можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке
Можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире
Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Поэтому любые действия с недвижимостью нужно согласовывать с кредитором. В том числе и будущую перепланировку ипотечной квартиры. Большинство банков дают согласие на ремонт, при условии, что он соответствует требованиям законодательства. Также заемщику придется получить одобрение страховой компании.
Расскажем, как сделать перепланировку при ипотеке, каковы её особенности, что грозит за не уведомление банка, и можно ли взять кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой.
В статье расскажем:
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире
Да, но только с разрешения кредитора.
Недвижимость, купленная в ипотеку, не в полной мере принадлежит собственнику – она находится в залоге у банка. Кредитор устанавливает правила и ограничения. Они прописываются в кредитном договоре с заёмщиком. Там же обычно есть пункт о разрешении или запрете перепланировки ипотечной квартиры.
Если в договоре с банком нет прямого запрета на преобразования квартиры, значит перепланировка возможна. Но о ней нужно обязательно сообщить кредитору. И получить от него разрешение на изменение планировки.
Какую перепланировку одобрит банк:
По статистике в 2021 году большинство банков не возражают против перепланировки в ипотечной квартире. Это объясняется тем, что процедура регламентирована законом. И заемщик проходит несколько этапов согласования, в том числе у экспертов в области архитектуры.
Когда запрещена
Встречаются случаи, когда банк прямо запрещает перепланировку квартиры в ипотеке.
Соответствующий пункт также должен быть в кредитном договоре. Например, о том, что любые технические изменения конфигурации жилого помещения запрещены. В этом случае обращаться в банк за согласованием бессмысленно. Кредитор все равно не выдаст разрешение на перепланировку квартиры.
Что делать? Ждать полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. После этого можно делать перепланировку без всяких согласований с банком.
Также банк откажет в преобразовании квартиры, если работы не соответствуют СНиПам, нормам СанПиНа, ГОСТу и прочим регламентам. Для банка это как красный сигнал светофора:
Например, нельзя оборудовать камин в панельном доме, снести несущую стену, перенести кухню в жилую комнату. Также нельзя располагать санузел над жилыми комнатами соседей (если это не первый этаж).
Как сделать перепланировку в ипотечной квартире
Как мы выяснили, заемщику предстоит получить разрешение от банка. К нему добавляется одобрение от компании, которая застраховала недвижимость.
Согласование с банком
Банк является залогодержателем ипотечной квартиры. Пока вы не погасите кредит, любые действия с жильем требуют одобрения того, кто вам его выдал.
Этапы согласования с банком:
В целом, ничего сложного. Согласие от банка в случае с ипотечной квартиры обязательно. Его могут не потребовать в Мосжилинспекции, но оно нужно в дальнейшем при кадастровом учете.
Согласование со страховой компанией
Необходимо для пересмотра стоимости страховки. Ведь при перепланировке изменяются характеристики квартиры. Следовательно, цена недвижимости также не стоит на месте.
Прежде чем выдать разрешение, страховщик потребует данные оценочной экспертизы. Её нужно заказывать заранее. Оценщик проанализирует, как изменится стоимость квартиры после изменений конфигурации, и составит отчет. На его основе с вами заключат новый договор или допсоглашение к ранее заключенному договору. Там уже будет учтено техническое состояние квартиры.
Пошаговая инструкция
Теперь рассмотрим каждый из этапов согласования перепланировки в ипотечной квартире, если ремонт только планируется.
Шаг 1. Внимательно изучить условия кредитного договора
На первом этапе нужно взять в руки договор с банком и тщательно его прочитать. В частности, пункт о возможности/невозможности перепланировки квартиры. Если прямого запрета в договоре нет, значит вам удастся сделать перепланировку. Позвоните в банк и уточните этот момент еще раз у менеджеров.
Шаг 2. Заказать техпаспорт и проект
Нужно что-то одно. Если ремонт не затрагивает несущих стен, и вы хотите, например, демонтировать встроенный шкаф – подойдёт простой эскиз перепланировки. Это чертёж на основе экспликации ипотечной квартиры (план входит в состав техпаспорта). Эскиз можно нарисовать самостоятельно.
Для сложных работ потребуется заказывать проект перепланировки. Его может сделать только лицензированная компания, имеющая допуск СРО на проектирование. Иногда к проекту прилагается техническое заключение (ТЗ). Его оформляет либо выбранное вами бюро, либо автор дома (например, в Москве это АО МНИИТЭП).
Заказанный техпаспорт понадобится в дальнейшем.
Шаг 3. Согласовать перепланировку ипотечной квартиры со страховой и банком
Пока банк не скажет своего слова, переходить к следующему этапу бессмысленно. Обязательно дождитесь разрешения от кредитора!
Шаг 4. Обратиться за разрешением в МФЦ или администрацию
Начиная с этого этапа, действует привычная схема согласования перепланировки квартиры.
Куда обращаться? В Москве адресатом будет Мосжилинспекция. Заявку можно подать только в электронной форме на сайте Мэра Москвы. Документы загружаются в виде скан-копий, согласие от банка можно не прикладывать.
Для регионов предусмотрен вариант с подачей заявки через МФЦ «Мои документы». Служба передаст сведения в основной орган. Обычно это жилищная инспекция, отдел по делам архитектуры или БТИ.
Ответное письмо от органа либо в виде разрешения на перепланировку, либо об отказе в ее проведении. Копию решения органа местного самоуправления нужно направить в банк.
Шаг 5. Выполнить перепланировку квартиры
На данном этапе можно приступать к ремонтным работам, в соответствии с утвержденным проектом. Отклонений быть не должно.
Шаг 6. Пригласить приемочную комиссию
Как только закончите перепланировку ипотечной квартиры, нужно вновь обратиться в администрацию. На этот раз подать заявку на приглашение межведомственной комиссии. Они проверяют фактические изменения квартиры на соответствие с тем, что было заявлено в проекте.
Если расхождений нет, председатель комиссии и её члены подпишут акт о завершении перепланировки.
Шаг 7. Внести изменения в базы БТИ и ЕГРН
После подписания акта приёмки можно передавать сведения в регистрирующие органы.
Первым делом нужно пригласить обмерщика из БТИ, чтобы он зафиксировал новые параметры квартиры после перепланировки. Далее с учётом обновлений вам выдадут техпаспорт. С ним можно обращаться за изготовлением техплана (в электронном виде), а на основе плана уже вносить изменения в ЕГРН.
Кстати, на этом этапе нужно обязательно уведомить банк и страховую компанию. Возможно, потребуется переоценка стоимости квартиры.
Необходимые документы
Каждый банк устанавливает свой перечень необходимых документов для согласования перепланировки в ипотечной квартире. В целом, список сильно не отличается.
Для согласования перепланировки в ипотечной квартире нужны:
В Москве согласие банка предоставляется в Росреестр на этапе внесения изменений в ЕГРН. Без такого согласия в кадастровом учёте откажут. И перепланировка будет считаться неузаконенной. В регионах согласие банка может потребоваться на этапе обращения в отдел архитектуры.
Образец заявления на перепланировку ипотечной квартиры в банке
У каждого кредитного учреждения разработан типовый бланк заявления для согласования перепланировки в залоговой квартире.
Рассмотрим содержание заявления:
Выполнение перепланировки в ипотечной квартире: какие изменения разрешено проводить, требования банка
Граждане часто осуществляют перепланировку жилого помещения. Некоторые мечтают сделать из своей квартиры просторную студию, другие жильцы планируют объединить балкон и кухню. Идей действительно много, большинство из них помогают создать комфортные условия для жизни. Любая перепланировка должна быть выполнена на законных основаниях. С особым вниманием необходимо отнестись к перепланировке квартиры, которая является залоговым имуществом в рамках ипотечного договора. Многие заемщики интересуются, можно ли делать перепланировку, если квартира все еще находится в ипотеке.
Законодательные нормы
Процесс перепланировки квартиры регламентируется современным Жилищным кодексом. Например, 25 статья данного документа раскрывает понятие «перепланировка квартиры» как процесс внесения изменений в конфигурацию жилого помещения. Факт подобных изменений должен быть отображен в техническом паспорте, оформленном в БТИ.
Жителям столицы необходимо руководствоваться общероссийской нормативной базой. Согласно этой документации, проведение ремонта допускается по такими правилами:
В качестве популярного нововведения в сфере перепланировки считается возможность проведения ремонта в квартире, которая не указана в Росреестре.
Внесение изменений в планировку ипотечной квартиры регламентируется жилищными законодательством, а также Федеральным законом «Об ипотеке». Второй закон озвучивает условия и нормы обращения с залоговым имуществом.
Основные правила закона «Об ипотеке»:
Как отреагирует кредитор на идею перепланировки
Если заемщик запланировал провести перепланировку, то стоит набраться терпения. Доказано практикой, что подобные изменения в залоговой недвижимости — довольно проблематичный и длительный процесс. Возникает вопрос о том, почему кредитор так негативно реагирует на подобные идеи. Выдача ипотечного кредита всегда несет банку определенные риски. В свою очередь, проведение перепланировки значительно увеличивает их.
