можно ли организовать гостиницу в частном доме
Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?
– Я строю частный дом. Могу ли я использовать его в качестве хостела?
Radu Razvan Gheorghe/Fotolia
Отвечает адвокат Роман Алымов:
Хостел, с точки зрения законодательства, является гостиницей, то есть Ваша деятельность будет являться оказанием гостиничных услуг. Следовательно, Вам придется или соблюдать все требования и ограничения, которые закон предъявляет к гостиницам, или работать за рамками закона и нести соответствующие правовые риски.
Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Нет, частный дом нельзя использовать в качестве хостела. Если это дом в деревне, вид разрешенного использования которого «индивидуально жилищное строительство» либо «личное подсобное хозяйство», то данный объект правомерно рассматривать только для проживания одной семьи. За использование объекта не по назначению возможен риск нарушения миграционного законодательства, которое грозит огромным штрафом.
Отвечает юрисконсульт офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алла Галкина:
Хостел относится к объектам, в которых оказываются гостиничные услуги. Размещение гостиниц возможно на земельном участке, имеющем соответствующий вид разрешенного использования, а именно «для гостиничного обслуживания».
Для того чтобы возвести на таком земельном участке гостиницу, необходимо получить разрешение на ее строительство. Оно выдается на основании утвержденной проектной документации. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.
Исходя из вопроса, можно сделать вывод, что строящийся частный дом это объект ИЖС, который Вы возводите на земельном участке с видом разрешенного использования, отличным от вида «для гостиничного обслуживания». Без изменения целевого назначения земельного участка строительство и использование объекта в качестве хостела противоречит действующему законодательству.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Если Вы хотите официально зарегистрировать гостиницу, то должны сразу строить гостиницу сделать проект нежилого помещения с разрешенным использованием под отель, утвердить его в администрации района, потом приступить к строительству и ввести в эксплуатацию построенное здание. Потом зарегистрировать юрлицо или ИП с деятельностью, позволяющей сдавать в аренду собственное имущество, и начать работу. Но я думаю, что Вы просто хотите сдавать жилые помещения внаем приезжающим к Вам людям. Это право у Вас есть. Вы заключаете с каждым из них договор краткосрочной аренды жилого помещения, можете даже предоставлять временную регистрацию (как положено по закону). Также Вы можете получать за аренду деньги, оплачивать с них налоги в размере 13%, если Вы не регистрируете юрлицо или ИП, или 6%, если Вы зарегистрировались как индивидуальный предприниматель.
Отвечает управляющий партнер HotConsulting, председатель правления Лиги хостелов Евгений Насонов:
В первую очередь нужно отметить, что в законодательстве нет понятия «хостел». Так что правильнее этот вопрос сформулировать так: «Можно ли использовать собственный частный дом для временного размещения граждан и оказания в нем услуг размещения?».
Право использовать собственный жилой дом для организации места для временного проживания граждан дает Вам 288 статья Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что «жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора». То есть Вы должны быть собственником помещения (ну или арендатором и сдавать в субаренду), плюс Вы должны заключить со всеми своими гостями договора на проживание. Также открытие в своем доме средства размещения накладывает на Вас определенные обязательства по прохождению классификации, регистрации иностранных граждан и т. д.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Куда жаловаться на нелегальный хостел, если он вам мешает
С 1 октября в жилых помещениях больше нельзя оказывать гостиничные услуги. Это значит, что в обычной квартире не получится открыть хостел и сдавать там места постояльцам: это запрещено федеральным законом. Но еще на этапе рассмотрения этого закона были предположения, что хостелы не закроются, а просто уйдут в тень — будут работать нелегально. Жильцам многоквартирных домов от этого легче не станет: им по-прежнему будут мешать шумные компании, курящие незнакомые люди и хлопающие двери подъезда.
Если в вашем доме нелегально работает мини-гостиница или владелец хостела как-то смог обойти запрет, такие заведения можно закрыть. В этом поможет Роспотребнадзор: он готов принимать жалобы. Вот какие хостелы не должны работать с 1 октября и что делать, если в вашем доме они все-таки есть и доставляют дискомфорт.
