квартиры на первом этаже с отдельным входом в новостройках
17 жилых комплексов «старой» Москвы с отдельным входом
Сегодня на первичном рынке «старой» Москвы находятся 17 объектов, которые предлагают жилье с отдельным входом. Минимальная цена за квадратный метр квартиры/апартаментов с отдельным входом составляет 125 тыс руб. По данным опроса, проведенного среди 600 потенциальных покупателей «первички» бизнес- и премиум-класса, 87% опрошенных хотели ли бы жить в квартире с отдельным входом.
Список жилых комплексов, в которых есть подобные предложение приведен ниже. Самое доступное жилье с отдельным входом находится в проекте ApartVillle. Здесь цена за 1 кв. м. составляет 125 тыс руб. Верхняя ценовая граница в «Литераторе», расположенном в Хамовниках, — 650 тыс руб. Площади жилья с отдельным входом варьируются от 50 кв. м в проекте Studio 8 до 670 кв. м в жилом квартале KnightsbridgePrivatePark.
Квартиры и апартаменты с отдельным входом могут иметь от одного до трех уровней — например, в Studio 8. Разброс площадей «придомовой» территории в таких объектах варьируется от 1-2 кв. м. до 1 сотки — как, например, в квартале «Флотилия».
17 жилых комплексов, которые предлагают квартиры/апартаменты с отдельным входом
Магазины и услуги: выгодно ли инвестировать в помещения на первых этажах
По установленным в Москве правилам часть площадей в новостройках должна быть выделена под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи в столичных новых домах по большей части нежилые. Их занимают магазины шаговой доступности, салоны красоты, медицинские клиники.
Так же как и квартиры, эти помещения для ведения собственного бизнеса или под сдачу в аренду можно приобрести напрямую у застройщиков или на вторичном рынке. «РБК-Недвижимость» разбиралась, насколько это выгодное вложение средств.
В начале двухтысячных спрос на первые этажи в столице был очень высок. Подобных предложений в новостройках недоставало, предприниматели выкупали квартиры в старых домах на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Многие коммерческие организации — от банков до магазинов и салонов красоты — с удовольствием их приобретали и зачастую переплачивали.
«У нас был случай, когда один коммерческий банк переплатил 30% от рыночной стоимости за квартиру на первом этаже, — рассказала руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская. — Сейчас сделок с целью перевода в нежилой фонд почти нет, его стало сложно осуществлять. На улицах с хорошим трафиком почти все такие квартиры раскуплены много лет назад, а что осталось — это предложения не на первых линиях, часто далеко от метро, не самые интересные».
Сегодня столичные застройщики намеренно выделяют помещения новостроек под коммерческие объекты. По словам руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в 90% новых домов в Москве и области нет квартир на первых этажах. Помещения под магазины и парикмахерские либо продаются, либо управляющая компания от застройщика сама сдает их в аренду.
Кто покупает нежилые помещения
Основные покупатели нежилых помещений на первых этажах столичных новостроек — жители того же района, в том числе и самого жилого комплекса. По данным ГК «Атлант», на эту категорию покупателей приходится более 65% спроса. Как правило, это начинающие предприниматели, которые открывают свою первую точку или расширяют бизнес. Речь идет о тех видах бизнеса, которые можно вести в любом районе и которые ориентированы на массовый спрос. В основном это продуктовые магазины или предприятия сферы услуг.
«Выбор помещения в собственном районе обусловлен по большей части удобством его расположения: владельцу не приходится тратить много времени и сил на длительные переезды, работа и дом находятся рядом, — отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Кроме того, предприниматель лучше видит все потребности жителей района, соответственно, может оперативно реагировать на изменения текущей конъюнктуры рынка».
Еще одна категория покупателей помещений на первых этажах — сетевые бренды: крупные и средние компании из сферы услуг, ретейлеры, предприятия общественного питания, банки. Они обеспечивают 30% спроса на коммерческие площади. «Эти покупатели выбирают объект, в основном исходя из перспективности места. То есть отталкиваются от существующего в районе спроса на их услуги, в некоторых случаях от трафика, а также от стратегии развития своего бизнеса в целом», — пояснил Роман Лябихов.
