также должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).
Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Ее оплачивают покупатели, деля поровну между собой. Реквизиты дадут там же. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей.
После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно предоставить документы в оригиналах и копиях. Список документов зависит от каждой ситуации.
Дополнительно: если квартира находится все еще в залоге у банка, к документам нужно приложить справку об отсутствии задолженности. Тогда сотрудник еще даст продавцам на подписание заявление о снятии обременения.
Максимальный срок регистрации сделки — 9 рабочих дней ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. На практике бывают задержки из-за загруженности Росреестра. Узнать о завершении регистрации можно по телефону, который указан в описи/расписке. Там же указан номер дела.
Если договор купли-продажи удостоверялся у нотариуса
Если договор будет в нотариальной форме, нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать документы на регистрацию — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.
Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. В этом случае документы он должен подать в день подписания договора купли-продажи и сделку должны зарегистрировать в течение рабочего дня. Если документы «по старинке» собираются отнести в отделение Росреестра, то нотариус обязан это сделать в течение 2 рабочих дней, а срок регистрации будет уже 3 рабочих дня. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
На практике дела со сроками подачи и регистрации обстоят хуже, чем это написано в законе. Например, в Санкт-Петербурге нотариальная электронная регистрация проходит совсем плохо (на момент написания статьи). Она растягивается аж на целый месяц. Поэтому все подают документы самостоятельно — инструкция выше. Знакомый риэлтор из Самары говорит, что у них нотариальная регистрация без проблем. Поэтому в этом деле многое зависит от города.
Нотариусу нужно дать 2000 рублей, которая пойдет на оплату госпошлину за регистрацию (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивают покупатели, т.к. они выгодоприобретатели в сделке, но нотариусу без разницы кто даст деньги.
После того как сделку зарегистрируют, документы нужно забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому. Заранее уточните этот момент.