квартира с торгов по банкротству подводные камни
Познакомьтесь с человеком, который зарабатывает на имуществе банкротов
Аукционный брокер о своей работе и доходах
Мы постоянно знакомим вас с людьми, которые знают не самые очевидные способы зарабатывать и тратить.
Евгений — аукционный брокер. Раньше он выкупал на аукционах долги с большой скидкой и получал с них небольшой доход, а потом занялся перепродажей недвижимости должников. Он рассказал, как устроена его работа, почему не любое уцененное имущество выгодно покупать и где его компания находит деньги.
Торги
У меня высшее экономическое и юридическое образование. Раньше работал в области логистики, доход был нестабильным. В 2015 году впервые услышал про торги по банкротству — на одном из семинаров по выкупу кредитных долгов.
Например, население не платит за коммунальные услуги — это дебиторская задолженность, из-за которой управляющая компания может обанкротиться. В этом случае долги не исчезают: их выставляют на торги и они переходят к новой организации. Если есть долг — его обязательно нужно выплачивать, даже при смене кредитора.
Меня заинтересовала эта тема, я подумал, что так можно получать пассивный доход. После покупки дебиторской задолженности на торгах нужно через суд пройти процедуру правопреемства, передать судебным приставам документы, а когда приставы будут взыскивать с должников деньги, они будут приходить тебе на счет. Конечно, не все выплачивают долг сразу, обычно он растягивается на несколько месяцев. Получается, что должник перечисляет деньги в рассрочку, а я лишь плачу налоги на прибыль. Это и есть пассивный доход.
Ликвидную задолженность, то есть ту, что получится взыскать, можно купить с дисконтом до 30%. Если скидка больше, то это уже неликвидная задолженность.
Например, долг в миллион невозможно купить за рубль, а за 650 тысяч — можно.
Первый долг, в 130 тысяч рублей, я купил за 1250 Р — ради опыта участия в торгах, взыскивать его не стал. Потом выкупал недорогие дебиторские задолженности и сам выходил на связь с должниками: предлагал им скидку в 50%, они соглашались — и все были в выигрыше. Уже через пару месяцев я начал получать первую прибыль. В среднем выходило 15—20 тысяч рублей.
Я самостоятельно изучал законодательство и систему торгов. Идти на курсы не рекомендую, потому что в основном их проводят теоретики — люди, у которых не получилось участвовать в торгах. Возможно, они неправильно анализируют ликвидность лота, или у них нет денег для участия. Их реклама выглядит примерно так: «Заработай 300 тысяч рублей, уделяя этому 2—4 часа в день». Или так: «Купи квартиру за 1% от стоимости». Ко мне иногда обращаются участники подобных курсов — с такими вопросами, что сразу понимаешь: у людей только деньги выманили, а знаний не дали. Лучше самому изучить закон «О несостоятельности (банкротстве)», там все написано понятным языком. К тому же лучшее образование — это самообразование.
удавалось получать в месяц с выкупленных долгов
Банкроты
Любой, у кого есть долги от 500 тысяч рублей, которые он дольше трех месяцев не может выплачивать, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица долг должен быть больше 300 тысяч рублей.
Арбитражный суд назначает финансового управляющего, который распоряжается активами должника. Управляющий делает запросы во все государственные регистрационные органы, чтобы узнать, какое у него есть имущество. Переписать активы на других людей не выйдет: все сделки за три года до процедуры банкротства может расторгнуть суд. Создается положение о сроках, порядке и стоимости реализации этого имущества. Сообщение о проведении торгов появляется в «Коммерсанте» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
На площадках, где продают имущество должников, можно найти недвижимость, машины, технику и многое другое по цене значительно ниже рыночной.
К примеру, видел газель 2001 года за 5 тысяч рублей.
Хотя легковые иномарки обычно уходят с торгов по рыночной цене.
Торговые площадки открыты, но для участия в аукционе нужна аккредитация на этой площадке и квалифицированная усиленная электронная подпись для торгов. Оформить ее может любой, действует она год.
Все торги проходят в интернете. Лот размещается на торговой площадке, все желающие подают заявки. Порядок проведения торгов и цены утверждают кредиторы, с которыми должник обязан расплатиться. У каждой площадки свой регламент времени на шаг, но в среднем это 30 минут: к примеру, Вася поставил 10 рублей — у Пети есть 30 минут, чтобы перебить ставку Васи. Иногда на торгах можно увидеть объекты и за рубль, но это не значит, что вы их купите за такие деньги. Конкуренцию еще никто не отменял. Как-то я участвовал в торгах, где было 54 заявки, а бывает так, что торгуешься один.
Если торги проходят в форме публичного предложения, то принимаются заявки с конкретным предложением по цене: чья выше — тот и победил.
Бизнес
В 2017 году я познакомился с женщиной, которая на тот момент уже 18 лет занималась продажей и посуточной арендой недвижимости. Сначала работала в агентстве, потом открыла свое дело.
Мы решили организовать бизнес по перепродаже недвижимости должников за счет привлечения инвесторов. Инвесторы в этом случае — люди, которые хотят приумножить свои деньги. Сначала мы искали таких среди своих знакомых, после заработало сарафанное радио и нам начали писать и звонить сами.
Недвижимость мы оформляем на инвесторов. Минимальный порог входа — 1,5—2 млн в Москве и области, в регионах — индивидуально.
Допустим, к нам обратился человек, у которого есть 2 млн рублей. Мы мониторим, что можно купить за эти деньги на торгах, отсеиваем варианты, цена которых ближе к рыночной, и готовим конкретное предложение. Например, квартира в Лобне за 1,8 млн на торгах, ее рыночная цена — 3,3 млн, для быстрого оборота средств предлагаем ее перепродать за 2,9 млн. Тактика зависит от ситуации: если готовы ждать, чтобы заработать побольше, то продаем по рыночной цене.
Распределение прибыли мы обсуждаем с каждым индивидуально, все зависит от объема работы. В основном это 60 на 40.
То есть мы получаем 40% от прибыли.
Также мы привлекаем инвестиции под 40% годовых, в этом случае инвестор передает нам деньги в доверительное управление. Есть вариант работы по фиксированным ценам: 100 тысяч рублей за подбор и анализ ликвидности объекта, 100 тысяч за участие в торгах и оформление объекта, а за перепродажу — как договоримся, но не менее 150 тысяч. Есть процентный вариант работы: 10% от стоимости лота за покупку и 5% от стоимости его реализации.
Самая крупная инвестиция, которую мы получали, — 15 млн рублей. Выкупали сразу несколько квартир.
Инвестредакция не могла пройти мимо
Эта статья не про инвестиции, а про труд аукционного брокера. Если у вас появилось острое желание вложить крупную сумму в подобное предприятие, будьте осторожны: такие инвестиции относятся к рискованным. Инвестредакция Т—Ж рекомендует для начала разобраться с базой и попробовать консервативные инструменты фондовой биржи.
Чаще всего лоты в плохом состоянии, так как банкроты забирают из квартир все. Например, на Тверской улице в Москве была квартира, которая по рынку стоила 42 млн рублей, а на торгах ушла за 28 млн: банкрот выкрутил все — от унитаза до розеток.
Большую часть рабочего времени я мониторю площадки в поисках ликвидного лота. Провожу анализ, сравниваю с рыночной стоимостью, изучаю район, другие подобные объекты, спрос. Мы выезжаем, смотрим состояние объекта. Важно оценивать лоты объективно, не бросаться на любой, чтобы не купить дороже, чем на рынке. Обычно проигрыш в торгах — это когда понимаешь, что не можешь сделать ставку выше, иначе объект не будет интересен для перепродажи. А мой самый обидный проигрыш случился из-за часовых поясов: разница с уральской торговой площадкой — два часа, я только собрался подавать заявку, а торги уже кончились.
В основном мы выкупаем активы на территории Москвы и Московской области — там, где наш офис. Другие регионы тоже рассматриваем, но, например, на Урале очень мало объектов, а в Казани и Сочи цены ближе к рыночным.
