можно ли подарить квартиру с прописанным человеком без его согласия
Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры
Договор дарения — популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками. Этот способ часто используется, так как дарственная проста в оформлении и безвозмездна.
Рассказываем, как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения в 2021 году.
Когда можно дарить
Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.
Безвозмездная сделка
Как оформить договор
Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальный форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.
Как подарить квартиру несовершеннолетнему
Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.
Дарение доли квартиры
Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит ее часть кому-то другому.
Особенности договора дарения
Александра Воскресенская, юрист адвокатской конторы «Юков и партнеры»:
— В силу того, что договор дарения является безвозмездной сделкой, проблемы при его заключении могут возникнуть, если сторонами не являются близкие родственники. В большинстве случаев договоры дарения оспариваются, если они были совершены лицами, официально не состоящими в родстве (в том числе состоящими в гражданском браке). В таком случае предпочтительной формой дарственной является нотариальная, которую в соответствии с судебной практикой оспорить намного сложнее.
Кому нельзя дарить
В ГК ФР 2 есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.
Документы для оформления дарственной
Сколько стоит оформление
При регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуется оплатить госпошлину, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб.
Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.
Налоги
В случае передачи в дар недвижимости близким родственникам сделка не облагается налогом. Если договор дарения оформляется не на родственников, то получатель должен будет заплатить за такой подарок 13% от его стоимости.
Риски для дарителя
При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводило, в основном, к безуспешным судебным разбирательствам.
ВС РФ объяснил, в каких случаях не получится выписать родных из квартиры
Об этом сложном, но важном решении рассказал первым портал «Право ру». А история началась с того, что администрация города Назарово Красноярского края по договору социального найма предоставила гражданину двухкомнатную квартиру, в которой поселился не только ответственный квартиросъемщик, но и двое его детей, трое внуков и один правнук. Все семеро прописались на жилплощади.
Вот только жить мирно не вышло. Ссоры и скандалы закончились тем, что кто-то снял себе жилье, кто-то перебрался к другим родным. А в самой квартире остались только отец-пенсионер и его сын. Пятеро членов семьи пытались вернуться в общую квартиру, но ничего не вышло.
Суд в своем решении вспомнил Жилищный кодекс (статья 71 «Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи»). Там сказано, что права и обязанности нанимателя и членов его семьи не меняются только в случае временного отсутствия нанимателя и члена его семьи. А в постановлении Пленума ВС (от 02.07.2009 N 14) еще добавлено, что если жильцы отсутствуют постоянно, то заинтересованное лицо может потребовать суд признать их утратившими право на жилье на основании ч. 3 ст. 83 ЖК («Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения»). Норма гласит, что в случае переезда нанимателя и членов его семьи в другое место договор соцнайма считается расторгнутым.
Суд сказал: отсутствие ответчиков нельзя называть временным. Они жили в других местах. Ну а попытки вернуться домой не в счет. Про детей суд решил, что их права производны от прав их законных представителей. А раз взрослые уехали, то и детей тоже можно выписать. Так что суд родню выписал. Апелляция и кассация с этим согласились.
Надо было местным судам выяснять, как долго человек не жил в спорной квартире и почему решил переехать. Может, уехал не по своей воле. А по причине конфликтов, развода. А может, выехал временно? В армию, на лечение, на учебу или по службе. Важно понять, не мешал ли ему кто-то жить в квартире.
Верховный суд подчеркнул: местные суды не дали оценки важной информации. Ведь свидетели рассказывали о спорах и скандалах, а родня объясняла, что уехали временно и вынужденно. От своих прав на жилье никто из них не отказывался. Возмутило Верховный суд и решение выписать детей из «нехорошей» квартиры вместе с их родителями.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда не нашла подтверждений, что дети «приобрели право пользования другим помещением». В итоге были отменены все решения местных судов, а спор вернули в Красноярский краевой суд.
Как оформить дарственную на квартиру
Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно
На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.
Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.
Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.
Оформление дарственной на квартиру
Шаблон простого договора дарения квартирыDOC, 37 КБ
Особенности дарственной на квартиру
Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.
Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.
С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.
Какие требования предъявляются к участникам сделки
Есть обязательные требования к дарителю:
Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.
Какие документы нужны для оформления
Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:
По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.
Где оформить дарственную на квартиру
Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.
Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.
Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.
Как происходит оформление дарственной
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.
Образец заполнения договора дарения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните бланк дарения квартиры.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.
Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.
Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.
Когда могут отобрать подаренную квартиру
Получить в подарок квартиру или дом, особенно в Москве, мечтает, пожалуй, каждый. Но иногда за щедрым подарком могут скрываться подводные камни. Например, иногда люди пытаются оформить договор дарения в обход сделки купли-продажи, сохранить недвижимость в преддверии банкротства или избежать налогов.
Вместе с юристами разбираемся, кому нельзя дарить недвижимость и когда такой подарок могут отобрать.
Особенности дарения
Дарение представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку. С одной стороны — даритель, передающий в дар соответствующее имущество, с другой стороны — одаряемый, получающий дар безвозмездно и не дающий ничего взамен.
«Дарение должно быть безусловным. Например, даритель не имеет права ставить никаких условий одаряемому по использованию имущества или распоряжению им. Сам договор дарения недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 433 ГК РФ)», — пояснила старший партнер адвокатского бюро «Тер-Саркисов и партнеры» адвокат Ася Тер-Саркисова. После перехода права собственности на квартиру к одаряемому он несет бремя содержания этого имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению (например, продать).
Квартиры и дома — один из самых популярных предметов дарения. Такие виды сделок часто происходят между родственниками, поскольку не облагаются налогом. Если даритель — близкий родственник одаряемого (муж, жена, дети), то НДФЛ платить не нужно (ст. 217 НК РФ). В остальных случаях одаряемый обязан уплатить 13%-ый налог от суммарной стоимости недвижимости.
Читайте также
Кому нельзя дарить недвижимость
Есть категории граждан, которым подарить квартиру или какую-то другую ценную вещь нельзя, поскольку им законодательно запрещено принимать такие подарки. Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. руб.:
«Например, закон запрещает пациентам и ученикам дарить дорогостоящее имущество врачам и учителям, даже если вам очень хочется их отблагодарить. Нельзя дарить квартиры госслужащим различных уровней, но только если это связно с их должностью. Это значит, что если вы хотите подарить квартиру своей дочери, которая занимает такую должность, то закон не запрещает вам сделать это», — привела примеры юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
Когда договор дарения могут аннулировать
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:
Продажа подаренной квартиры сама по себе не влечет отмены дарения. «Суды придерживаются позиции, что продажа квартиры — это не безвозвратная утрата дара, а реализация права собственности, которое в полной мере перешло к одаряемому. Факт неоплаты коммунальных услуг также не является основанием для отмены договора дарения. Он свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении новым собственником своих обязательств», — рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk.
Суд и срок давности
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.
Получил квартиру по дарственной, но там прописаны люди. Что это значит для меня?
– Мама оформила на меня дарственную на квартиру, но в этой квартире прописаны 4 человека. Должен ли я им какую-то долю в этой квартире?
Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Екатерина Левина:
С момента государственной регистрации перехода права собственности по договору дарения квартиры на Ваше имя Вы становитесь единоличным ее собственником. Наделять долями в квартире лиц, зарегистрированных (прописанных) в ней, не нужно. Эти лица будут иметь лишь право пользования и проживания в Вашей квартире. Каких-либо дополнительных прав они в этом случае не имеют.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Прописка других людей в квартире на собственность никак не влияет. Поэтому никакую долю Вы никому выделять не должны.
Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Нет, у Вас не возникает обязанности по наделению долей тех, кто сейчас зарегистрирован и проживает в квартире. «Прописка» и право собственности – абсолютно разные вещи. Регистрация дает право на проживание, но не предусматривает владение недвижимым имуществом или его части.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Нет. Собственность и «прописка», а точнее регистрация по месту жительства – принципиально разные понятия. Зарегистрировав право собственности на данную квартиру в Росреестре, Вы можете самостоятельно принимать решение в отношении судьбы данной квартиры и проживающих в ней лиц. В случае, если все они совершеннолетние и их присутствие в подаренной Вам квартире Вам неприятно, Вы можете их выписать через суд, не предоставляя никакой площади взамен. В случае, если «прописанные» – несовершеннолетние или инвалиды, Вам придется потерпеть их присутствие или договориться о том порядке использования квартиры, который будет устраивать все стороны.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
По договору дарения Вы никому ничего не должны, так как он считается безусловным. По факту он говорит о том, что человек дарит другому человеку объект недвижимости, а какие-либо условности сохранения другими лицами прав в него не вписываются. Таким образом, мало того, что Вы по этому договору никого ничем не обязаны наделять, так еще и вовсе можете прекратить их право проживания в этой квартире. В соответствии со ст. 292 ГК РФ, при переходе права собственности по договору дарения прекращается право пользования помещением пользователей предыдущего собственника. В любом случае, всегда лучше договариваться мирным путем.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.