квартиры подешевеют в 2021 году прогнозы специалистов
Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году?
Уверена, в условиях существующей турбулентности абсолютно всех участников рынка волнует один единственный вопрос о том, что же будет с ценами на недвижимость в 2021 году. Как непосредственный участник событий, как специалист, который варится в этой каше ежедневно, постараюсь объективно взглянуть на сложившуюся ситуацию и изложить своё экспертное мнение на счёт возможных изменений цен на жильё. Для полноты картины, предлагаю немного расширить предмет обсуждения. Постараюсь быть максимально беспристрастной и с ювелирной точностью спрогнозировать:
Аренда жилья
Дешёвой аренде нечего боятся, ей ничего не страшно – ни скачки на фондовых и сырьевых биржах, ни санитарно-эпидемиологическая ситуация в стране. Спрос в этом сегменте как всегда намного превышает предложение. А вот на счёт найма жилья в других ценовых категориях стоит призадуматься. Арендные ставки высшего дивизиона все реже становятся нанимателям по карману. Уже сейчас становится понятно, что российским рантье, имеющим недвижимость класса премиум, в следующем календарном году придётся потуже затянуть пояса.
«Загородка»
Спрос на загородную недвижимость сейчас действительно небывало высок. Однако, искусственно созданный ажиотаж на земельные участки, дачи и дома породил целую кучу небылиц и сплетен. Открою маленький секрет: на самом деле не все объекты одинаково интересны потенциальным покупателям. Наиболее востребованы недорогие частные домовладения пригодные для круглогодичного проживания с хорошей транспортной доступностью – на аналогичные предложения цены, скорее всего, вырастут. В остальном же, 2021 год скорее всего не внесёт существенных изменений и корректировок в этом сегменте – неликвидным полусгнившим сараям у чёрта на куличиках, которые массово скопились на рынке, он вряд ли чем поможет.
Новостройки
Первичному рынку, наверное, хуже всего придётся в следующем году. Покупательская способность резко снизилась. Не помогают реанимировать ситуацию ни уменьшение ключевой ставки и процентов по ипотеке, ни сумасшедшие скидки, ни регулярные специальные акции на квартиры от застройщиков. Жизненная ситуация не стабильная, а в таких условиях брать на себя долгосрочные финансовые обязательства может лишь умалишённый (да простят меня ипотечники). На данный момент, не существует абсолютно никаких предпосылок для стремительного подорожания новостроек.
«Вторичка»
Как показывает практика, вторичное жильё сейчас пользуется повышенным спросом на рынке. Покупатели сметают вторичку любых форматов более менее приемлемую по состоянию и цене. Население страны не готово рисковать и поэтому охотно вкладывает кровные деньги в уже готовые комплексы эконом и комфорт класса (обделена вниманием лишь элитная недвижимость). Тем, кто всё ещё раздумывает над приобретением, рекомендую не откладывать покупку квартиры в долгий ящик – явно, что дешевле уже не будет! Цены на вторичную городскую недвижимость медленно, но уверенно идут вверх – комфортное ликвидное жильё неуклонно с каждым годом только дорожает.
Коммерческая
Стрит ритейл переживает не лучшие времена. Переход торговли в режим онлайн, оставил не удел огромное количество площадей. С другой стороны, повысился спрос на земли промышленного назначения для строительства или размещения уже на существующих мощностях терминалов хранения товара. Курс на импортозамещение дал шанс российским предпринимателям и соответственно повысил цены на производственные базы.
Зарубежная
Те, кто может это себе позволить, вместо ближних подмосковных домов и дач, покупают дальние зарубежные виллы и апартаменты. Соотечественники с большой охотой уезжают жить на сезонное или постоянное место проживания за границу. Данное направление на подъёме, фиксируется уверенный рост цен на заморское жильё. В рублёвом эквиваленте суммы будущих сделок растут как на дрожжах.
Смена курса и ценовой политики в недвижимости в 2021 году – новая система координат
Всем успехов – стабильности и процветания.
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве
+ 7 (903) 170-13-84
novik911@ya.ru
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
— До 1 июля 2021 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%
Возможно, вам будут интересны другие мои статьи:
На сколько увеличится стоимость квартиры после открытия метро
Схема сделки с завышением стоимости квартиры при ипотеке
Топ-20 наиболее дешёвых районов в Москве для покупки жилья
Что спросить у продавца при покупке квартиры?
Что будет с ценами на новостройки Москвы в 2021 году. Прогнозы экспертов
Непростой для большинства россиян 2020 год спровоцировал многих вложить свои накопления в недвижимость. COVID-19 и нестабильный курс рубля создали небывалый ажиотаж — скупали как вторичку, так и новостройки. Такой ситуации способствовали падение доходности банковских депозитов и льготная ипотека под 6,5% годовых. Из-за этого в 2020 году средняя стоимость 1 кв. м в московских новостройках выросла на 20%, или на 40 тыс. руб.
Эксперты рассказали, как в 2021 году могут измениться спрос, предложение и цены на квартиры в новостройках Москвы.
Рост цен замедлится
Цены на рынке новостроек российской столицы продолжат расти, говорят эксперты. «Рост будет уже совсем не таким, как в прошедшем году. Первичная недвижимость, по нашему прогнозу, подорожает на 5–8% за 2021 год. Замедление объясняется сокращением предложения вследствие вымывания ликвидных лотов», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Рост цен и спрос на новостройки будут зависеть от продления программы льготной ипотеки и ставок по жилищным кредитам в принципе. «Если Центробанк не снизит ставку и она останется на том же уровне, цены на квартиры в Москве будут расти в среднем на 5–6% в год, пытаясь сбалансировать инфляцию. Если ставка поднимется, то рост прекратится и составит 1% в год. В случае понижения ставки рост будет на уровне 7–9% в год», — считает генеральный директор инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев. «Вероятно, нас ждет ценовая стабилизация с плавным ростом, без ценовых скачков, какие мы наблюдали осенью прошлого года», — предполагает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Читайте также
Покупать будут меньше
Покупательский спрос на столичные новостройки в 2021 году начнет постепенное снижение. «Хотя основные драйверы роста потребительского интереса — льготная ипотека для новостроек, низкие ставки по депозитам, низкие ипотечные ставки для вторичного жилья, нестабильный курс рубля — пока сохраняются, ажиотаж постепенно будет спадать», — спрогнозировал руководитель направлений первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. Среди причин он назвал то, что многие уже купили жилье в 2020 году, предполагаемое прекращение льготной ипотечной программы ближайшим летом и вероятность новых правительственных, которые будут сдерживать рост цен.
На изменение в структуре спроса обстоятельства вряд ли повлияют, подчеркнул Алексеев. По его словам, наибольший интерес для покупателей первичного жилья в столице традиционно будут представлять однокомнатные квартиры и студии.
Читайте также
Предложение вырастет
По итогам 2020 года количество квартир во всех московских проектах новостроек сократилось на 20–30% относительно 2019-го. К концу 2021 года объем предложения, скорее всего, восстановится как минимум до уровня конца 2019 года, предсказала Литинецкая. «Это будет связано со снижением спроса после завершения программы льготного кредитования в середине 2021 года, а также ростом активности девелоперов. В 2021 году ожидается начало продаж 77 жилых комплексов, что примерно соответствует уровню 2020 года — 76 новых проектов», — пояснила эксперт.
Реальное число премьер на рынке недвижимости может оказаться ниже прогнозируемого, уточнила Доброхотова. Она подчеркнула, что такие факторы, как изменение земельного законодательства в Москве, риски, связанные с пандемией, и макроэкономическая нестабильность, могут привести к тому, что часть проектов будет заморожена.
Раскрыто будущее цен на недвижимость в России
Квадратные метры и тренды
В Центробанке считают, что отечественный рынок близок к перегреву. Цены на жилье снова взлетели. Основная причина подорожания квартир — программа льготной ипотеки. Высокий уровень одобрения кредитов, на фоне отсутствия роста доходов населения, привел к массовому неисполнению заемщиками финансовых обязательств перед банками. Что в дальнейшем ждет рынок недвижимости, рассказали эксперты.
Фото: Геннадий Черкасов
Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets: «Признаки ценового пузыря — это резкий рост стоимости недвижимости, который произошел вследствие нескольких причин. Во-первых, ажиотажный спрос в прошлом году из-за низких ставок по ипотеке вызвал увеличение цен на жилье, во-вторых, тенденция продолжилась в этом году из-за роста затрат застройщиков. Стремительное увеличение цен на металлы и другие строительные материалы, а также недостаток рабочей силы мигрантов увеличили затраты девелоперов, которым пришлось повышать цену квадратного метра.
Вслед за новостройками, дорожает и рынок вторичного жилья. «Перегрев» означает, что такой уровень цен станет ограничительным фактором для продаж на рынке — граждане просто будут отказываться от покупок недвижимости, поскольку цены слишком сильно растут. Это грозит сокращением ипотечного кредитования в стране, снижением прибыли девелоперов и общим сокращением продаж недвижимости. Если это произойдет, сложности с прибылью и выручкой начнутся у предприятий, которые обеспечивают строительную отрасль — производителей стройматериалов, перевозчиков, поставщиков металлов, бытовой техники, отделочных материалов…
Для снижения темпов роста цен государству необходимы шаги по сокращению затрат производителей (снижение фискальной нагрузки, например), а также создание условий для снижения стоимости строительных материалов, многие из которых в этом году выросли в цене на 50-100%».
Андрей Богданов, директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал»: «Динамика роста стоимости жилья оценивается ЦБ как завышенная, поскольку реальная покупательская способность населения на приобретение квадратных метров (то есть, способность купить их без ипотечного кредита) стремится вниз. Вместе с тем сохранение весьма мягких условий кредитования — ставка, срок, первоначальный взнос — повышает так называемую «доступность жилья в ипотеку». Таким образом, цены, которые могли бы сложится без «упрощенного» кредитования, оценочно должны были бы быть ниже реально сложившихся.
Наибольшее опасение вызывает приобретение жилья для себя, но на мягких условиях кредитования. В отсутствие роста доходов это повышает риск неспособности населения в дальнейшем обслуживать ипотеку, особенно кредиты, взятые с очень низким первоначальным взносом. ЦБ беспокоит наращивание кредитного риска уже на системном уровне, массовое неисполнение обязательств по ипотечным кредитам — это угроза всей банковской системе и ее возможности выполнять свою роль в предоставлении денежной массы экономике.
Банк России уже предпринимает меры по ужесточению условий кредитования, в том числе формирует дополнительные требования для банков, принимающих повышенный кредитный риск в ипотеке. Правительство должно стимулировать рост доходов населения через восстановление экономики в целом, чтобы выровнять способность гражданина взять ипотечный кредит со способностью его далее обслуживать. То есть, спрос на жилье должен быть оправдан в первую очередь реальной покупательной способностью, а не возможностью кредитования. В этом смысле стремление распространить льготную ипотеку на всю страну и надолго — скорее вред, чем польза».
Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями: «По факту перегретость рынка была предсказуема еще на старте программы льготной ипотеки и росте цен на жилье в период жесткого локдауна. При бешеном спросе на подешевевшую ипотеку предложение начало расти в цене точно такими же аномальными темпами. Рост цен за год на 25% — это аномалия, это ненормально в контексте всего города, а не отдельных локаций, где резко улучшилась транспортная или экологическая ситуация. И тем более при отсутствии роста реальных доходов населения. Соответственно, сейчас ЦБ и пожинает плоды льготной программы ипотечного кредитования новостроек и низких ставок — четверть квартир на рынке продаются с обременением, а как минимум каждая восьмая квартира стоит на продажу из-за неспособности заемщиков дальше обслуживать кредит.