Что означает запрет хостелов?
Этот запрет означает, что в обычной квартире многоквартирного дома нельзя оказывать гостиничные услуги: размещать постояльцев, бронировать для них места, регистрировать их, готовить для них завтраки и менять постельное белье. Хостелы как вид размещения для туристов и командировочных не запрещены — они могут работать. Но их нельзя открывать в жилых помещениях.
Например, хостел может работать в отдельно стоящем здании или на первом этаже — если помещение перевели в нежилое. Для этого хостелу нужен отдельный вход, вентиляция и согласие соседей на то, чтобы помещение у них за стенкой стало нежилым.
Но если хостел открыли в обычной квартире на третьем этаже, с 1 октября это незаконно. Соседи могут жаловаться и закрывать такие заведения, даже если для кого-то это бизнес.
Куда жаловаться на хостелы в жилых домах?
Работу хостелов контролирует Роспотребнадзор. Это ведомство и принимает жалобы на нелегальные мини-гостиницы.
Контролеры могут и сами находить хостелы в квартирах и принимать меры, чтобы те не мешали жильцам, устранили нарушения или вообще закрылись. Но, как объяснил Роспотребнадзор, в первую очередь поводом для проверок станут жалобы от обычных людей — тех, кому мешает хостел по соседству.
Если в вашем доме есть гостиница и кажется, что она работает незаконно или нарушает права жильцов, вот как можно сообщить об этом в профильное ведомство:
В каких случаях стоит отправлять жалобу?
Пожаловаться на работу хостела можно не только если он нелегальный, но и если он нарушает права жильцов. Вот когда есть смысл обращаться в Роспотребнадзор:
Что будет с хостелом после проверки по жалобе?
Роспотребнадзор проведет проверку, чтобы разобраться, есть ли нарушения. Например, жильцы могут думать, что хостела в их доме вообще не может быть, но его владелец на самом деле работает легально: перевел помещение в нежилое, оборудовал отдельный вход и выполнил все санитарные требования. Сам факт работы мини-гостиницы в жилом доме — это еще не нарушение.
Если хостел оборудовали в квартире, там стоит десять кроватей, бронируются места и живет 15 человек, так нельзя. Роспотребнадзор обнаружит нарушения, а дальше все зависит от ситуации. Вот какие санкции могут применить по итогам проверки:
Чтобы закрыть нелегальный хостел, нужно решение суда. За 9 месяцев 2019 года в Москве закрыли 19 таких гостиниц — притом что запрета на размещение в квартирах еще не было. Теперь закрывать хостелы будут чаще. При условии, что найдутся доказательства их работы. А найтись они могут не всегда: зайти в помещение просто так проверяющие не могут, а работу хостела можно замаскировать под посуточную аренду.
Сдавать квартиру посуточно можно и сейчас
С 1 октября запретили хостелы в квартирах. А сдавать квартиры посуточно или на длительный срок не запрещали. Собственники имеют право каждый день вселять туда новых жильцов, а внятного разделения сдачи квартиры и работы хостела в законах нет.
У владельца хостела может быть официальный статус самозанятого, договоры с каждым нанимателем и чеки на поступления за размещение. При этом в хостеле могут жить пять человек, а по документам владелец квартиры сдает им ее на трое суток. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно, спрашивать разрешения соседей тоже не нужно.
Но это не значит, что наниматели квартиры могут шуметь по ночам, мусорить или курить на площадке. Даже если формально это не хостел, ваши права все равно нарушены. Но жаловаться нужно уже не в Роспотребнадзор, а в полицию.
Как доказать, что в квартире именно хостел
Конкретных критериев и различий нет, но есть судебная практика. Вот что помогает доказать, что в квартире работает хостел, а потом закрыть его по решению суда:
Суды вставали на сторону жильцов и до запрета хостелов в квартирах. Аргументы предусмотрительных владельцев не всегда помогали им избежать ответственности. Теперь закрыть нелегальный хостел и отстоять свои права будет проще.
Как открыть мини-гостиницу в частном доме
Безусловными лидерами среди помещений, в которых возможно организовать мини-отель, остаются частные дома. Многие владельцы загородной недвижимости и жилых помещений, расположенных в частных секторах городов, видят перспективу в организации своего небольшого бизнеса в сфере услуг.