Третья из основных категорий покупателей и арендаторов — компании, ориентированные на временный спрос, уточняют эксперты ГК «Атлант». Например, это производители и поставщики мебели, окон, сантехники и различных материалов для ремонта квартиры. Они используют коммерческие помещения на первых этажах новостроек либо под шоу-рум с небольшим клиентским офисом, либо просто открывают в них обычный небольшой магазин. Как правило, такие компании арендуют помещения в первых сданных в эксплуатацию домах в крупных строящихся микрорайонах. Они ориентируются в основном на спрос со стороны новоселов близлежащих домов. Предлагаемые ими товары и услуги обычно наиболее востребованы в течение нескольких лет после начала заселения домов, затем спрос падает — и в большинстве случаев они «переезжают» в другую новостройку. Таким образом, в среднем подобные предприниматели арендуют площади в новостройке с расчетом на пять — десять лет.
Сколько стоят помещения под магазины
Цены на нежилые помещения на первых этажах зависят от многих факторов: района, расположения дома в рамках микрорайона или квартала (соответственно, и пешеходного трафика), интересов жителей, конкурентной среды.
«Востребованные помещения продаются практически по цене квартир — стоимость 1 кв. м может достигать 180–220 тыс. руб., — рассказал руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — Цены сильно зависят от ликвидности объекта. На ликвидные помещения торг минимален. А в случае с менее ликвидными можно договориться и на скидку, и на рассрочку до конца строительства».
Ликвидные площади всегда продаются быстро, отмечают эксперты. Наибольшим спросом пользуются помещения от 50 до 120 кв. м и с определенными технологическими и конструктивными особенностями. «Простаивают те помещения, которые находятся в глухой части жилого комплекса, удаленной от пешеходного трафика, а также имеют неудобный вход», — рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.
Арендные ставки на первых этажах также зависят от класса объекта и интенсивности трафика. Минимальные ставки составляют 3–8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. «В среднем можно говорить о затратах на аренду в размере 20–25 тыс. руб. с 1 кв. м в год в типовых проектах комфорт-класса в спальных районах», — отметил Ступеньков.
Выгодно ли инвестировать
Вложения в коммерческую недвижимость в среднем возвращаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Срок окупаемости такого помещения составляет семь — десять лет, отмечает Олег Ступеньков. «Если удалось купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 7–8% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади», — отмечает эксперт.
Если инвестор готов к большему риску и имеет возможность вложить в недвижимость от 15 млн руб., то коммерческие площади — подходящий для него вариант, считает Мария Литинецкая. Однако, по ее мнению, с инвестированием в коммерческие помещения есть несколько сложностей.
Во-первых, для заработка в сегменте коммерческой недвижимости нужен опыт, тогда как стать инвестором в жилую недвижимость может покупатель, не имеющий каких-то глубоких знаний о рынке. Во-вторых, поиск арендаторов торговых площадей занимает больше времени.
«Количество потенциальных интересантов всегда ниже, а значит, приходится работать в условиях жесткой конкуренции. Порой приходится идти навстречу клиенту и тратить дополнительные средства, к примеру на перепланировку», — отмечает Литинецкая.
В-третьих, рынок коммерческой недвижимости более подвержен экономическим катаклизмам — в отличие от рынка арендного жилья, на котором всегда будет спрос. В-четвертых, минимальный порог входа для инвестора на рынок коммерческой недвижимости априори выше, чем на рынок жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.
«Кроме того, инвестор коммерческих помещений должен быть стратегом, — считает Литинецкая. — Одна из ошибок, которую совершают многие инвесторы, это покупка торгового помещения без учета долгосрочных перспектив развития проекта комплексного освоения территории. В итоге оказывается, что улица, которая была главной в первые годы развития проекта, через пять — семь лет становится второстепенной и менее проходной. И это приводит к снижению пешеходных и автомобильных потоков, а вместе с тем и к падению ликвидности объекта. В итоге уровень доходности падает».
Инвестиционная привлекательность коммерческих помещений или квартир на первых этажах с отдельным входом, которые могут использоваться для коммерческой деятельности, очень зависит от пешеходного трафика, подтверждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. И далеко не всегда приобретение коммерческого помещения с целью сдачи его в аренду оказывается рентабельным — не менее 30% таких объектов в новостройках в течение трех-пяти лет после возведения дома остаются вакантными, отмечает он.