Обременения
Нам обычно приходится снимать обременения. Это может быть ипотека, аресты, запреты на регистрационные действия, ренты, решения судов. Выписываем и выселяем людей, если это требуется.
Например, мы как-то купили квартиру в 39 м², где было прописано 23 человека. Судья сам удивился, когда мы их выписывали. Был случай, когда на выписке в суде жена должника кричала, что мы выгоняем людей на улицу, а потом выяснилось, что должник в этой квартире никогда не жил и сдавал ее. Все-таки банкротство — это обдуманное решение, поэтому на улице никто не остается, у всех есть где жить, спать и что поесть.
Самое сложное — списывать долги по ЖКХ. Управляющие компании не всегда хотят соблюдать закон и открывать новые счета новым собственникам, с этим нам помогает государственная жилищная инспекция. Иногда долги не выплачиваются годами.
В нашей практике самая большая задолженность за коммуналку была 250 тысяч рублей.
У нас есть партнерские договоры с агентствами недвижимости, которые помогают нам продавать. Все, что можно сделать без привлечения сторонних лиц, мы стараемся делать сами. Оплачиваем коммунальные услуги, свет, газ, расходы на взлом двери — не все банкроты передают нам ключи — и судебные расходы на выписку. Из этих мелочей складывается большая сумма.
Доходы
Если говорить о нашем заработке, то как потопаешь, так и полопаешь. В среднем мы выкупаем семь объектов в месяц. В начале года наступает затишье, а на лето приходится очень много работы: за один летний месяц выкупаем от 10 до 15 объектов. Чистая прибыль компании — около 1,5 млн рублей в месяц. Минимально за месяц мы зарабатывали 150 тысяч, максимум — 2,5 млн.
Часть дохода уходит на организационные вопросы и поездки по Московской области. Дистанционно, к сожалению, решается не все: например, личного присутствия требуют суды, переговоры с управляющими компаниями. На бензин и общественный транспорт уходит очень много. Еще вкладываем в рекламу недвижимости, платим зарплаты и налоги. В нашем штате сейчас 8 человек: юристы, аналитики, помощники. Средняя зарплата сотрудников — 70 тысяч. Это оклад и проценты от перепродажи имущества.
Часть средств мы откладываем, чтобы выкупать объекты без привлечения инвесторов: для этого в запасе всегда надо иметь около 3 млн рублей.
Прибыль делим с напарницей пополам. У меня получается от 100 до 500 тысяч рублей в месяц.
В будущем мы хотим построить компанию, в которую человек с тысячей рублей сможет обратиться, чтобы приумножить эту сумму. Сейчас изучаем тему торгов в разных странах, хотим в течение нескольких лет выйти на мировой рынок.
Познакомьтесь. Читатели, которые нашли неповторимый способ зарабатывать или тратить деньги.
Безопасно ли покупать квартиру с торгов?
— Часто вижу в объявлениях на сайтах недвижимости квартиры, которые продаются с торгов. При этом риелторы берут на себя участие в этих самых торгах за комиссию. В большинстве таких объявлений отмечено, что для покупки нужна полная сумма (ипотека не подходит). Но в некоторых отмечается, что можно оформить и кредит. Сами квартиры очень привлекательны и продаются за стоимость ниже рыночной. Хочу узнать у экспертов тонкости этой сделки. Действительно ли это не мошенничество? Могу ли я оформить ипотеку на квартиру, покупаемую с торгов? Какие риски у такой сделки?
Отвечает председатель Национальной ассоциации аукционных брокеров Давид Ризаев:
Первое, что придется сделать физическому лицу, желающему приобрести имущество в рамках торгов, найти объект недвижимого имущества и провести его осмотр. После принятия окончательного решения о выкупе выбранного объекта потребуется пройти регистрацию в специальной электронной системе. Для этого необходимо получить электронную подпись. Это может занять до 2 недель. Затем вносится задаток для участия в торгах. Выигрывает торги тот, кто предложит максимальную цену. На первый взгляд все просто. Однако есть определенные нюансы.
Основные трудности, с которыми могут столкнуться покупатели недвижимости с торгов, – наличие неузаконенных перепланировок, отказ прежних владельцев от снятия с регистрационного учета, зарегистрированные несовершеннолетние и т.п. Эти вопросы подлежат разрешению в судебном порядке после оформления права собственности на квартиру. Но прежде, чем зарегистрировать право собственности, нужно полностью оплатить стоимость имущества. Для этого необходимы деньги. Если бы это была обычная сделка купли-продажи квартиры, можно было обратиться в банк для оформления ипотечного кредита.
Возьмется ли коммерческий банк за кредитование сделки купли-продажи квартиры, приобретенной в рамках торгов по банкротству? Оформить ипотечный кредит под приобретенный объект больше шансов у того банка, в залоге которого находится объект. Для определения залогодателя квартиры требуется изучить документы по квартире. В выписки из ЕГРН прописывается наименование финансовой организации, с помощью которой была приобретена данная недвижимость. Однако даже тогда процесс может занять много времени. Прежде всего, это связано с особенностью оформления права собственности на приобретаемое жилье.
Если по стандартной схеме ипотечного кредитования перечисление кредитных средств продавцу происходит после фиксирования права собственности, в случае с недвижимостью с торгов первоначально происходит окончательные расчеты по купле-продаже объекта, а уже потом следует оформление всей документации на право собственности по нему.
Тех, кто все-таки решится обратиться в коммерческий банк за ипотекой для приобретения недвижимости с торгов, ожидают долгие переговоры с представителями банка по обоснованию целесообразности участия кредитной организации в подобной сделке. На практике большинство коммерческих банков отказываются кредитовать под залог данного объекта недвижимости, видя в такой схеме достаточно много рисков для себя.
Одним из вариантов разрешения проблемы может стать получение предварительного положительного решения банка по ипотеке до старта торгов на сумму «с запасом», поскольку стоимость имущества на торгах в среднем ниже рыночной на 20%. Например, рыночная стоимость недвижимости составляет 4 млн рублей, а на торгах такой объект можно приобрести за 3,2 млн рублей. Таким образом, для принятия участия в торгах потребуется иметь 5-20% в случае покупки арестованного имущества или до 50% от стоимости объекта наличными денежными средствами в качестве задатка и одобренное решение по ипотеке на сумму выкупа имущества.
Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Кинжигалиева:
Причины, по которым квартира выставляется на торги, могут быть разными, но самая распространенная – квартира была в залоге кредитной организации в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, а впоследствии на нее было обращено взыскание из-за неисполнения обязательства по выплате кредита.
Как правило, потенциальных приобретателей таких объектов привлекает их стоимость, которая обычно ниже аналогичных объектов, продающихся на рынке недвижимости, но это лишь стартовая цена, соответственно, в процессе торгов цена увеличивается.
При намерении приобрести квартиру с торгов в первую очередь необходимо внимательно и детально знакомиться с условиями их проведения (сроком подачи заявок, размером и порядком внесения задатка и т.д.), а также с пакетом документов на квартиру.
Следует учитывать, что зачастую такие квартиры обременены правами пользования бывших собственников и членов их семей, что влечет для нового собственника необходимость обращения в суд с требованием о прекращении права пользования зарегистрированных в квартире лиц и – при необходимости – об их выселении.
Что касается возможности приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита – некоторые банки действительно кредитуют покупку квартиры на торгах, однако каждая такая ситуация рассматривается индивидуально.
В заключение следует отметить, что покупка квартиры на торгах – процесс достаточно непростой, и если у вас нет опыта участия в таких операциях с недвижимостью, лучше обратиться за помощью к профессионалам.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Продажа квартиры с долгов – вполне реальная и законная сделка, хотя и со своими нюансами. Так, существует достаточное количество рисков, с которыми может столкнуться покупатель уже после того, как приобретет жилье по более привлекательной цене.
Очень многие квартиры, продаваемые с торгов, остаются с долгами за коммунальные платежи. И здесь у приобретателя этой квартиры два выхода: либо их мирно оплачивать, либо снять с себя эту ответственность в судебном порядке. В последнее время все судебные инстанции встают на сторону приобретателя и снимают с него обязательства, но судебные тяжбы требуют дополнительного времени и сил.
В квартире могут быть прописаны предыдущие собственники. Если покупатель вовремя не обратил внимания на данное обстоятельство и не взял из ЕГРН выписку, где указывается количество зарегистрированных в квартире людей, в будущем он может столкнуться с проблемой уже зарегистрированных людей в квартире. Совершеннолетних лиц можно снять с регистрации в судебном порядке (в случае, если мирно договориться не удастся), а вот с несовершеннолетними лицами могут возникнуть проблемы.
Предыдущие собственники жилья не согласны с отчуждением имущества. В таком случае у них есть право оспорить эту сделку в судебном порядке, и такое судебное разбирательство может окончиться не в пользу покупателя квартиры с торгов. Так что у нового собственника большой риск лишиться приобретенной недвижимости.
Состояние помещения. Бывают случаи, когда записаться на просмотр квартиры перед торгами невозможно, например, покупатель находится в другом городе или все даты для просмотра уже расписаны.
Всех вышеперечисленных рисков можно избежать, если знать о них заранее и проверить всю соответствующую документацию. Однако некоторые риски проверить по документам невозможно. Если у вас есть подозрения об их наличии, лучше откажитесь от сделки по этой недвижимости, чтобы избежать проблем в будущем.
Теоретически оформить покупку квартиры с торгов в ипотеку возможно, закон этого не запрещает. Однако с точки зрения практики этот вариант вызывает сомнения. Во-первых, для участия в торгах необходимо внести задаток, размер которого определяется организатором торгов, но, как правило, он составляет 10% от начальной цены лота. Во-вторых, если вы выиграете на торгах, вам необходимо будет за определенный срок выкупить квартиру. Его также устанавливает организатор; обычно он составляет 30 дней. За это время вам будет нужно получить одобрение кредита, одобрить саму квартиру у банка на предмет залога и провести сделку. Здесь существует риск, что страховая посчитает данную квартиру неликвидной и откажется выдавать вам деньги на ее приобретение. В таком случае вы потеряете задаток, который вносили перед началом торгов.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»
Во время кризиса можно выгодно приобрести жилье по сниженным ценам. Например, выбрать квартиру с торгов после банкротства. Такая недвижимость стоит на порядок дешевле обычных вариантов, но есть риск столкнуться с проблемами о которых мы поговорим чуть ниже.
Первоначально это торги, на которых на продажу выставляются объекты недвижимости. Это может быть дом, квартира, коттедж, которые принадлежали физическому либо юридическому лицу, проходящему процедуру признания финансовой несостоятельности либо банкротства. В ходе проведения торгов полученные от продажи квартиры денежные средства по закону должны передаваться в счет погашения долга перед кредитором. Для заемщика торги вообще крайне невыгодный вариант, но деваться таким гражданам фактически некуда так как надо расплатиться по долговым обязательствам перед кредитором.
Осуществляются торги в три основных шага:
Продавцом при организации торгов выступают несколько типов лиц. Обычно это кредитно-финансовые компании, реализующие ликвидное имущество своих должников. Также в аукционе право на участие принимают государственные учреждения или коммерческие предприятия и компании.
Если обратить внимание на статистику, то можно сказать что абсолютное большинство жилых квартир, реализуемых через торги представляют собой собственность банковских компаний. Тут возможны несколько вариантов. В первую очередь квартира может быть в залоге по кредиту выданному банковской компанией или же быть ипотечной недвижимостью.
Все просто, так как человек либо не платит по долгам и банк пытается взыскать деньги с него доступными способами или же он проходит процедуру банкротства.
Среди объектов недвижимого имущества, реализуемого банками можно найти огромное разнообразие квартир. Еще при помощи торгов продается выморочное жилье. Так называются объекты которые отошли в собственность государственных органов, так как у них нет наследников по завещанию, фактически или по закону. В этом случае в продаже на торгах чаще всего оказываются квартиры, которые не могут быть использованы муниципальными государственными органами на социальные нужны (улучшение жилищных условий граждан). Не всегда такая квартира может быть полностью убитой. Иногда продаются таким образом жилые объекты в виде элитных квартир. И они попросту не подходят для социальных нужд из-за своей дорогой стоимости. При этом приобрести на торгах такую квартиру при желании может каждый гражданин.
Конечно многих покупателей привлекают дешевые цены на недвижимость находящуюся на торгах. Но надо понимать, что не все так просто, как кажется на первый взгляд. Риски есть, и они достаточно существенные. Обозначим самые популярные и часто встречаемые риски при покупке квартиры на аукционе.
Судебные разбирательства предыдущих хозяев квартиры.
Судебные разбирательства часто могут мешать сделке либо пользованию и распоряжению недавно купленной жилой квартирой. Фактически покупатель приобрел свободное жилье, но прошлый владелец может не соглашаться со своими потерями. Он просто желает возвратить свою квартиру назад с помощью подачи заявления в суд и обжалования аукционной продажи. Решение суда предугадать невозможно. Оно зависит от множества факторов предугадать которые попросту невозможно.
Долги за коммуналку.
В проблемной недвижимости могут быть и годами накопленные долги. С переходом права собственности оплачивать их придется как раз-таки новому хозяину. Причем долги могут достигать не одну сотню тысяч рублей. Некоторые эксперты по продажам недвижимого имущества полагают, что большинство квартир, реализуемых с таких торгов достаются новым хозяевам с долгами. Конечно можно попробовать снять с себя ответственность по уплате коммунальных услуг через суд, но любое судебное разбирательство – это трата времени, денег и сил. Поэтому обязательно надо тщательно изучать все предложения на торгах в том числе и на предмет наличия долгов. Если они не столь критичны, и сделка все равно кажется вам выгодной, то тогда можно купить квартиру и оплатить их после окончательного оформления прав собственности.
Прописаны предыдущие собственники.
На государственных торгах в заявке обязательно в соответствии с установленными законодательными нормами обозначается количество лиц, которые зарегистрированы в жилом помещении. Но узнать об этом нельзя, если квартира продается банком на основании возбужденного исполнительного производства. В итоге можно получить в придачу вместе с жильем и кучей посторонних людей, прописанных в нем. И самый плохой вариант – это прописанные в объекте жилой недвижимости дети, которых не получится выписать просто так без предоставления жилплощади. А вот совершеннолетних граждан можно снять с регистрации путем обращения в судебные органы с исковым заявление о признании прекратившим право пользования жилым помещением. И опять же это судебные тяжбы и трата нервов для покупателя.
Кроме того, если недвижимость принадлежала организации, и в ней проживали ее сотрудники по договорам социального найма, их тоже нельзя выселить, не предоставив замену, если жилье используется инвалидами 1 или 2 группы, членами семьи умершего работника, семьями с детьми-инвалидами, пенсионерами по старости.
Предыдущие собственники не согласны с продаже квартиры.
Если предыдущие собственники не согласны с продажей недвижимого имущества, то тогда они вполне могут на основании установленных законодательных норм опротестовать данное решение путем обращения в судебные органы с исковым заявлением. Подобное разбирательство так же займет много сил и времени у обеих сторон и может закончиться не в пользу новых собственников. Также такой риск, хоть и небольшой, есть для выморочной недвижимости, когда наследники объявляются уже после процедуры продажи жилья.
В завершении надо добавить, что можно купить квартиру в крайне плохом состоянии.
Она будет требовать длительного и дорогостоящего ремонта. Это не обычная покупка квартиры, так как провести осмотр перед аукционом нельзя. То есть вы не можете оценить полностью состояние помещение, которое приобретаете по сниженной цене на торгах. Также стоит сказать о том, что покупка квартиры на аукционе – это сложная задача и обязательно надо посоветоваться с опытным юристом.