можно ли обменять ипотечную квартиру на другую квартиру в другом городе
Как проходит обмен недвижимости?
Обмен недвижимости — довольно распространенное явление на рынке вторичного жилья. При этом прямой обмен «объект на объект» используется довольно редко. В большинстве случаев задействуется доплата или в сделку включается другое имущество, рассказывает руководитель премии UrbanAwards Ольга Хасанова.
О корректности терминов
Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.
При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.
Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.
Все ли так просто?
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Что если цена квартир при обмене не совпадает?
Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Как проходит обмен ипотечной квартиры
Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.
Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.
Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.
Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.
Налоги при обмене жилья
С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.
Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.
Можно ли переоформить ипотеку на другого человека
После заключения ипотечного договора банк и клиент сотрудничают годами. За это время могут возникнуть новые обстоятельства, произойти радикальные изменения, в связи с которыми иногда требуется передать имущественные права на недвижимость и обязанности по кредиту. К таким ситуациям относятся:
развод супругов-созаемщиков, проживающих в ипотечной квартире;
потеря платежеспособности в связи с увольнением или болезнью;
отсутствие необходимости в жилплощади, желание продать объект;
смена страны проживания.
Закон говорит, что можно переоформить ипотеку с согласия банка на родственника или третье лицо. Финансовые организации не получают никаких выгод от этой процедуры, но с готовностью идут навстречу клиентам.
Процесс регулируется 77 статьей ФЗ «Об ипотеке». Банк может одобрить два типа сделки:
переоформление займа на другого человека;
рефинансирование, при котором кредит оформляется в новой финансовой организации.
Если ипотека переоформляется в рамках бракоразводного процесса, учитывается также Семейный кодекс, интересы как супругов, так и детей.
Когда возникает необходимость переоформить ипотеку на другого человека
Рассмотрим подробнее причины для смены заемщика и то, как осуществляется перевод кредита в различных случаях:
Ухудшение материального состояния. Финансовая ситуация в семье за несколько лет может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансирование займа с целью снизить нагрузку на семейный бюджет с продлением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.
Смена семейного статуса. Необходимость переоформления ипотечного кредита возникает в связи с разводом и необходимостью передать кредитные обязательства одному из супругов. Банк одобрит сделку, если соискатель подтвердит финансовую состоятельность.
Смена кредитного учреждения. При обнаружении более выгодной программы с комфортным графиком выплат переоформить ипотеку можно даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и гасит старый кредит. Насколько окажется выгодной такая перемена, нужно продумать. При переоформлении могут взять комиссию за саму сделку и страхование.
Смерть заемщика. В этой ситуации умерший исключается из сделки, а его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. В некоторых случаях требуется решение суда для определения стороны, которая получит наследство.
Кто может стать новым заемщиком
Перечислим варианты переоформления ипотеки.
На родственников. Простое решение, особенно если имеются в виду ближайшие члены семьи. Муж и жена могут делить между собой обязательства по ипотеке как созаемщики или выкупить и переписать часть имущества на себя после развода. При взаимном согласии выплачивать кредит может один супруг, а получить квартиру – другой.
На детей. Закон позволяет переоформить квартиру в ипотеке на несовершеннолетнего ребенка по дарственной. Обязательства по договору переходят родителю или опекуну, взявшему на себя нагрузку по кредиту. Банк также идет навстречу, если заемщики пенсионного возраста хотят переоформить ипотеку на взрослых детей. Кредитная организация предоставляет возможности оплаты 50% оставшегося займа, в том числе посредством потребительского кредита, составления дарственной.
На третье лицо. Новому заемщику передается закладная, согласно которой, он имеет право на жилую площадь. В этом случае можно переоформить ипотеку на другого человека полностью. Банки соглашаются на такую сделку неохотно и при определенных обстоятельствах: заемщик стал нетрудоспособным, поменял место жительства или оформил развод. Также кредитную недвижимость иногда продают, получив в наследство вместе с займом.