«На вторичном рынке ситуация похожая, — рассказал Таганов. — В непопулярных локациях у коммерческих помещений либо часто меняются арендаторы, либо объекты могут подолгу оставаться невостребованными. Сегодня магазины шаговой доступности не способны конкурировать с экономичными сетевыми супермаркетами, которые активно популяризируются в последнее время».
Большинству инвесторов в недвижимость с небольшими бюджетами проще и надежнее инвестировать не в коммерческие помещения, а в жилье, хотя это и приносит меньшую доходность, считает Мария Литинецкая. Если по какой-то причине инвестор решит выйти из проекта, то найти покупателя на квартиру намного проще, чем на коммерческие площади, которые операторы предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность.
Эксперты отмечают, что, как показывает практика, восемь из десяти покупателей-инвесторов все же рассматривают в качестве объекта именно жилье, опасаясь повторения кризиса 2014 года, отголоски которого до сих пор испытывает на себе рынок коммерческой недвижимости.
Квартира на первом этаже новостройки: за и против
12657 Игорь Василенко
Уровень комфорта проживания в квартирах многоэтажных домов определяется не только удобством планировки, качеством инженерной инфраструктуры и видовыми характеристиками, но и этажом. Традиционно квартиры на первых этажах не относились к наиболее желанной недвижимости и приобретались, в основном, в силу таких обстоятельств, как ограниченный бюджет или состояние здоровья, которое не допускало путешествий по лестничным маршам. Изменилась ли ситуация, когда дома стали возводиться по современным проектам?
В рамках настоящей статьи выясним преимущества и недостатки квартир на первых этажах в сегодняшних новостройках.
Первый не предлагать! Причины отсутствия покупательских симпатий
Какие же причины определяли нелюбовь граждан к квартирам на первом этаже? В первую очередь, некоторые неудобства были обусловлены неспособностью технологий, которые использовались ранее для возведения жилья, обеспечить надлежащий комфорт, а также максимально экономичному подходу к строительству. Результат не заставил себя ждать и в сознании покупателей сформировались отрицательные стереотипы по поводу жилья на первых этажах, которые оставались популярными до недавнего времени.
Из-за недостаточной изоляции квартиры от подвального помещения влага часто проникала в квартиру, в результате микроклимат жилых помещений сложно было назвать исключительно комфортным, в ряде случаев на стенах иногда даже появлялся грибок.
Прочные двери и решетки на окнах – тренд для первых этажей
Но есть и гораздо более серьезная проблема – проникнуть в квартиру на первом этаже через окно злоумышленнику не составляет труда. Поэтому для покупателей жилья такие расходы, как установка металлических решеток на окна, являются обязательными. Кстати, достаточно популярными были квартиры первого этажа не только среди злоумышленников, которые предпочитали проникать в жилье через окно.
Часто взламывали и двери именно на первом этаже, по той причине, что в случае необходимости можно было оперативно покинуть квартиру. И при этом путей для отступления было сразу несколько, в отличие от квартир на других этажах можно было просто выпрыгнуть в окно. Соответственно, меры по обеспечению безопасности жилья учитывали также установку прочных дверей и надежных замков.
Уличный шум органично дополняется шумом в подъезде
Акустический комфорт квартир также оставлял желать лучшего, жильцы имели возможность отлично слышать все, что происходит на улице, причем, в любое время суток. Зимой приходится мириться со звуками прогреваемых авто на стоянке, которая находится как раз напротив окна, а в теплое время суток приходилось терпеть уличный шум, громкий разговор подгулявших компаний, крики ребятишек на детской площадке. Положение усугублялось тем, что в силу жары держать окна открытыми было просто необходимо.
Кроме того, именно на площадке первого этажа самое оживленное движение – хлопает входная дверь, постоянно открываются и закрываются двери лифта, зимой граждане энергично топают, сбивая снег с ботинок. Проблема с шумом решалась, как правило, установкой двойных дверей, эксплуатировать которые, прямо скажем, не очень удобно, кроме того, проблема с шумом решалась только отчасти. Просто не существовало эффективных технологий, которые позволяли бы обеспечить хорошую звукоизоляцию.