Важно! Любое нелегальное вмешательство в конструкцию жилого многоквартирного дома может привести к разрушению несущей стены или иной перегородки. Здание может быть занесено в список аварийных сооружений. Следовательно, залоговая квартира потеряет свою ценность.
Для оформления разрешения на перепланировку необходимо провести детальное изучение плана изменений. Сделать это могут специалисты из БТИ. Они выдают заключение, которое отражает реальную картину по оценке рисков от проведения запланированных монтажных работ.
Какие изменения могут быть внесены
Есть ряд изменений, которые собственник квартиры может проводить без привлечения кредитора и государственных структур. Иными словами, указанный список отделочных работ может выполняться без составления отдельного проекта:
Что запрещается изменять в ипотечной квартире
Без официального разрешения соответствующих служб и кредитора категорически запрещается вносить изменения в газовую систему, в электрику или в систеу водоснабжения.
Помимо этого, не допускается проведение таких работ:
Приведенный список содержит базовые требования. В некоторых ситуациях данный список может быть расширен из-за конструктивных особенностей здания.
Основные этапы перепланировки квартиры
Если владельцы решились внести изменения в планировку жилого помещения, тогда нужно следовать такому алгоритму
В случае положительного решения банка необходимо выполнить такие действия:
Важно! Как только будет получено разрешение от кредитора, заемщику предстоит обратиться в Жилищную инспекцию. На руках нужно иметь всю необходимую документацию на недвижимость.
Стоит заранее учесть несколько правил:
Помните, что любые незаконные изменения конструкций здания могут обернуться негативными последствиями.
Как купить квартиру с перепланировкой в ипотеку: можно и нельзя
Типовые планировки квартир, особенно в старом жилом фонде, не всегда удобны, а многие морально устарели. У хозяев, конечно, часто чешутся руки, чтобы что-то переделать, однако это может быть чревато для продавца, но особенно для покупателя. Сайт «РИА Недвижимость» решил выяснить, одобрит ли банк ипотеку на квартиру с перепланировкой.
Все зависит от оценщика
Если человек хочет купить в ипотеку квартиру, где сделана перепланировка, у него могут возникнуть некоторые проблемы с банком.
«О существующей перепланировке или переустройстве банк узнает из оценочного альбома, который ему готовит аккредитованная оценочная компания. Предоставление оценочного альбома является обязательным атрибутом любой сделки, где привлекаются кредитные средства», — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.
Оценщик приезжает в квартиру, делает фотографии. Затем он сравнивает планировку с поэтажным планом. Технический план без перепланировки нарисован черными линиями, красными оценщик обозначает неузаконенные изменения. Если есть расхождения, оценщик отражает их в своем альбоме. Он сопровождает их пояснениями: может ли такая перепланировка быть согласована, и сколько это приблизительно стоит. Далее банк принимает решение о выдаче кредита на покупку квартиры.
При этом если речь идет о незначительных перепланировках или переоборудованиях, банки, как правило, их пропускают. «Например, передвинутая электроплита, снесенный встроенный шкаф, немного сдвинутый вход в комнаты или кухню, объединенный санузел (без переноса «мокрых зон»), сдвинутая система отопления (батареи), убранные двери, — все это не станет препятствием для одобрения кредита», — полагает эксперт.
Самому покупателю следует поинтересоваться у продавца, осуществлял ли он в квартире какие-то перестройки, даже мелкие. Эту задачу можно поставить перед риелтором, попросив его выяснить, не будет ли проблем с согласованием этих перепланировок у банка.
Позиция банка
В ситуации с согласованием ипотеки на квартиру с перепланировкой многое зависит от конкретного банка.
В банке «Уралсиб» отметили, что в целом они допускают наличие неузаконенной перепланировки, если она не затрагивает капитальные стены или несущие конструкции. Не одобрит банк также объект с переносом «мокрых точек» или установкой систем отопления не по проекту. Перепланировка гипсокартоном (например, когда заизолированы смежные комнаты) для банка является некритичной.
Но если перепланировка не узаконена и изменения критичные, то квартиру можно будет одобрить только после приведения помещения в изначальный вид. Или если будет получено разрешение властей, то есть планировка будет узаконена, добавили в пресс-службе Сбербанка.
Памятка «перепланировщика»
Перепланировки бывают разные. Некоторые из них можно узаконить, а какие-то — категорически нельзя. Полный список тех и других размещен на портале мэра Москвы. Общие правила по России в основном совпадают. Так, например, не требует согласования косметический ремонт помещений, в том числе с заменой полов, потолков, а также устройство встроенной мебели, перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни. Также можно не согласовывать перенос в пределах квартиры нагревательных и газовых приборов и замену столярных элементов фасадов здания.
На другие виды работ, которые не относятся к разрешенному списку, но при этом не затрагивают конструктивную прочность дома и его архитектурный облик, собственник должен предоставить в Мосжилинспекцию проектное решение (эскиз), выполненный им самим в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ.
Но если работы все же затрагивают несущие конструкции здания и общедомовые инженерные коммуникации, то они могут выполняться только по предварительному проекту. К ним относятся, например, перенос туалета и ванных комнат, а также работы, связанные с газом.
При этом есть целый спектр работ, выполнение которых категорически запрещено и не может быть согласовано: затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение, а также ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
Также нельзя переносить батареи на лоджии, балконы и веранды и устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления. Кроме того, запрещено устраивать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери и объединять кухни с газовой плитой с жилой комнатой. Такая перепланировка не может быть согласована.
7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.
Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.
Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк
Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.
Совет № 2. Внимательно изучите договор
Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.
«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».
Совет № 3. Получите разрешение банка
После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.
«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.
Совет № 4. Подготовьте техническое заключение
Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.
Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.
Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк
Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.
«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.
Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию
С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.
«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Узнаем, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире
Бытует мнение, что делать перепланировку в ипотечной квартире официально запрещено. На самом деле, если сделать всё по правилам и согласовать все действия с банком, можно осуществить данную процедуру, получив официальное разрешение.
При этом всегда следует помнить, что фактическим собственником ипотечной недвижимости является, прежде всего, банковское учреждение до момента погашения ипотечного займа. Именно поэтому любые изменения, проводимые в квартире, необходимо документально согласовать с финансовой компанией.
Государством запрещается самостоятельно проводить процедуру глобальных ремонтных работ, поскольку в некоторых случаях это может нарушать права других жильцов, а также угрожать жизни и здоровью при неправильном соблюдении технических норм. Неофициальная перепланировка наказывается штрафом в случае, если процедура произведена в квартире, принадлежащей банку.
В данной статье речь пойдет о том, как правильно оформить процедуру регистрации перепланировки и какие шаги необходимо осуществить для согласования данной процедуры с финансовой организацией.
Виды перепланировок
Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.
В зависимости от необходимости юридического одобрения осуществления ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:
Данные виды перепланировки требуют обязательного составления проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных инстанциях.
Кроме того для ипотечной недвижимости действует обязательное правило предварительного согласования всех осуществляемых действий с финансовым учреждением, в залоге которого находится квартира.
Что говорит ипотечный договор?
Любое банковское учреждение самостоятельно устанавливает правила внесения изменений в конфигурацию находящегося в залоге жилищного имущества. При этом некоторые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик имеет право проводить процедуру перепланировки только после погашения ипотеки и снятия залогового обременения.
Чаще всего банковские организации разрешают производить следующие действия с ипотечной недвижимостью:
При осуществлении любых ремонтных работ необходимо детально изучить условия договора, в который внесены соответствующие пункты по перепланировке. Ипотечный договор полностью регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, поэтому важно соблюдать все требования банка.
Изучаем договор с банком
Процедуру перепланировки необходимо начать с детального изучения договора. Важно найти все условия, также санкции за проведение ремонтных работ в квартире. Существуют некоторые требования для осуществления процедуры перепланировки квартиры, находящейся в собственности банка:
Важно детально изучить договор, заключённый с банком и выяснить, присутствует ли в нём пункты, запрещающие проведение стандартной перепланировки. Только после этого можно начать подготавливать документацию для получения разрешения. Необходимо помнить, что пока квартира находится в собственности у банка, совершение любых действий, противоречащих договору, имеют серьезные последствия в виде наложение штрафов.
Как сделать перепланировку?
Пошаговый план осуществления перепланировки включает в себя следующие действия:
Далее необходимо сделать копию всех документов, подтверждающих факт законной перепланировки и предоставить его в банк.
Как узаконить перепланировку?
Существует определенный порядок, по которому следует оформлять специальное разрешение на перепланировку квартиры. Прежде всего, необходимо получить разрешение банка, который самостоятельно может устанавливать сроки осуществления перепланировки и получения новой документации по квартире.
Общая процедура оформления законной перепланировки составляет до полугода, поэтому необходимо заранее согласовать данное действие с банком. Для оформления процедуры понадобится документация по квартире — стандартная копия договора по ипотечному кредитованию, общий план дома, а также проект.Грамотно составленный пакет документов позволяет произвести процедуру по всем правилам и в максимально короткие сроки.
Согласование
Прежде чем совершать такую глобальную ремонтную процедуру, как перепланировка квартиры, необходимо обязательно согласовать данное решение с банком, в котором была взята ипотека. При этом всю документацию важно оформить согласно законодательству — только такая планировка может считаться официально узаконенной и может быть подтверждена документально.
С банком
В ипотечной квартире перепланировка может производиться только после согласования с жилищной инспекцией, а также с банком, который является фактическим владельцем квартиры до окончания ипотечной выплаты. Именно поэтому все действия по изменению планировки необходимо заранее согласовать с банковской организацией.
Со страховой компанией
Компания, которая является страховщиком жилищного объекта по ипотечному кредитованию, также должна быть уведомлена о возможном осуществлении перепланировки в квартире. Всё дело в том, что первоначальные данные о площади страхового объекта детально внесены в договор — перепланировка предполагает, как правило, изменения в общей площади квартиры, поэтому данный параметр обязательно должен быть подтвержден документально. В договор страхования могут быть внесены соответствующие поправки по изменению параметров застрахованного помещения.
Сроки и цена согласования
Стандартные сроки осуществления согласования процедуры перепланировки с банком составляют до шести месяцев. Оформление всей документации и утверждение по различным инстанциям занимает достаточно много времени. При этом практика показывает, что более 60% заемщиков получают отказ банка на перепланировку ипотечного помещения. Даже если банк согласится на проведение строительных работ, после осуществления перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее документально узаконить.
Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией является платной услугой. Стандартная стоимость данного соглашения составляет от 2 до 5000 руб. При этом, если заемщику потребуется дополнительно обратиться в судебные инстанции его расходы на дополнительную документацию могут возрасти до 10000 руб. Если будут нарушены сроки осуществления перепланировки, заранее согласованные с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.
Возможные причины отказа в согласовании
Чаще всего банковская организация может отказать заемщику в согласовании перепланировки, если планируется проведение ремонтных работ, нарушающих стандартные строительные нормы. Существует ряд причин, по которым в процедуре может быть отказано:
Всё это является весомыми причинами отказа в осуществлении ремонтных работ в квартире, являющейся залоговым имуществом банка.
Составление плана
Прежде чем затеять процедуру перепланировки, необходимо точно знать, как будет выглядеть квартира по окончанию процедуры. В итоге составляется детальный проект, который заранее согласуется и проверяется специальными организациями. Для составления подробного плана необходимо запросить в БТИ первоначальный план квартиры и на основании данного документа составить новый проект предполагаемых строительных изменений.
Обращение в Жилинспекцию
После того, как банковская организация одобрит процедуру перепланировки в квартире, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить дополнительное согласование. Важно заранее подготовить пакет документов, включающий в себя общий эскиз будущей перепланировки, а также основную документацию, подтверждающую наличие прав владения недвижимостью. Дополнительно необходимо получить разрешение от банковской организации и страховщика.Стоит отметить, что начало строительных работ может производиться только после согласования с жилинспекцией. Уже после этого заемщик вправе обратиться повторно в БТИ для того, чтобы отметить все существующие изменения документально.
Порядок действий
Стандартная процедура проведение законной перепланировки включает в себя несколько этапов:
Общая перепланировка квартиры будет считаться законной и окончательно завершенной только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции.
Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?
После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок. Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации. Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.
Недопустимые перепланировки
Существует ремонтные виды работ, которые являются недопустимыми при перепланировке. Именно поэтому банк внимательно относится к изучению будущего плана строительных изменений в квартире, подключая к этому специальные контролирующие организации. К примеру, к запрещенным строительным работам относится остекление лоджий, на которых находятся пожарные выходы и лестницы. Также недопустимо увеличивать стандартную площадь балконов за счёт специальных выносных конструкций. Не рекомендуется объединять кухню, на которой расположена газовая система жилой комнаты в единое помещение. Снос несущей конструкции также не допускается при проведении ремонтных работ.
Последствия от несогласованных действий
Перепланировка, которая не была согласована официально, является незаконной — за проведение подобных ремонтных работ полагается значительная сумма штрафа. Кроме того перепланировка в ипотечной недвижимости может привести к конфликтной ситуации с банком в случае, если не было получено предварительное согласование. Последствия подобных ремонтных работ должны быть устранены в установленное время — в случае возникновения конфликтной ситуации заемщику придется полностью восстанавливать первоначальное состояние квартиры и нести определенные финансовые затраты. Также ипотечное соглашение может быть изменено, поскольку данная перепланировка может нанести существенный вред имуществу, находящемуся в залоге у банка.