может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности
Самозанятые и сдача квартиры в аренду: нюансы
Уже более 500 тысяч самозанятых встали на учет в ФНС. Многие из них занимаются сдачей квартир в аренду. По популярности этот вид деятельности занимает второе место (на первом месте — такси).
Уточню, что доходы от сдачи нежилой недвижимости в аренду не могут облагаться в рамках НПД.
Однако если речь идет о жилой недвижимости — то здесь совсем другой расклад. Сдача жилья в аренду — это то, чем плательщики НПД вполне успешно занимаются.
В этом посте приведу разъяснения фискалов, касающиеся данного вида деятельности самозанятых.
Имущество супругов
Ситуация: муж-самозанятый сдает в аренду жилье, которое является совместной собственностью супругов. С квартирантов получены деньги. Может ли супруг указать в мобильном приложении «Мой налог» полную сумму дохода от сдачи в аренду этого жилого имущества?
Да, может, отвечает ФНС. При этом не имеет значения, приобретено ли данное имущество именно в браке.
Такие разъяснения ФНС дает в письме № СД-3-3/2196@ от 13.03.2019.
Сдача имущества третьим лицом
ФНС на своем сайте разъясняет, что налогоплательщик вправе применять НПД, если его имущество сдает в аренду чужой человек. Этот человек (третье лицо) действует по доверенности на управление имуществом.
Если речь идет о жилом помещении, то самозанятый вправе отражать полученный доход от сдачи в аренду такого имущества, даже если данное имущество сдаётся третьим лицом.
Субаренда
А что если жилье сдавать в субаренду?
В этом случае тоже можно применять НПД, поясняет ФНС, ссылаясь на ст. 615 части II ГК РФ.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Поэтому физлицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».
Такие разъяснения также даны в письме Минфина от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Расходы на коммуналку
А может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги?
Здесь есть свои нюансы. Если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученная от арендатора сумма в данном случае не будет облагаться НПД.
Такие разъяснения в частности, даны в письме Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@.
Сдача жилья и работа по трудовому договору
Гражданин работает по трудовому договору и хотел бы сдавать свое жилье, оформившись при этом плательщиком НПД.
Такой вариант вполне возможен, сообщается в письме ФНС № СД-3-3/458@ от 25.01.2019.
Физлицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает зарплату по трудовому договору, может применять НПД в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.
Может ли самозанятый сдавать в аренду не свою квартиру
У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.
Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?
Владимир, моим первым порывом было ответить так: если мамина квартира находится в одном из регионов, где можно стать самозанятым, то регистрируйтесь на здоровье. Сейчас при регистрации в качестве плательщика НПД по виду деятельности «аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую, сдаете ли вы ее на самом деле и есть ли у вас квартира в принципе. Налог платите — и отлично.
Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону.
В вашем случае я вижу два подходящих варианта.
Он, пожалуй, самый оптимальный. Для регистрации понадобится:
Т—Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого. Добавлю только, что вы можете сделать регистрацию на свой смартфон или компьютер, чтобы не беспокоить маму дальнейшей работой в приложении: формированием чеков, уплатой НПД и пр.
Чтобы вы могли заключать договоры аренды или найма с будущими жильцами от имени мамы как собственника квартиры, а потом решать с ними все возникающие вопросы, пусть она даст вам доверенность на право управления ее квартирой.
Однако если вообще не указывать в договоре с жильцами срок аренды/найма либо прописать, что договор заключен на неопределенный срок, то регистрировать его не придется.
Кстати, в начале 2020 года на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек вполне может платить налог 4%, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.
Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.
Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.
После этого вы, Владимир, можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По ГК РФ арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.
Соответственно, вы вправе также зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы. В законе не сказано, что самозанятыми могут быть только арендодатели — собственники имущества.
Кто-то может подумать, что если сын получает от мамы квартиру в безвозмездное пользование, то у него возникает доход в натуральной форме. А значит, он попадает на НДФЛ. Это не так.
В налоговом кодексе сказано, что доход в натуральной форме возникает у физлица, если организации или ИП что-то оплатят за него либо безвозмездно передадут ему товары, выполнят работы, окажут услуги. Про безвозмездную передачу от одного физлица другому нет ни слова. А значит, в этом случае нет и дохода у того, кто безвозмездно получил имущество в пользование.
Вот если бы вы получили квартиру в безвозмездное пользование от юрлица или ИП, тогда доход в натуральной форме был бы налицо. Это подтверждает и Минфин.
Еще больше про налог для самозанятых читайте в подборке Т—Ж.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Марина, спасибо за статью!
Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в ситуации когда сдающий квартиру ПОСУТОЧНО (т.е. договор с жильцами в Росреестре не регистрируется) хочет оформиться как самозанятый и владеет ДОЛЕЙ квартиры, а остальная доля принадлежит его маме, которая не против сдачи, но проживает за рубежом и соответственно не может оформить договор у нотариуса?