Вид на помойку или стоянку подчеркивает соответствующий аромат
Деньгами ситуацию не исправить. Да и денег-то нет
Итак, основными неприятностями, с которыми было сопряжено проживание на первом этаже, являлись расходы на обеспечение безопасности, необходимость постоянно зашторивать окна, сырость, шум и неприятные запахи с улицы. Словом, проблемных мест было достаточно много, и далеко не все неприятности можно было решить с помощью денег. А вот денег, нужно сказать, у большинства владельцев квартиры на первом этаже было немного (речь идет о тех, кто каким-либо образом «получил» квартиру а не приобрел ее самостоятельно). Как уже отмечалось, такое жилье приобреталось при ограниченном бюджете.
Жить стало лучше, жить стало веселей
Что изменилось к сегодняшнему дню? Для многих проблем, которые ранее были актуальными для обитателей первых этажей, нашлись достаточно эффективные способы решения. Причем, решения нашлись во многом благодаря появлению и развитию в строительной индустрии определенных технологий.
Проблема сырости больше не проблема
Вопрос с изоляцией жилых помещений от помещений подвала был решен за счет применения новых гидро- и пароизоляционных материалов, сырость уже не заставляет жильцов постоянно держать открытыми окна. Квартиры современных новостроек уже не отличаются друг от друга по уровню влажности, вне зависимости от того, на каком этаже они находятся.
Если речь идет о новостройках, которые продолжают возводиться по старинным традициям «социального жилья», или недвижимости ультра-бюджетного класса и подобные проблемы имеют место, то владелец вполне способен решить их самостоятельно. Дефицита качественных изоляционных материалов, как и специалистов по их монтажу, сегодня не наблюдается.
Безопасность жилья – для всех этажей теперь равные условия
Относительно расходов на обеспечение безопасности квартир на первых этажах ситуация изменилась несколько неожиданным образом. В силу определенных социальных изменений, которые произошли к настоящему моменту, теперь ставят решетки на окна не только жители первых этажей, но также владельцы квартир на втором, и даже, в ряде случаев, на третьем этажах. Если же говорить о прочных металлических и бронированных дверях, то их стараются установить абсолютно все жильцы, вне зависимости от того, на каком этаже находится квартира. Поэтому желательно выбрать квартиру, находящуюся в безопасном районе.
Методы маскировки жилья в городских условиях
По поводу такого неприятного фактора (но не настолько критичного, как обеспечение безопасности жилья), как любознательность прохожих и всего, что с этим связано, не изменилось практически ничего – защищают лишь шторы. Впрочем, появилась еще одна возможность спрятаться от чужих глаз, появились зеркальные и тонированные пленки для стекол, благодаря которым с улицы ничего не видно, но уровень освещенности жилья не снижается.
От шума защитились, но и от свежего воздуха спрятались
Решением проблемы является установка приточного клапана – специального приспособления, которое обеспечивает приток воздуха и его очистку, но которое, к сожалению, стоит весьма недешево. Если жильцы квартир на верхних этажах, в принципе, могут обойтись без установки подобного приспособления, то на первых этажах этого избежать не получится (если, конечно, речи идет о том, чтобы обеспечить оптимальный уровень комфорта). Вентиляция помещений путем периодического открывания окон предполагает проникновение шума и запахов с улицы.
Технологии обеспечили возможность сократить уровень шума, проникающего в квартиру с площадки первого этажа, а также из окон. Современные звукоизолирующие материалы, которые используются при изготовлении дверного полотна, качественные и эффективные уплотнители на дверях и пластиковых окнах позволяют обитателям квартир на первых этажах избежать дискомфорта, который возникает из-за шума.
Однако в связи с использованием металлопластиковых окон возникла еще одна проблема, которой, кстати, раньше не было совсем. Стандартные системы вентиляции жилых домов предполагали приток свежего воздуха в помещение за счет мелких щелей между оконными рамами и створками, а также через щели в дверном проеме. Металлопластиковые окна не пропускают воздух совсем, и даже при наличии кондиционера приходится периодически открывать окна, чтобы впустить новую порцию воздуха.