Как переоформить ипотеку: требования, сбор документов, подача заявки
У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений в передаче жилищного займа. В обобщенном виде критерии выглядят так:
возраст в пределах 21-65 лет;
наличие постоянного места работы и стабильного заработка;
временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка;
В каждом случае банк индивидуально решает, можно ли переоформить ипотеку на другого заемщика, на основании его соответствия общим и собственным внутренним требованиям. Кредитное учреждение имеет право отказать кандидату, если хотя бы один критерий не будет соблюдаться.
Список документов, которые понадобятся для передачи займа, включает:
трудовую книжку или контракт;
Как переоформить ипотеку – поэтапно:
обратиться в банк и объяснить причины решения – ознакомившись с ситуацией, кредитная организация предоставит консультацию, предложит варианты действий;
собрать и подготовить документы – новый заемщик занимается необходимыми бумагами для оформления кредита;
продолжать вносить платежи по ипотеке, пока банк будет рассматривать заявку, чтобы избежать просрочки;
получить акт независимого оценщика – кредитная организация может попросить нового заемщика подготовить отчет;
дождаться вынесения заявки по смене клиента в Кредитный комитет;
оформить сделку передачи обязательств по кредиту.
На заключительном этапе прежний собственник пишет заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента, после чего получает выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. С новым заемщиком кредитная организация заключает договор об ипотеке, где прописан график внесения платежей и другие условия. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Регпалате или МФЦ.
Процесс может занять от 2 до 8 недель, как и оформление обычного ипотечного кредита.
Ограничения на сделку
Переоформить ипотеку на другого человека по стандартной схеме нельзя, если:
кредит взят на льготных условиях – заменяющий заемщик должен удовлетворять требования специальной программы;
есть задолженность по ЖКУ – передать обязательства не получится до полного из закрытия;
заемщик перестал вносить платежи по графику во время переоформления – банк оставляет за собой право отказать.
Узнайте больше о том, как переоформить ипотечный кредит на другого человека, у менеджеров «Росбанк Дом».
Ипотека иностранным гражданам
Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?
Условия и документы для оформления ипотеки
Ипотечная география: средние ставки по жилищным кредитам в разных странах мира
Погашение ипотеки: способы и порядок выплаты ипотечного кредита
10 необычных архитектурных сооружений в России, о которых вы могли не знать
© 2021. ПАО РОСБАНК. Генеральная лицензия №2272 от 28.01.15
Оформление дарственной на ипотечную квартиру
Содержание
Получение согласия банка-залогодержателя
Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.
Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.
Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Возможно ли оформление дарственной
Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.
По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.
Изменение условий действующего ипотечного договора
Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.
Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.
Заключение предварительного договора купли-продажи доли
В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.
Инструкция: как продать «ипотечную» квартиру и купить новую
Люди часто берут ипотечный кредит на долгие годы — за это время может измениться многое: рождаются дети, семья хочет расширить жилплощадь, переехать в другой район или город, меняются финансовые возможности. Рассказываем, как продать квартиру, которая находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, и тут же купить новую.
Бытует мнение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку и до погашения кредита её нельзя продать. На самом деле это не так. Квартира находится в залоге у банка, а право собственности принадлежит покупателю. Каких-либо ограничений на пользование залоговой недвижимостью, как правило, нет.
«В первую очередь квартира должна использоваться по прямому назначению. Также залогодатель ( ипотечный заёмщик — прим. Сравни.ру) не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом», — отмечает руководитель центра клиентских и партнёрских продаж «Росбанк Дом» Светлана Ременюк. Директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ Игорь Ларин напоминает, что в соответствии с законодательством об ипотеке, продажа, сдача или прописка лицами, не являющимися залогодателями или родственниками залогодателя квартиры, осуществляется с согласия банка.
Получается, «ипотечную» квартиру продать можно. Разберёмся, как это сделать.
Шаг 1. Сообщить в банк
Если вы решили продать свою квартиру, следует сообщить об этом в банк и получить согласие.
Так, в ВТБ заёмщику нужно подать соответствующее заявление и приложить копии паспортов заёмщика и покупателя, правоподтверждающего документа ( например, договора купли-продажи — прим. Сравни.ру) и договора о покупке заёмщиком объекта недвижимости. «Банк даёт возможность продать залоговый объект, если в результате сделки ипотечный кредит будет полностью погашен. Ипотека должна быть погашена перед регистрацией договора купли-продажи», — отмечает пресс-служба ВТБ.
« Росбанк Дом» также не накладывает запрета на продажу. «Однако из-за наличия обременения продавец (заёмщик банка) не может продать квартиру до погашения кредита или получения согласия банка», — замечает Светлана Ременюк. При этом кредитная организация может настоять на погашении кредита до сделки. Эксперт рекомендует обращаться в банк для уточнения возможности продажи, условий выхода на сделку и погашения кредита. В Росбанке, например, есть подразделение, которое рассматривает подобные обращения, подробно информирует клиентов о всех деталях.
Шаг 2. Подать заявку на новый ипотечный кредит
Прежде чем начинать искать покупателя для своей квартиры, подайте заявку на новый кредит. Вы сразу поймёте, на какую стоимость жилья сможете рассчитывать.
Тут есть один нюанс: банк будет учитывать и платёж по текущему ипотечному кредиту. Поэтому лучше подавать заявку в ту же кредитную организацию, где у вас сейчас ипотека. Она может учесть, что действующий кредит будет погашен до выдачи нового. У банков разные требования, но в среднем платежи по всем кредитам не должны превышать примерно 50% от общего семейного дохода. Также обратите внимание на свой зарплатный банк — часто у них есть специальные условия для клиентов.
Срок действия одобренной заявки в банках тоже разный и составляет в среднем три месяца. Этого времени достаточно, чтобы найти покупателя для своей квартиры и новое жильё.
Кредитная нагрузка — соотношение платежей по кредитам и доходов — влияет на кредитный рейтинг. А чем выше рейтинг, тем больше вероятность, что банки будут одобрять кредиты на крупные суммы под низкие ставки.
Бесплатно проверить свой кредитный рейтинг можно на Сравни.ру — с помощью сервиса «Кредитный рейтинг». Там же можно подписаться на историю изменений рейтинга с ежемесячными отчётами, которые приходят на электронную почту, — так вы сможете не пропустить момент, когда рейтинг станет лучше, и вовремя подать заявку на ипотеку.
Шаг 3. Обратиться к риелтору
Поскольку одновременно придётся и продавать, и покупать, нужен грамотный риелтор или агентство, которое возьмёт на себя все организационные моменты, подготовку и проверку документов.
Риелтор может показывать вашу квартиру потенциальным покупателям даже в ваше отсутствие, а также ездить на предварительные просмотры квартир и оценивать, соответствует ли жильё вашим требованиям. Это сэкономит ваше время и силы и избавит от личных переговоров с участниками сделки. Риелтору придётся заплатить комиссию — расценки зависят от конкретного специалиста, это может быть процент от суммы сделки или фиксированная сумма.
Шаг 4. Подготовить документы
При продаже квартиры понадобятся:
паспорта всех собственников;
выписка из ЕГРН (можно заказать на портале Госуслуг );
справка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту (из банка);
справка о том, что вы не состоите на учёте у психиатра и нарколога (необязательна, но многие покупатели спрашивают её для уверенности в дееспособности продавца).
Позаботьтесь о бумагах заранее, но учитывайте сроки действия подобных справок — в основном месяц.
Собрать документы не составит большого труда. Управляющий партнёр правового агентства недвижимости «ЮОНИ» Кирилл Поплавский отмечает, что сейчас подготовка документов не занимает много времени. «Если мы говорим о Москве, благодаря цифровизации все документы делаются за одно посещение МФЦ (выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН) и банка (справка об отсутствии задолженности по кредиту)», — отмечает эксперт. Также следует подготовить документы по предыдущей сделке, когда вы сами покупали эту квартиру: договор купли-продажи/участия в долевом строительстве, акт приёма-передачи.
Шаг 5. Продать свою квартиру
После того как все документы будут готовы и банк одобрит покупку новой квартиры в ипотеку, можно выходить на сделки.
В целом процесс продажи залоговой квартиры уже стандартный, отмечает пресс-служба ВТБ. Покупатель может получить ипотечный кредит на покупку или приобрести объект за наличные средства. «Проблема в том, что обычно на рынке используется схема, когда покупатель вынужден брать ипотеку в том же банке, где ипотека продавца, хотя предпочел бы более выгодные условия другого банка», — подчёркивают в ВТБ.
Обращает на это внимание и Кирилл Поплавский. Ипотека берётся на длительный срок, и за это время семья по разным причинам может захотеть продать квартиру до погашения кредита. Он рекомендует при покупке квартиры при равных условиях брать ипотеку в топовых банках. «Тогда вероятность найти покупателя, который будет брать ипотеку в том же банке, где открыт ваш кредит, возрастает», — считает эксперт.
Пресс-служба ВТБ также отмечает риски, обусловленные тем, что кредит должен быть погашен до заключения договора купли-продажи: продавец может взять кредит наличными, чтобы «закрыть» ипотеку, но если покупатель передумал приобретать его квартиру, то вынужден выплачивать кредит на иных условиях (кредит наличными выдаётся на меньший срок по сравнению с ипотечным, поэтому сумма платежа может быть выше). «Рискует и покупатель, если решает передать денежные средства за квартиру продавцу до заключения договора купли-продажи: продавцу ничего не мешает отказаться от сделки и не возвращать средства», — подчёркивают в банке.
Шаг 6. Купить новую квартиру
Здесь уже вы выступаете покупателем, и в ваших интересах проверить все документы по квартире, в чём вам должен помочь риелтор. Банк со своей стороны также проверяет чистоту сделки.
После подписания договора купли-продажи и ипотечного договора документы направляются в Росреестр на регистрацию обременения и права собственности.
Если планируете использовать для первоначального взноса деньги, оставшиеся от погашения действующего кредита при продаже своей квартиры, учтите важный нюанс. Их вы сможете забрать из банка только после регистрации права собственности в Росреестре: деньги будут храниться в банковской ячейке или на счёте. Раньше на это уходил месяц. Сейчас, по информации на сайте ведомства, государственная регистрация прав в разных случаях проводится от 5 до 12 рабочих дней.
Шаг 7 (заключительный). Переехать 🎉
Сроки переезда после сделки обычно зависят от сроков регистрации права собственности. Как правило, только после этого подписывается акт приёма-передачи квартиры, продавец её освобождает и передаёт покупателю ключи.
Но всё индивидуально и зависит от обстоятельств и лояльности участников обеих сделок. Если удастся договориться, то новоселье можно будет справить до окончания срока регистрации прав собственности в Росреестре.
В 2013 году мы с мужем купили в ипотеку однокомнатную квартиру в подмосковном Щёлково. Квартира была с хорошим свежим ремонтом, мы прожили в ней четыре года, а ипотеку оформляли на 15 лет.
Летом 2017 года коллега занималась продажей своих двух квартир и очень хорошо отзывалась о своем риелторе. Я решила проконсультироваться с ним по ценам на двухкомнатные квартиры поближе к Москве и возможности продажи ипотечного жилья. Каких-либо конкретных планов по переезду ещё не было. Но когда я озвучила риелтору наши пожелания по цене и локациям, он нам сказал: «А зачем вам менять Подмосковье на Подмосковье? Я вам в Москве квартиру найду!» Мы заразились его оптимизмом и решили действовать.
Это был август, а в конце октября мы уже переехали в новую квартиру. Каких-то особых программ в банках для подобных сделок тогда не было (или нам о них не было известно). Ипотека была в банке, через который мы с мужем получали зарплату. Сообщили в банк о планах продать квартиру и досрочно закрыть ипотечный кредит и сразу подали новую заявку. Кстати, какого-то официального согласия или разрешения на продажу квартиры нам не выдавали. После того как получили одобрение на новый ипотечный кредит, стали искать покупателя и присматривать себе квартиру. На удивление, покупатель нашёлся быстро. Мужчина покупал жильё за наличные, что упрощало нам сделку.
Новую квартиру мы присмотрели не сразу, объездили вариантов 15 точно. Остановились на двухкомнатной квартире со свежим ремонтом в Чертаново. Наш риелтор получил аванс от покупателя, а мы, в свою очередь, заплатили аванс нашему продавцу. Сначала мы заключили договор купли-продажи нашей квартиры и закрыли ипотечный кредит по ней. По сути, покупатель погасил остаток нашего ипотечного кредита, а оставшиеся деньги банк положил в ячейку до окончания регистрации прав собственности в Росреестре. Сроки снятия обременения и выдачи закладной в нашем банке составляли до 30 дней, но нам повезло — закладную нам отдали через три дня.
Сразу после этого мы отдали документы на регистрацию в Росреестр, которая длилась около месяца. В это же время снова пришли в банк на сделку — по покупке новой квартиры. Здесь всё было стандартно: мы внесли первоначальный взнос и оформили ипотечный договор с банком. Обстоятельства торопили нашего покупателя с переездом — он не был готов месяц ждать ответа из Росреестра. Риелтор договорился с нашим продавцом, что он освободит квартиру не через месяц, когда пройдёт регистрация, а на следующий день после сделки. По факту, мы в течение одной недели продали свою квартиру, купили новую и переехали в неё.
Оглядываясь назад, удивляюсь, как мы могли решиться на такую авантюру! Сейчас мы рефинансировали ипотечный кредит в другом банке под меньший процент и снизили ежемесячный платеж на 15 000 ₽. Опираясь на свой опыт, могу точно сказать, что ипотека — это не кабала на всю жизнь, а гибкий финансовый инструмент, который помогает решить свой жилищный вопрос, не откладывая его в долгий ящик.
Продать ипотечную квартиру и сразу купить новую в ипотеку возможно. Банки идут навстречу своим клиентам и проводят такие сделки. Они, как правило, проходят оперативно. Если новый объект уже подобран, то вся процедура может занять одну неделю. «Обычно клиенты улучшают свои жилищные условия именно таким образом, приобретая новые объекты дороже предыдущих», — отмечает Светлана Ременюк.
Изучить ставки по ипотеке
Сейчас у банков появляются отдельные ипотечные программы специально для подобных случаев. Например, в Банке ВТБ и в Банке ДОМ.РФ есть программы на покупку жилья в залоге у другого банка на вторичном рынке недвижимости. Схема в ВТБ предполагает одновременное предоставление средств — продавцу для закрытия кредита в другом банке и покупателю на квартиру с обременением. «При данной механике нейтрализуются критические риски для продавца и покупателя», — комментирует пресс-служба кредитной организации. Уже в ближайшее время ВТБ планирует запустить эту возможность и для новостроек.
В Банке ДОМ.РФ программа распространяется на квартиры и апартаменты на вторичном рынке недвижимости. До подписания кредитной документации по сделке заёмщику и продавцу необходимо предоставить нотариальные доверенности на сотрудника банка, чтобы он мог заняться снятием обременения банка-залогодержателя, получить погашенную закладную, а также полностью досрочно погасить задолженность продавца перед банком-залогодержателем. Как отмечает Игорь Ларин, выдача кредитных средств происходит до регистрации залога в пользу банка, при этом кредит направляется на погашение ипотечного кредита продавца. «Стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи между продавцом и заёмщиком должна превышать или быть равной остатку долга продавца», — комментирует эксперт.
По мере роста ипотечного рынка логично предположить рост количества ипотечных квартир, выставленных на продажу, отмечает ВТБ. «Люди воспринимают ипотеку как удобный инструмент приобретения недвижимости, а не пожизненное обременение, и хотят иметь возможность гибко проводить сделки купли-продажи с ипотечными квартирами, если это необходимо», — комментирует пресс-служба банка. По оценкам Кирилла Поплавского, «ипотечное» жильё в Москве продаётся в среднем на 10% дешевле квартир без обременения. Поэтому если планируете покупать новое жильё, можно обратить внимание на такие квартиры. Правильно подготовившись к сделке и предусмотрев все нюансы, вы сможете купить подходящую квартиру по более низкой цене.