Но перед тем как открыть мини-гостиницу в частном доме, необходимо выполнить несколько законодательных требований, первое из которых заключается в оформлении индивидуального предпринимательства (если владелец бизнеса один человек) или ООО (при управлении отелем нескольких партнеров).
Следует заметить, что полноценное ведение гостиничного дела без соответствующего статуса невозможно – это будет не гостиница, а сдача комнат в аренду, поэтому юридическое оформление бизнеса необходимо.
Чем частный дом лучше квартиры в многоэтажке?
Есть несколько очень важных нюансов, свидетельствующих в пользу мини-отеля, расположенного в частном доме:
Наличие нескольких свободных комнат уже становится отличным стартом для реализации идеи собственной мини-гостиницы.
Категории постояльцев для гостиницы в частном доме
Задумываясь над тем, как открыть мини-гостиницу в частном доме, хозяину для начала следует определиться, какую категорию клиентов она заинтересует, и какой уровень комфортности номеров необходимо создать.
Если дом находится в местности, представляющей историческую ценность, следует ожидать гостей-туристов, которым не сколько важен комфорт комнат, столько возможность удобной транспортной развязки.
Если это местность с отлично развитой деловой инфраструктурой, то постояльцами будут участники различных семинаров и бизнесмены. Номера для этих двух категорий гостей несколько отличаются:
Необходимо предусмотреть наличие номеров с разным уровнем комфортабельности, а также рассчитанных на пребывание семейных пар с детьми, молодоженов и одиноких людей.
По соседству с хозяевами
Гостиница в частном доме предусматривает проживание хозяев, что называется за стенкой. Чтобы соседство не вызывало дискомфорта ни у владельца отеля, ни у его гостей, необходимо изолировать жилую часть дома от гостиничной.
Провести разделение зон в одноэтажном доме будет несколько проблематично, но при желании это сделать возможно, если привлечь опытного архитектора и грамотно организовать перепланировку.
Идеальным для размещения определенного количества гостей и проживания хозяев является трехэтажное здание. При наличии нескольких этажей на вопрос: как открыть мини-гостиницу в частном доме, сразу находится ответ – первый и второй уровни будут заняты под ресепшн, вестибюль, кухню со столовой и жилую часть, а третий – под гостиничные номера.
Для разделения одноэтажного дома можно использовать систему отдельных входов с разных сторон здания.
В трехэтажном доме вполне возможно обустроить до 20 гостиничных номеров, в помещении в один этаж – от 5 до 7.
Организация питания
Немаловажным пунктом в организации гостиничного бизнеса в частном доме остается организация питания гостей: право на существование имеет и полноценное трехразовое, и обеспечение постояльцев легкими закусками.
При полноценной системе питания владельцу гостиницы необходимо позаботиться о наличии профессионального оборудования для кухни и присутствии квалифицированного повара. Кроме того, в проекте нужно обязательно предусмотреть обустройство кладовых и цехов по приготовлению пищи, приобретение холодильных и морозильных камер.
Намного проще работать хозяевам гостиниц, предлагающих постояльцам исключительно закуски. Хранение продуктов обеспечивают обычные бытовые холодильники, а технологические процессы их приготовления сведены к минимуму.
Впрочем, хозяева гостиниц в частных домах, настолько доброжелательные и гостеприимные люди, что частенько балуют постояльцев домашней выпечкой или оригинальными блюдами собственного приготовления.
Запрет на оказание гостиничных услуг в квартирах. Что это значит
Жилое помещение в многоквартирном доме не может быть использовано для предоставления гостиничных услуг. Такая формулировка содержится в постановлении правительства, подписанном премьер-министром России Дмитрием Медведевым.
Данным документом не запрещается сдавать жилье посуточно. Рассказываем, как новый документ отразится на арендаторах и собственников квартир.
Запрет посуточной аренды
В самом постановлении не говорится о каких-либо ограничениях сроков сдачи жилья. Квартиры в многоквартирных домах не запрещается сдавать в аренду (юридическим лицам) или внаем (физическому лицу). Это позволяется ст. 671 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ. В данных документах нет никаких ограничений по срокам сдачи жилья в аренду. Поэтому с запретом краткосрочной аренды не все так однозначно.
Правила пользования жилыми помещениями просто приводят их в соответствие с ранее внесенными в ЖК РФ поправками о запрете использования жилых помещений для предоставления гостиничных услуг, пояснил «РБК-Недвижимости» адвокат НЮС «Амулекс» Дмитрий Томко. Более того, по его словам, ограничения права собственника на распоряжение своим имуществом в соответствии с его целевым назначением будет противоречить конституционным принципам.
Комментарий Минстроя России
Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин:
— Постановление правительства Российской Федерации направлено исключительно на применение Правил пользования жилыми помещениями и не направлено на ограничение прав граждан на аренду квартир. Напомним, что с 1 октября 2019 года жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Аренда квартир не является гостиничными услугами.
В чем разница найма и гостиничных услуг
Между договорами найма и оказания гостиничных услуг есть большая разница. Если арендодатель и наниматель заключили в письменной форме договор коммерческого найма, подписали передаточный акт, то вопрос об оказании гостиничных услуг отпадает сам собой, говорит Томко. По словам адвоката, стороны сами определяют срок, на который заключить договор найма, это может быть час, день, месяц или несколько лет.
Свобода договоров ограничивается только действиями по шикане (злоупотребление правом. — Прим. ред.), а также запретом антисоциальных (противоправных, в нарушение запретов и ограничений) сделок в том плане, в котором их толкует Конституционный суд РФ (п. 2 Определения Конституционного суда РФ от 08.06.2004 № 226-О). Поэтому, если совокупностью доказательств по делу об административном правонарушении в отношении собственника (если таковое возбуждено за нарушение Правил пользования жилыми помещениями, ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) будет доказано, что договор найма является только прикрытием незаконного гостиничного бизнеса, собственник будет привлечен к ответственности, а доход от этого незаконного дела подлежит обращению в доход государства по иску прокурора, поясняет Томко.
Рынок аренды жилья Москвы в цифрах
В сферу посуточной аренды квартир в Москве, согласно предложениям в базе объявлений ЦИАН, вовлечено около 4,5–5 тыс. квартир. Суммарная емкость иных мест размещения (отелей, мини-отелей, официальных хостелов) примерно в десять раз больше (около 55 тыс. койко-мест). В среднем суточная стоимость размещения составляет около 2,5 тыс. руб., но в праздничные дни и пиковые сезоны цены выше.
В долгосрочной аренде, по оценке ЦИАН, обычно находится около 25 тыс. помещений. Всего в сферу долгосрочной аренды вовлечено около 370 тыс. квартир. Это около 10% жилого фонда города (всего в Москве около 4,2 млн квартир), подсчитали аналитики. За последний год ставки аренды однокомнатных квартир выросли на 5,5% (до 37,5 тыс. руб.), двухкомнатных — на 8% (до 48,9 тыс. руб.).
Как боролись с посуточной арендой
С 1 октября 2019 года в России вступил в силу закон, запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Открыть мини-гостиницы в жилых домах можно только, если квартира переведена в нежилой фонд. Закон был принят в связи с многочисленными жалобами жителей на такие средства размещения в жилых домах. Деятельность этих «квартир» часто осложняет жизнь соседям по подъезду из-за шума и постоянного трафика постояльцев.
Некоторые владельцы хостелов не спешат закрывать средства размещения, так как нашли возможность продолжать свою деятельность. Они заявляют, что у них не хостел, а жилье от собственника, которое они сдают в краткосрочную аренду, а для этого перевод помещения в нежилой фонд не требуется.
Закон о туристическом жилье
С целью запрета краткосрочной аренды и регулирования деятельности таких квартир в домах «Опора России» выступила с инициативой создать закон о туристическом жилье. Речь идет о жилье, сдаваемом собственниками через такие системы бронирования, как Airbnb. По мнению «Опоры России», закон о туристическом жилье может решить проблему квартир, которые работают в качестве дешевых хостелов, размещая мигрантов. У тех, кто сдает посуточно квартиры, нет расходов на налоги, обеспечение безопасности, миграционный учет гостей и т. д.
Что будет в случае запрета посуточной аренды
В случае запрета посуточной аренды собственники смогут перевести свою квартиру в нежилое помещение — по сути, превратить ее в гостиницу. Сегодня это сделать непросто. Собственники могут уйти в теневой сектор из-за невозможности подать объявление о посуточной сдаче на интернет-площадки, считает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Также, по ее мнению, собственники (теоретически) смогут заключать договор длительного найма и расторжение его через несколько дней. Но здесь, скорее всего, все равно не получится утаить, поскольку от соседей, участковых и т. д. не скрыть поток людей, проходящих через квартиру, добавляет эксперт. Риелторам это вряд ли чем-то грозит — даже будет некий плюс, потому что часть таких посуточных квартир вернется на долгую сдачу, то есть увеличится база предложений для долгосрочной аренды, считает Жукова.
О чем еще говорится в новом постановлении
Постановлением от 7 ноября также запрещено оборудовать в жилых помещениях промышленные предприятия и проводить в них миссионерскую деятельность, за исключением случаев, предусмотренных законом «О свободе совести и религиозных объединениях». При этом квартиры можно использовать для осуществления предпринимательской деятельности, но только в том случае, если она не мешает другим жителям дома.
Бизнес: как я спустил 4,8 млн рублей на хостел в Краснодаре
От открытия до закрытия ― 6 месяцев
Меня зовут Игорь Гребенюк. В 2017 году я открыл в Краснодаре хостел на 500 м² — самый большой в городе.
На запуск ушло 10 месяцев и почти 5 миллионов рублей, но бизнес проработал всего полгода.
Расскажу, почему так вышло и какие я сделал выводы.
Как вместо инженера я стал предпринимателем
После института я 5 лет работал по специальности — инженером-проектировщиком. Но в душе мечтал о собственном бизнесе, поэтому решил уволиться и открыть свое дело.
Так в 2012 году мы с друзьями запустили 5 магазинов продуктов здорового питания «Экояр» в Краснодаре. Тогда тема здорового питания становилась популярной. Мы решили стать лидерами в этой нише — пусть на местном уровне.
600 тысяч рублей на первые два магазина взяли у родственников. Остальные три точки открыли партнеры под нашим брендом — мы поставляли им товары.
мы с друзьями взяли у родственников на открытие двух магазинов продуктов здорового питания
В магазинах продавали муку, масло, фрукты и овощи от местных фермеров. Зарабатывали чистыми 100—150 тысяч в месяц. В это же время аналогичные товары стали появляться и у ретейлеров. У них цены были ниже, поэтому наша выручка начала снижаться. К концу года сеть пришлось закрыть с убытком 100 тысяч рублей.
В 2013 году с этими же партнерами я открыл бизнес по ремонту квартир. У нас была бригада, а мы руководили процессом. Через полгода каждый из нас зарабатывал до 50 тысяч рублей в месяц. Всех, кроме меня, не устраивал такой доход, и партнеры вышли из бизнеса. В итоге мы закрыли ООО, а я стал ИП и продолжил заниматься ремонтами. Бизнес приносил мне от 100 до 150 тысяч в месяц.
Как инженер я мог выполнить любой проект, а вот договариваться с клиентами и находить новых не умел. Все заказчики обращались ко мне по сарафанному радио. Поэтому в декабре 2014 года я решил прокачать себя в умении продавать. Устроился менеджером в отдел продаж одной строительной компании Краснодара, а бизнес на это время заморозил.
За полгода я прокачался в переговорах, начал разбираться в недвижимости и получил повышение до руководителя отдела. Но у меня были другие планы: летом 2015 уволился и вернулся в собственный проект.
На старой работе я нашел новый канал продаж для своей компании. Всем клиентам после покупки квартиры у застройщика я предлагал ремонт жилья. После увольнения из них выстроилась очередь. Прибыль бизнеса за два месяца дошла до 150 тысяч в месяц, хотя раньше к такому показателю я шел полгода.