Рост стоимости квартир на новостройки девелоперы объясняли массой факторов — от повышения стоимости рабочей силы до роста цен на гвозди. По факту же это простое желание снять побольше «сливок». Что и отразилось в финансовых отчетах ведущих строительных компаний, где рост прибыли составил от 30% до 100% за первое полугодие, причем относительно не ковидного 2020-го, а благополучного 2019 года.
Рынок сейчас начинает сам себя охлаждать, пусть и с помощью роста ипотечных ставок после очередного спорного поднятия ключевой ставки ЦБ. Цены на недвижимость в столичном регионе постепенно начинают снижаться, с мая они уже потеряли около 1,5%. Вполне возможны дальнейшие глобальные экономические потрясения, которые автоматически обвалят спрос и очень серьезно скорректируют стоимость предложения».
Когда в Москве перестанет дорожать жилье — опрос экспертов
Нестабильный курс валют, снижение ипотечных ставок и падение доходности банковских вкладов создали ажиотаж на рынке недвижимости в Москве. В результате небывалого спроса цены выросли как на вторичные квартиры, так и на новостройки.
Эксперты рассказали, что происходит на рынке столичного жилья сегодня и стоит ли ждать снижения стоимости.
Новостройки
Спрос и предложение
Спрос на новостройки остается высоким. В феврале количество сделок увеличилось на 46% к январю и на 39% к прошлому году. Ажиотаж, который был в период с августа по декабрь 2020 года, спал, но активность покупателей все равно пока остается высокой, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. По его словам, ожидается, что такая ситуация продлится до середины 2021 года, пока действует льготная ипотека.
Пока объем предложения на рынке новостроек из-за высокого спроса снижается. «После роста в декабре прошлого года и январе по итогам февраля 2021 года количество квартир и апартаментов в продаже сократилось сразу на 7,2%. По всей видимости, рост предложения в декабре был за счет появления сразу большого количества новых проектов. За этот месяц на рынок вышло сразу 14 новых жилых комплексов. Тенденция сокращения объема предложения продолжится в ближайшей перспективе», — уточнил Дарусенков.
Дальнейшие прогнозы по наращиванию предложения в перспективе двух-трех лет зависят от того, какое решение примут власти — будут ли продлены меры поддержки и на каких условиях, а также от уровня спроса после отмены льготной ипотеки, пояснила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Она отметила, что застройщики могут пойти по пути сотрудничества с банками для поддержания спроса на свои проекты.
«Возможно, крупные девелоперы предложат потенциальным покупателям новые опции и совместные с банками ипотечные программы. Но нужно понимать, что такая форма сотрудничества станет означать дополнительные затраты для застройщиков, которые по возможности будут закладываться в цену. Все это позволит удерживать баланс спроса и предложения в среднесрочной перспективе», — пояснила эксперт.
Что с ценами
В феврале наблюдался рекордный рост среднего уровня цен на первичном жилом рынке Москвы. «Средняя стоимость квадратного метра без учета элитной недвижимости выросла на 10,8%, до 286 тыс. руб. В первом полугодии можно ожидать увеличения стоимости квартир на рынке новостроек Старой Москвы до 10–15%. По завершении льготной ипотечной программы, вероятно, застройщики снизят темпы роста или цены просто стабилизуются на определенном уровне», — пояснили в «Азбуке жилья».
Пока предпосылок для снижения цен на жилую недвижимость в Москве нет, подтвердила Литинецкая из «Метриума». «Помимо льготных кредитов, повышение цен на жилье сегодня обусловлено удорожанием строительства из-за ослабления рубля (на 20% в 2020 году) и, соответственно, увеличения издержек, подчеркнула Литинецкая. Также подорожал импорт, пошла вверх стоимость строительных материалов, а дефицит рабочих рук на рынке труда привел к росту расходов девелоперов. Определенную роль сыграл и новый порядок расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка для работающих на московском рынке застройщиков, из-за чего выросли расходы и снизилась маржинальность», — объяснила эксперт.
В компании «Бест-Новострой» ожидают стабилизации цен на квартиры в новостройках до конца 2021 года, но предпосылок для снижения также не видят. «Учитывая, что реальные доходы населения в целом не увеличиваются, а время ипотеки с исторически низкими ставками завершается, можно ожидать определенной фиксации цен в этом году. Сложно прогнозировать, когда именно это произойдет, поскольку мы не видим, чтобы данный тренд начал формироваться. Ситуация прояснятся ближе к концу весны», — подчеркнула председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Вторичка
Спрос и предложение
Активность покупателей на вторичном рынке снизилась сильнее, чем на первичном, и вернулась к более или менее стандартным показателям 2020 года после резкого уменьшения в январе, подчеркнул Ярослав Дарусенков. Он пояснил, что объем предложения рос два месяца подряд: в январе — на 9,8%, в феврале — на 5,3%. До этого отрицательная динамика объема предложения сохранялась в течение восьми месяцев, подчеркнул аналитик.
«Сейчас мы видим восстановление потоков приезжих из регионов, также по-прежнему действует программа льготной ипотеки, которая еще будет драйвером спроса как на первичном, так и на вторичном рынке до июля. В последние два месяца квартиры постепенно выходят на рынок, но до былых объемов пока далеко», — рассказала главный аналитик риелторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова.
Что с ценами
На вторичном жилом рынке Москвы рост цен был отмечен на существенно более низком уровне, чем на рынке новостроек с самого начала ажиотажа. По итогам февраля он составил в среднем всего 1,4% по сравнению с 10% на рынке новостроек, пояснил Дарусенков. По его словам, средняя цена на вторичном рынке составляет 338,5 тыс. руб.
«Если к концу лета объемы дойдут до показателей начала прошлого года, то можно рассчитывать на некоторое снижение цен. Но Москва как столичный регион всегда была востребована в части вторичного жилья, поэтому квартиры здесь не имеют тенденции на удешевление», — заявила Бережнова.
Вторичные квартиры в столице не перестанут дорожать до тех пор, пока не произойдут какие-то глобальные события макроэкономического масштаба, считает основатель инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев. По его словам, если они не произойдут, то жилье в Москве так и продолжит дорожать, немного опережая инфляцию: примерно на 6–7% в год.
В ближайшее время рынок ожидает поддержки государством тех семей, у которых есть дети. «Эти семьи не стали целевой аудиторией программы льготной ипотеки на новостройки, потому что семья с детьми, как правило, не готова ждать завершения строительства дома и долгого ремонта: им нужно переехать в готовое для жизни жилье. Сейчас речь пойдет о госпрограммах, которые помогут семьям приобретать вторичную недвижимость. Также ожидается семейная ипотека на строительство загородных домов. Соответственно, это спровоцирует рост цен на вторичную недвижимость, особенно в сегменте двухкомнатных квартир», — резюмировал Гальцев.
Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2021 году
В 2020 году на рынке московской недвижимости наблюдался ажиотажный спрос, которому способствовал коронакризис, рекордное падение доходности банковских депозитов и льготная ипотека под 6,5%. В результате в столице выросли цены как на вторичные квартиры, так и на новостройки. При этом покупатели продолжают активно скупать жилье, а объем предложения становится все меньше.
Ведущие эксперты рынка недвижимости рассказали, как изменятся спрос, предложение и цены на московские квартиры в 2021 году.
Спрос замедлится
В текущих условиях точность прогнозов не может быть высокой, так как пока неизвестно, как станет развиваться ситуация с коронавирусом и быстро ли восстановится экономическая активность.
«Можно предположить, что в 2021 году году спрос на новостройки останется высоким в первые шесть месяцев, потому что продолжит действовать программа субсидирования жилищных кредитов. После завершения программы ипотеки с господдержкой все будет зависеть от рыночного уровня ставок. Если он поднимется до 8–9%, то спрос начнет уменьшаться», — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Число сделок с квартирами в новостройках вряд ли превысит результаты 2020 года, если не произойдет каких-то внешних событий, стимулирующих ажиотажный спрос, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его прогнозу, из-за возросших цен и в связи с исчерпанием отложенного спроса, число сделок на первичном рынке в 2021 году может уменьшиться на 10% по сравнению с текущим годом, вернувшись на уровень 2019-го.
На вторичном рынке жилья в Москве также ожидается замедление покупательской активности.
«По итогам октября 2020 года актуальный спрос увеличился на 30% в годовом выражении. Однако, по нашим наблюдениям, столь ажиотажный спрос исчерпал себя, и в следующем году активность покупателей на вторичном рынке жилья ожидаемо будет ниже. Мы уже наблюдаем ослабление спроса — за первую половину ноября компания получила на 27% авансов меньше, чем в первые две недели октября (хотя разрыв с тем же периодом 2019-го все еще значителен — плюс 26% договоров о предоплате). Активность покупателей будет сдерживать недостаток предложения», — спрогнозировал директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Новостройки побьют рекорд
Предложение на первичном рынке жилья в Москве в следующем году вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн кв. м жилья, что может стать рекордом за всю историю московского рынка, поэтому предложение также будет постепенно восстанавливаться после снижения в этом году, прогнозирует Литинецкая.
«У столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения «в запасах» (лотов, по которым получена разрешительная документация, но где еще не началась активная реализация помещений). Сегодня девелоперы продолжают наращивать свои объемы, однако вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится, так как разрешительная документация имеет свой срок действия (по его истечении большинство процедур придется проходить заново). Со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня», — объяснил Попов.
Вторички станет еще меньше
На вторичном рынке московского жилья сегодня наблюдается серьезный дефицит ликвидного предложения вследствие его вымывания с рынка из-за повышенной активности покупателей.
«Сейчас в масс-маркете (жилье классов стандарт и комфорт. — Прим. ред.) спрос в три раза превышает количество ликвидных лотов, а наиболее качественные объекты уходят из продажи в среднем за неделю. Мы предполагаем, что недостаток предложения на вторичке будет наблюдаться и в следующем году, так как пополнение экспозиции новыми лотами происходит довольно медленно. В целом для нормального функционирования вторичному рынку Старой Москвы не хватает 30% объектов от нынешнего объема предложения», — пояснил Шлома.
Что будет с ценами
Цены на новостройки в Москве за последние несколько месяцев повышались. «Во многом именно ажиотажный спрос выступал основным стимулятором подорожания первичной недвижимости. Так, в годовом выражении (третий квартал 2020-го к третьему кварталу 2019-го) квадратный метр в столичных новостройках увеличился в цене на 6%, составив 186 тыс. руб. В первой половине будущего года рост цен на новостройки, скорее всего, замедлится и будет колебаться в пределах 7% ввиду снижения потребительского интереса», — прогнозирует руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Средняя стоимость вторичного жилья увеличилась в Москве за год на 12%, составив 214 тыс. руб., уточнил Алексеев. По его словам, в первом полугодии 2021 года рост цен на вторичные объекты предположительно остановится. Схожей позиции придерживается директор департамента вторичного жилья «Инком-Недвижимости».
«Дальнейший потенциал для столь заметного роста цен во вторичном сегменте жилья уже исчерпан. Наиболее вероятный прогноз на 2021 год — цены останутся на том же уровне, что и сейчас, даже несмотря на предполагаемое ослабление спроса. Напомню, что вторичка — это, так сказать, рынок физических лиц, продавцам здесь зачастую необходимо время, чтобы привыкнуть к новой конъюнктуре рынка и начать снижать или повышать стоимость своего предложения. Менее вероятный сценарий — колебания среднего уровня цен в диапазоне 5%, причем в равной степени возможен как его рост, так и понижение. Многое будет зависеть от экономической ситуации в 2021 году», — резюмировал Шлома.