— Достаточно ли будет ее письменного согласия пересланного по почте? Или лучше заключить договор безвозмездного пользования без нотариуса?
— Не придется ли после этого маме доказывать российской налоговой что она не получает денег за аренду?
Подскажите пожалуйста, а если я как физическое лицо дам право безвозмездно или чисто символически (для меня) пользоваться принадлежащей мне недвижимостью (для сдачи в дальнейшем ее в субаренду) юрлицу (ооо) на упрощенке которое мне же и принадлежит, и которое все необходимые налоги и будет платить, тут нет ни каких подводных камней и попадания на что нибудь?
Сергей, когда ООО что-то получает в безвозмездное пользование, у него возникает налогооблагаемый доход. В данном случае он будет равен рыночной цене аренды аналогичной квартиры (п. 8 ст. 250 НК РФ). То есть будет попадание на налог
Можно ли одновременно быть самозанятым и ИП на УСН, чтобы сдавать разную недвижимость?
Хочу сдавать в аренду свое жилое помещение как самозанятый, а нежилое — как индивидуальный предприниматель на УСН. Так можно?
Совмещать УСН и самозанятость нельзя: это разные налоговые режимы. Можно быть ИП и платить налоги в качестве самозанятого, но для вас это тоже не подходит. Расскажу, в чем проблема и какие у вас есть варианты.
Упрощенка и сдача недвижимости в аренду
В России предприниматели платят налог на доходы физических лиц, НДФЛ, и налог на добавленную стоимость — НДС. Это называется общей системой налогообложения — ОСН. Еще есть специальные режимы, когда эти налоги заменяются другими.
Упрощенная система налогообложения, УСН, — один из таких спецрежимов. Предприниматель на упрощенке не платит НДФЛ и НДС — он платит только один налог. Сумма, от которой его считают, называется налоговой базой.
Существует два варианта налоговой базы:
Кроме налога ИП платят обязательные страховые взносы за сотрудников и за себя. Если сотрудников нет, то только за себя.
ИП на УСН должен соответствовать нескольким ограничениям, но сдавать любую недвижимость в аренду не запрещено.
Как выйти из тени
Самозанятые и сдача имущества в аренду
Самозанятыми называют тех, кто применяет другой спецрежим — налог на профессиональный доход, НПД. На этом режиме может работать физлицо со статусом ИП или без. Ставки налога для самозанятых — 4%, если принимать деньги от физлиц, и 6%, если от юрлиц и ИП. Если не брать особые частные случаи, это самый низкий в России налог на доходы.
Самозанятый должен соответствовать таким ограничениям:
Кроме того, НПД не могут платить те, кто занимается чем-то из этого списка:
Если сдавать чужую недвижимость в качестве посредника, применять НПД нельзя. Если недвижимость ваша, режим подходит. Если перепродавать недвижимость, применять НПД тоже нельзя. Вы ее сдаете, поэтому ограничениям по видам деятельности вы соответствуете. Проблема — в нежилом помещении.
Судя по вопросу, с доходов от сдачи квартиры вам выгоднее платить 4%, а с доходов от нежилого помещения — по ставке УСН: 6 или 15% минус расходы. Так делать нельзя. Закон прямо запрещает совмещать НПД с чем-либо еще, будь то упрощенка, патент, ЕСХН или общая система налогообложения.
Также нельзя платить НПД с некоторых видов доходов, в том числе от сдачи нежилой недвижимости в аренду. С этих доходов самозанятый платит налоги как обычное физлицо — 13% НДФЛ.
Как одновременно сдавать жилое и нежилое помещения
Чтобы сдавать и жилую, и нежилую недвижимость, в вашем случае можно воспользоваться каким-то одним режимом. То есть выбрать между самозанятостью и ИП на упрощенке. Разберем оба варианта.
Быть самозанятым и отказаться от ИП. Вы сдаете свои жилое и нежилое помещения — эти виды деятельности не запрещены для самозанятых. Один и тот же человек может принимать деньги и от людей, и от фирм. Просто налоги с доходов от жилого и нежилого помещения будете платить по-разному.
Квартиру вы сдаете физлицам и будете платить с этого дохода 4%. На каждый платеж вы сможете выдавать квартирантам настоящий чек.
Нежилое помещение сдаете юрлицам или ИП, но налог на профессиональный доход с таких доходов не платят. Поэтому будете перечислять не 6% — как самозанятый, а 13% — как обычное физлицо. Физлица могут владеть нежилой недвижимостью и сдавать ее в аренду.
В большинстве случаев НДФЛ платит не сам человек, а налоговый агент — юрлицо или ИП, — от которого человек получил доход. Случай с доходом от аренды — исключение. Вашим арендаторам не придется считать и платить налоги за вас.
Иметь при этом статус предпринимателя вы не сможете. Иначе получится, что ИП получает доходы от коммерческой деятельности, которая не облагается налогом. Заплатить с этих доходов НДФЛ как обычному физлицу нельзя — это будет выглядеть так, будто предприниматель забыл про НДС. А если заплатить НДС, то окажется, что предприниматель совмещает НПД и ОСН, что тоже запрещено.
Плюсы самозанятости и отказа от ИП такие:
Минус: с дохода от сдачи нежилого помещения вы заплатите в 2—3 раза больше, чем на упрощенке.
Быть ИП на упрощенке и отказаться от самозанятости. Вы можете работать на УСН и платить налоги от аренды квартиры и нежилого помещения по ставкам этого спецрежима.
Плюс этого варианта в том, что вместо 13% НДФЛ за нежилое помещение вы будете платить меньше:
Работать на НПД вам выгодно, только если со сдачи нежилой недвижимости вы зарабатываете намного меньше, чем с жилой. При прочих равных упрощенка выглядит более выгодной для вас, как минимум из-за необходимости платить 13% со всего дохода от аренды нежилого помещения, если вы самозанятый.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится
Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.
Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.
Жилая недвижимость
Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.
Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.
Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.
Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.
Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.
На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.
Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.
Нежилая недвижимость
Запрет на сдачу в аренду нежилой недвижимости прямо прописан в Федеральном законе № 422-ФЗ от 27.11.2018.
Об этом запрете также, в частности, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.
Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.
Но Минфин пока непреклонен и отвечает, что таких планов у властей нет.
Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.
Об этом Минфин сообщает в письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020.
Апартаменты
Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.
Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.
Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.
Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.
Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).
Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.
Может ли налоговая узнать, что раньше квартира сдавалась нелегально?
Хочу сдавать квартиру как самозанятая. Будет налоговая выяснять, сдавала ли я ее раньше, и пытаться получить налог? Если да, каких санкций ждать?
И еще вопрос про приложение «Свое дело». Правильно ли я понимаю, что оно дублирует приложение «Мой налог» и только в нем сейчас можно зарегистрироваться?
Будет или нет налоговая инспекция выяснять, сдавали ли вы квартиру раньше и платили ли налоги, зависит от решения налоговой. Здесь можно только гадать.
Но такой исход маловероятен. Налог на самозанятость ввели в том числе для того, чтобы дать людям возможность выйти из тени, получать доходы законно и платить налоги.
Если бы налоговая стала массово проверять всех зарегистрировавшихся, вряд ли бы число самозанятых активно росло. Тем более что сдача квартир — в числе лидеров среди видов деятельности и количеству налогоплательщиков НПД.
Кроме того, фактически налоговые проверки самозанятых сейчас приостановлены, и каждую нужно согласовывать с ФНС в Москве.
Однако если вы опасаетесь проверок, расскажу, как ИФНС выявляет тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Это будет полезно знать.
Как выйти из тени
Как налоговики узнают, что квартиру сдавали, а налоги не платили
Давайте исходить из того, что вы сами не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Поэтому опасность может исходить только от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами были конфликты или они остались чем-то недовольны.
Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.
Еще о неуплате налогов инспекторы могут узнать совершенно случайно. Например, если квартиру сдавали компании для ее работников, и при проверке организации налоговая нашла договор аренды и решила встречно проверить арендодателя. Тогда она выяснит, что сейчас вы получаете доход законно, но вот за прошлые периоды могут зацепиться — проверить и начислить налог.
Или еще один пример. Допустим, квартиросъемщик задолжал наймодателю или причинил ущерб. Наймодатель подал в суд иск о взыскании денег. В ходе разбирательства выяснилось, что квартира сдавалась без договора и собственник не платил налоги с доходов.
Если суд установит нарушение закона, он вправе вынести частное определение и направить его в ИФНС, чтобы там проверили наймодателя. То есть налоговой, можно сказать, случайно станет известно о незаконном получении дохода и неуплате НДФЛ.
Частное определение — это специальное распоряжение суда, которое обращает внимание какого-то органа на нарушение закона
Что будет, если налоговики выявят нарушение
Если в ИФНС поступит информация, что квартиру сдавали нелегально, инспекция может провести проверку. И первое, с чего начнут, — вызовут собственника для дачи пояснений.
На этом этапе вам надо определиться, признаваться или нет. На этот счет лучше проконсультироваться с юристом, который изучит все обстоятельства и нюансы, даст им правовую оценку и подскажет, какая позиция будет предпочтительнее.
Вот какие есть основные варианты:
Признаетесь вы или нет, это не будет смягчающим или отягчающим обстоятельством. Поэтому можно спокойно все отрицать. Докажут — значит, докажут. Но не факт, что налоговикам удастся установить всю сумму полученного дохода. Таким способом можно уменьшить сумму недоимки и всех рассчитываемых на ее основе штрафов.
Вот когда сложно выявить и доказать всю сумму дохода: