можно ли взять ипотеку чтобы выкупить долю в квартире у родственника
Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку
Бывают случаи, когда купить или продать нужно не целую квартиру, а долю или комнату в ней.
Разберемся, в чем разница между этими понятиями, и какие особенности у таких сделок.
Что такое «комната» и что такое «доля»
Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером.
Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.
Особенности сделки с комнатой и долей
✅ Преимущестенное право покупки
Одна из главных особенностей сделок с долями или комнатами — это преимущественное право покупки.
Суть в том, что если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.
❗️Например: В квартире две комнаты и два владельца — Гриша и Алла. Гриша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Алле.
Если Алла отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Алла не хочет писать отказ, то Гриша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Гриша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.
✅ Передача недвижимости в залог
При покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.
❗️Например: Гриша решил продать свою долю в квартире, Алла не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.
Алла идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.
Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет запись по обременению ипотекой в силу закона.
Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.
Комментарий эксперта
Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.
Евгения Соколова, эксперт ДомКлик
✅ Отчет об оценке при покупке доли или комнаты
При покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.
✅ Страхование залога
При покупке недвижимости в ипотеку залог, предоставляемый банку, необходимо застраховать.
Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.
При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.
Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения
Иногда возникает необходимость провести сделку с недвижимостью между родственниками. В большинстве случаев это возможно, но есть юридические особенности и ограничения, о которых нужно знать заранее. Рассказываем о самых важных.
Кто считается близкими и взаимозависимыми родственниками
Некоторые сделки с недвижимостью невозможны между близкими родственниками, другие имеют свои нюансы, если родственники считаются взаимозависимыми. Для этого нужно сначала разобраться в понятиях. К близким относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии — родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих мать или отца) братья и сестры ( СК РФ, ст.14 ).
Взаимозависимыми считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный ( НК РФ, ст.105 ).
Контроль со стороны налоговых органов
Нередко сделки с недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными.
Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, а вот денежных расчетов по факту не произвести.
Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость, родственники в документах умышленно занижают ее стоимость.
Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.
❗️Например
Ольга, купившая квартиру год назад, решила продать ее брату Станиславу. Чтобы уменьшить размер имущественного налога, она в договоре купли-продажи указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее по факту и наличными.
Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован, и прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы.
Покупка недвижимости у родственника в ипотеку
Если недвижимость покупается у близкого родственника в ипотеку, то продавцу необходимо предоставить документ, подтверждающий, что ему есть где жить.
Комментарий эксперта
Евгения Соколова, эксперт ДомКлик
Получение налогового вычета
Налоговый вычет — это возврат подоходного налога 13%, который государство регулярно удерживает из вашей официальной зарплаты. При покупке недвижимости часть этих денег можно вернуть: до 260 000 рублей от стоимости недвижимости, и до 390 000 рублей за проценты, если недвижимость куплена в ипотеку.
Но если вы покупаете недвижимость у взаимозависимого родственника, налоговый вычет вы получить не сможете — ни за недвижимость, ни за выплаченные проценты по ипотеке.
❗️Например
Олег собрался купить квартиру у сестры, которая решила переехать за границу. Сестра Олега — его взаимозависимый родственник, и за покупку такой недвижимости налоговый вычет Олегу не полагается. Но если квартира покупается в браке, налоговый вычет за нее может получить жена Олега, так как она не является взаимозависимым родстенником для его сестры.
Сделки с несовершеннолетними родственниками
Даже если фактически платит не ребенок, а государство, законность таких сделок оказывается под угрозой расторжения.
❗️Например
Роман, Татьяна и их несовершеннолетний сын Илья получили материнский капитал, который решено было потратить на улучшение жилищных условий — покупку квартиры у бабушки Ильи.
Так как фамилии у несовершеннолетнего внука и бабушки были разные, нарушений не выявили — право собственности на квартиру оформили за семьей, а Пенсионный фонд перечислил средства маткапитала на счет продавца. Однако через некоторое время была произведена прокурорская проверка: нарушение было обнаружено, а сделку в судебном порядке признали недействительной.
Сделки с недвижимостью между супругами
Если имущество было приобретено в браке, оно является совместной собственностью. Один из супругов не может продать, подарить или купить у второго недвижимость, которая и так ему принадлежит по закону на общих правах ( СК РФ, ст.35 ).
Все о том, как делится общесупружеское имущество, вы можете прочитать в подробной статье
❗️Например
Ирина и Антон попали в сложную ситуацию — у Антона скопился приличный долг в микрокредитной организации. Возникла опасность, что его могут признать банкротом, а имущество продать с торгов. Право собственности на недвижимость принадлежало Антону, и, чтобы спасти квартиру, он решил оформить договор дарения на супругу.
Нарушений выявлено не было, и переход права собственности был зарегистрирован. После того как Антона признали банкротом, в ходе проверки суд установил, что сделка была проведена с нарушением норм закона — квартира была куплена в браке и являлась совместной собственностью. Сделку признали недействительной.
Проверить недвижимость перед продажей или покупкой и исключить потерю права собственности можно, заказав экспертную «Юридическую проверку» от ДомКлик
Ипотека на долю в квартире или комнату
Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения. Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.
Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно
Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.
Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:
первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении
выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства
выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости
В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.
Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку и передачу всей квартиры в залог.
Как оформить ипотеку на комнату или долю
Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.
У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.
Особенности оформления
Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.
Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.
Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.
Порядок оформления
Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:
Можно ли купить недвижимость у родственника в ипотеку?
Купля-продажа недвижимости — сложный вид сделок, особенно когда в них присутствует ипотечное кредитование. Банки далеко не всегда выдают ипотеку: заемщик должен отвечать ряду условий, а также обязательно иметь хороший рейтинг и кредитную историю. А если сделка происходит между родственниками, сложностей становится еще больше. В дело вступают юридические нюансы, которые следует учитывать перед взятием ипотеки. В ряде случаев сделка и вовсе невозможна по закону — или разрешена законодательством, но не соответствует критериям банков. Так что, перед тем как брать в ипотеку квартиру у родственника, надо заранее «прощупать почву».
Содержание статьи
Близкие и взаимозависимые родственники
Первое, что стоит запомнить, — как взаимоотношения между членами семьи трактует закон.
Эти понятия стоит знать, чтобы не путаться в банковских определениях и юридических формулировках. Некоторые организации отдельно указывают условия для сделок между близкими и взаимозависимыми родственниками.
Особенности покупки недвижимости у родственника
Может ли банк отказать в выдаче ипотеки
Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:
Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.
Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника
Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:
ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.
Если у Вас возникли вопросы, то мы готовы предложить анонимную консультацию. Воспользуйтесь услугой анонимный звонок и просто начните диалог с оператором. Доверительные отношения между оператором ЭОС и клиентом — залог успешного разрешения финансовых проблем.
Как работает анонимный звонок?
Позвоните на номер анонимной линии ЭОС
8 800 775 02 04
с 8:00 до 20:00 мск
Задайте все интересующие Вас вопросы
Получите консультацию оператора
Анонимная горячая линия.
Проконсультируйтесь по вопросам погашения задолженности в компании ЭОС, не раскрывая личных данных.
Оформить ипотеку на комнату или долю в квартире в 2021 году
Проблема покупки жилья никогда не теряет своей актуальности. При этом стоимость квадратного метра, особенно в крупных городах, порой становится совершенно неподъемной для потенциальных покупателей. В такой ситуации многие начинают задаваться вопросом: можно ли взять ипотеку лишь на часть жилого помещения? Законодательство в части кредитования физических лиц постоянно меняется, и если раньше в ипотеку можно было приобрести только дом или квартиру, то сейчас доступна ипотека на комнату или долю в квартире. Тонкостей у такого кредитования немало. Рассмотрим их.
В каких ситуациях возможна ипотека на долю в квартире?
К сожалению, получить кредит на часть недвижимости крайне затруднительно. Несмотря на то, что российское законодательство допускает такую возможность, многие кредиторы не спешат выдавать ипотеку на подобных условиях. Однако следует отметить, что шансы на получение такого кредита крайне индивидуальны для каждого клиента. Выделим наиболее распространенные обстоятельства подобной сделки:
Банк по-разному оценивает описанные выше ситуации. При попытке увеличить размер своей доли процентная ставка по кредиту в договоре окажется достаточно высокой, так как часть квартиры, выступающая в качестве залогового имущества, гораздо менее ликвидна, чем все жилое помещение целиком. Именно по этой причине наиболее благоприятным вариантом развития событий является первый случай: при выкупе последней доли у банка есть возможность рассмотреть в качестве залога всю квартиру. Таким образом, в плане обеспечения кредита подобная ситуация ничем не отличается от обычной ипотеки.
Сложнее всего придется тем кредитополучателям, которые рассчитывают приобрести часть чужого жилья. Так как продать долю, принадлежащую клиенту, в таком случае чрезвычайно сложно, банк, скорее всего, откажет в выдаче ипотеки на часть квартиры и предложит взять обычный потребительский кредит. Это означает, что ссуда будет крайне невыгодной по сравнению с обычным ипотечным кредитом: небольшой срок кредитования и высокая процентная ставка могут надолго подорвать финансовое благосостояние кредитополучателя. Важно помнить, что преодолеть подобные трудности можно, предложив кредитору в качестве залога другое жилое помещение.Отдельно стоит отметить тот факт, что банки крайне негативно относятся к сделкам между родственниками и супругами.
Как оформляется ипотека на комнату?
Процедура оформления ипотеки на комнату в общежитии, как многие называют коммуналку, или на комнату в обычной квартире, мало чем отличается от кредитных продуктов на приобретение квартиры. Одним из основных документов является документальное подтверждение отказа других собственников жилья от приобретения именно этой комнаты. Документы должны быть заверены нотариально.