Справедливости ради нужно отметить, что некоторые современные проекты жилых домов (начиная от жилья класса «комфорт» и выше) изначально предполагают вентиляционные системы с принудительным притоком воздуха. Так что мы рекомендуем перед покупкой квартиры интересоваться данным аспектом.
Вид из окна – тут могут быть варианты
По поводу видовых характеристик квартир первых этажей сегодня многое зависит от класса недвижимости. Многие современные проекты предполагают обустройство придомовой территории с использованием эффективных решений ландшафтного дизайна. Так, в жилых многоэтажках, начиная от класса «комфорт» окна всех квартир, вне зависимости от этажа, выходят на благоустроенную территорию, стоянки и зоны с мусорными баками планируются на отдалении от самого дома и от детских площадок. А вот современный панельный «эконом» вполне может предложить квартиру с видом на мусорные баки.
Новая реальность – инвестиционная привлекательность жилья
Говоря о недостатках и преимуществах квартир на первых этажах, необходимо учесть и новую экономическую составляющую, которая ранее при выборе жилья в расчет не принималась (по причине ее отсутствия). Раньше в силу разных причин было просто не принято обустраивать на первых этажах коммерческие предприятия – разного рода магазины, стоматологические клиники, парикмахерские, и даже офисы компаний.
Сегодня же квартиры первых этажей, расположенные в интересных, с коммерческой точки зрения, кварталах, приобрели инвестиционную привлекательность. Граждане и организации специально ищут такие квартиры, переводят жилье в статус нежилой недвижимости, выполняют перепланировку и обустраивают отдельный вход. За счет такого маневра квартиры, не особо привлекательные изначально как жилые объекты, значительно вырастают в цене, принося владельцам немалую выгоду. Нежилые квадраты сдаются в аренду или продаются по хорошей цене.
Все это в гораздо меньшей степени относится к новостройкам более высокого класса, чем «эконом». Проекты некоторых многоэтажек изначально учитывают возможность размещения на первых этажах коммерческих компаний, и к моменту сдачи дома в эксплуатацию уже имеются арендаторы или покупатели, которые имеют определенные виды на площади первого, а то и второго этажа.
Однако квартиры в простеньких панельках эконом-класса часто остаются до последнего момента «темной лошадкой» с инвестиционной точки зрения. Что, в свою очередь, дает прекрасный шанс для получения прибыли наиболее сообразительным и расторопным покупателям.
Заключение
Итак, во многом отношение потенциальных покупателей к квартирам на первых этажах претерпело изменения. Исчез целый ряд причин, по которым такие квартиры объективно являлись чуть ли не «жильем второго сорта», соответственно, поведенческие стереотипы покупателей также изменились.
Выбор квартир первых этажей стал значительно шире – можно найти весьма приличный вариант за умеренные деньги или, наоборот, за рыночную сумму купить жилье с посредственными характеристиками.
Добавилась и коммерческая составляющая – возможность изменения статуса и технических параметров жилья под коммерческие нужды в целях получения выгоды. Если ранее покупатели руководствовались шаблонными правилами, которые, впрочем, были более чем обоснованными, то сейчас каждый объект они оценивают индивидуально, рассматривая каждый параметр.
Квартира с отдельным входом
Описание
Если Вас заинтересовала квартира с отдельным входом, то мы можем предложить Вам несколько отличных вариантов в жилом комплексе «Studio 12», расположенном на северо-востоке Москвы в 10 минутах от станции метро «Марьина Роща». На территории комплекса расположено четыре дома бизнес-класса высотой от 3 до 5 этажей. В продаже 2-уровневые квартиры на первых этажах зданий с отдельным входом, панорамными окнами в пол и индивидуальными планировками.
Мы познакомим Вас с новым форматом для Москвы, а также кратко расскажем об одной из квартир. Перечислим основные плюсы данного жилого комплекса:
Квартира с отдельным входом в ЖК Студия 12
Площадь квартиры с отдельным входом 312 квадратных метров. Площадь балкона 1, 5 метров. Стоимость апартаментов 77 миллионов рублей, то есть за один квадратный метр 247 тысяч рублей. В квартире есть антресоль с панорамными окнами и небольшой террасой. Лот квартиры номер четырнадцать.
В нашей базе Вы найдете самые разные ЖК абсолютно в любом районе Москвы и Подмосковья! Наши специалисты помогут Вам подобрать именно то, о чем Вы так долго мечтали!
Если Вы хотите узнать подробности о жилом комплексе, прочтите обзорную статью — ЖК Studio 12!
Бизнес на первом этаже: как заработать на арендном бизнесе в 2021 году
Один из популярных у частных инвесторов способов заработка — сдача в аренду специально купленных квартир. Но в последнее время ставки аренды жилья в Москве не успевают за темпами роста цен на квартиры. Эксперты все чаще говорят, что покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее покупки жилья — ставки аренды выше, а срок окупаемости вложений короче.
Как быть инвесторам в 2021 году? Эксперты рассказали, в чем особенности вложений в нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов, сколько стоят такие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать.
Сколько стоят помещения на первых этажах
Цены на нежилые помещения на первых этажах под размещение различного арендного бизнеса зависят от класса проекта, расположения, ликвидности помещения, метража и их возможного функционала. По оценке консалтинговой компании RRG, в Москве они начинаются от 200 тыс. руб. за 1 кв. м и могут превышать 500 тыс. руб. за «квадрат». Большие помещения будут стоить дешевле. Например, аренда площадей под фитнес-центр, частный детский сад или другое дошкольное образовательное учреждение (ДОУ) обойдется от 100 тыс. до 160 тыс. руб. за 1 кв. м. Кроме того, стоимость нежилых помещений очень сильно зависит от самого ЖК и его местонахождения, цены могут начинаться от 90 тыс. руб. за 1 кв. м в отдаленных спальных районах столицы, говорит генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
В отличие от квартир, цены на нежилые помещения почти не изменились за год, то есть они растут только по мере заселения конкретного комплекса: чем больше людей там живет и чем меньше в ЖК свободных помещений, тем выше цены на оставшиеся, пояснил Антон Белых.
Ставки аренды и доходность арендного бизнеса в новостройках
В помещениях торгового назначения арендные ставки выше, но и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, подсчитали аналитики. Но общей цифры для стрит-ретейла нет — каждое помещение уникально.
Несмотря на более высокую доходность помещений на первом этаже, это более сложный продукт, чем квартиры. Успех работы таких помещений на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда неудачность даже одного из этих показателей делает покупку помещения невыгодной, поэтому покупателю стоит заранее все просчитать. Доход арендодателя зависит от ставки аренды, а не от вида бизнеса, размещенного на площадке, а размер ставки зависит от договоренностей сторон и работы консультанта, говорит Антон Белых.
Средние значения ставок аренды таких помещений сложно рассчитать, утверждают эксперты. Но в целом если говорить о новых жилых комплексах в столице, то, по оценке RRG, ставки варьируются в диапазоне от 25 тыс. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Исключения составляют помещения в непосредственной близости от метро, для которых арендные ставки работают по законам классического стрит-ретейла и могут доходить до 100 тыс. руб. в год, и условно торговые помещения, которые, скорее, функционально ближе к офисным, где ставка аренды варьируется от 12 тыс. до 25 тыс. руб. за «квадрат» в год, пояснили аналитики компании RRG.
Наименьшие ставки аренды в столичных домах, которые расположены «в чистом поле» и реновационных пятиэтажках вдали от людских потоков, самые высокие — в ЖК около метро и в густонаселенных комплексах, отмечает Антон Белых. В среднем, по оценкам DNA Realty, речь идет о 1,5–3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Для сравнения: в ЖК «Новокосино-2» помещения сдаются по 0,8–1,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а в ЖК ONLY — уже от 3,7 тыс. до 4,3 тыс. руб. за 1 кв. м. «Чем меньше площадь помещения, тем выше ставка — если в ЖК почти все помещения в среднем по 70–100 кв. м, то наиболее дорогим будет помещение 30–40 кв. м. Разница в цене за 1 кв. м может достигать 30%, так как такие помещения наиболее ликвидные и востребованные более широким числом арендаторов», — поясняет эксперт.
Наиболее востребованы сейчас помещения под алкомаркеты, аптеки, пекарни, продуктовые магазины или мини-маркеты, салоны красоты, маникюрные студии и барбершопы, говорит Антон Белых. По его словам, эти арендаторы всегда наиболее стабильные, платят самые высокие ставки аренды и арендуют площади на длительный срок, крайне редко съезжая, так как их бизнес востребован среди жителей ЖК.
«Часто на старте заселения помещения активно арендуют магазин стройматериалов и мебели. Но, как правило, через два года после заселения спрос на их товары падает — и они уходят, заработав и собрав все сливки с комплекса. Так что сдавать площади таким арендаторам можно, лишь понимая, что, скорее всего, через пару лет вам придется искать им замену, зато им можно накинуть надбавку к ставке за риск», — отмечает Антон Белых.
Читайте также
Кто покупает первые этажи для бизнеса
В основном покупатели площадей на первых этажах в новостройках Москвы — это частные инвесторы. Под свои нужды помещения также покупают супермаркеты, фитнесы, ДОУ, салоны, клиники, но они все равно расценивают покупку как инвестицию и прикидывают, за сколько можно сдать в аренду или перепродать помещение, если бизнес не пойдет, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова. С этим мнением согласен Антон Белых. По его оценке, более 80% помещений в новостройках покупается для сдачи в аренду, так как ведение бизнеса на собственных площадях актуально и экономически обоснованно лишь для небольшого числа бизнесов. Помещения для собственных нужд часто покупают стоматологии, медицинские центры, фитнес-центры, у которых очень большие сроки окупаемости и вложения в открытие, поэтому им очень опасно зависеть от договора аренды и прихотей арендодателя, поясняет гендиректор DNA Realty.
«Покупка помещений для собственного бизнеса актуальна лишь для тех, кто не планирует масштабировать сеть, а таких очень мало, так как на стоимость одного помещения в собственность можно открыть пять — десять точек по аренде и снизить сроки окупаемости вложений с семи — десяти до пары лет», — считает Антон Белых.
Читайте также
Какие помещения подходят для бизнеса
Инвесторам стоит обратить внимание на помещения в видовых, легко доступных зонах с красивой входной группой, рекомендует Светлана Ярова. Также, по ее словам, желательно, чтобы у помещения была удобная зона загрузки товара, достаточное количество кВт, которое позволит подключать различное электрооборудование, необходимое для бизнеса, высокие потолки, возможность выдержать достаточную нагрузку на пол (от 400 кг/кв. м) — такие помещение подойдут для широкого круга арендаторов, в том числе для размещения магазина. Важно также обратить внимание на перспективы развития района в целом, конкуренцию, сроки реализации, удобство планировки и возможность размещения востребованных бизнесов — магазина, кафе, клиники, аптеки и др., добавляет эксперт.
Наименее востребованы помещения с торца дома, с видом на лес, поле или свалку, магистраль без парковки и с шумовыми экранами, закрывающими обзор помещения, а также помещения со двора или с закрытой территории, считает Антон Белых. Также, по его словам, неинтересны помещения с подвалами, антресолями, на вторых этажах, менее интересны помещения без витрин, с множеством ступенек при входе или внутри помещения.
Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty:
— Никогда не стоит покупать помещения с кабинетной планировкой, это сразу ограничивает пул арендаторов и дает большой дисконт к ставке аренды. В панельных домах, увы, все помещения такие, поэтому я всегда рекомендую выбирать современные дома с зальной открытой планировкой и минимумом несущих стен. Идеально для сдачи подходят помещения с двумя входами, угловой витриной на две перпендикулярные улицы, только на открытой территории, без заборов и пропускного режима, с большим числом витринных окон и с местом под рекламу.
Также всегда интересны помещения напротив остановки транспорта, парковки, рядом с большим супермаркетом, поликлиникой, детским садом, въездом на паркинг, около выхода из метро или на самом въезде в ЖК, то есть около тех мест, где люди постоянно ходят или ездят. Для многих арендаторов важно наличие окон или второго входа со двора, но это уже опционально, как правило, в ЖК помещения небольшой площади вторым входом не оборудованы. Также выгодно покупать уникальные помещения с площадью меньше или больше остальных.
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер