Преимущества и недостатки квартир, расположенных рядом со станциями метро.
Если вы рассматриваете вариант покупки или аренды квартиры в доме вблизи станции метро, вы должны осознавать все плюсы и минусы такого жилья.
Преимущества квартир рядом с метро
1. Быстрота и надёжность передвижения. Метро является самым надёжным и быстрым видом городского транспорта. Возможность доехать до любого района города за заранее известное время, без пробок и ожиданий, позволяет планировать и экономить время.
2. Экономия расходов на проезд. Близость метро избавляет от необходимости тратить деньги на проезд на автобусе, троллейбусе, маршрутке, трамвае и такси.
3. Обеспеченность коммерческой инфраструктурой. Около станций метро обычно сосредоточены различные предприятия торговли и обслуживания.
4. Высокая ликвидность квартиры. Квартиру рядом с метро легче продать или сдать в аренду.
Недостатки квартир рядом с метро
1. Скопление людей и конфликты. Около станций метро наблюдается скопление граждан, включая представителей неблагополучных социальных слоёв, что создаёт шум и конфликты.
2. Множество объектов инфраструктуры. Различные магазины, заведения быстрого питания, кафе и т.д. уплотняют застройку и удерживают вокруг себя людей, для некоторых из которых окрестности метро становятся основным местом обитания. В свою очередь малокультурные граждане, которых притягивает атмосфера метро, оставляют за собой мусор и создают дискомфорт для других людей.
3. Концентрация наземного транспорта. Рядом с метро обычно находится множество остановок наземного общественного транспорта, особенно если станция метро является основой крупного транспортно-пересадочного узла. Это создаёт дополнительную толчею, шум и загрязнённость воздуха.
4. Мало возможностей для парковки автомобилей. Наличие большого количества объектов инфраструктуры вблизи метро означает большое количество автомобилей на прилегающих парковках и во дворах. Также окрестности метро часто превращаются в стихийные перехватывающие парковки, на которых оставляют свой автотранспорт жители пригородов и отдалённых районов города.
5. Вибрация и шум от поездов. Вибрация и шум от проходящих поездов метро создают физический и психологический дискомфорт, а также приводят к образованию трещин и другим разрушениям в зданиях.
6. Выше стоимость квартир. Покупка или аренда квартиры около станции метро обходится дороже, чем в удалении от метро.
Надеемся, что сформулированные нами положительные и отрицательные стороны квартир в домах, расположенных вблизи станций метро, помогут вам сделать правильный выбор.
Предлагаем Вам ознакомиться с предложениями жилья в новостройках Москвы от застройщиков и эксклюзивных продавцов с указанием округов, старта продаж, цен, сроков сдачи и др.
Если вы хотите купить недорогую квартиру в новостройке Москвы, обратите внимание на новые новостройки Москвы на старте продаж. При этом имейте в виду, что самые дешёвые квартиры предлагаются в новостройках Новой Москвы (Новомосковский округ и Троицкий округ).
Рядом с метро: как открытие станций повлияет на стоимость жилья в Москве
В Москве идет масштабное строительство метрополитена. В 2019–2021 годах запланировано ввести 70 км новых линий, 27 станций, а к 2023 году метро в пешей доступности от дома будет у 90% москвичей, обещают в мэрии.
Рассказываем, как эти масштабные планы по строительству метро отразятся на стоимости жилья в столице.
Влияние Большого кольца
Самым масштабным проектом в истории московского метростроения станет Большая кольцевая линия (БКЛ). Это кольцо полностью запустят к 2023 году.
Аналитики и риелторы не предвидят заметного роста цен в тех локациях, где откроются станции нового кольца. Дело в том, что все они будут располагаться недалеко от появившихся ранее платформ, где в большей или меньшей степени развита транспортная инфраструктура, считает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. С этим мнением согласен и руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «В отличие от открытий нынешнего года, когда метро пришло на активно застраиваемые окраины города (Некрасовка, Новая Москва. — Прим. ред.), эти платформы появятся в районах, которые уже сейчас имеют удовлетворительную доступность до существующих станций подземки».
Резюме: строительство БКЛ добавит комфорта жителям близлежащих районов. «Скорее вырастет спрос на жилье в прилегающих локациях, при этом на цены, вероятно, влияние будет незначительным», — считает топ-менеджер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. Жилье в локациях, расположенных на территориях, прилегающих к строящимся станциям БКЛ, уже подорожало, говорит Антясова. Дальнейший рост на квартиры рядом с новыми станциями БКЛ если и произойдет, то не превысит 2–3%.
Текущая стоимость аренды и покупки квартир у строящихся станций московского метро
Cтанция
Вторичное жилье, тыс. руб./кв. м
Аренда однокомнатной квартиры, тыс. руб./мес.
Новостройки, тыс. руб./кв. м
Год открытия: 2020
*Станция БКЛ, до полного ввода кольца она будет функционировать как часть Некрасовской линии Источник: ЦИАН, по данным на октябрь 2019 года
Другие новые станции метро, планируемые к открытию в ближайшие годы, можно разделить на две группы.
К первой относятся платформы, которые появятся в районах с недостаточно развитой транспортной инфраструктурой, где до этого, в частности, не было станций метро. Например, на Калининско-Солнцевской и Сокольнической линиях, проходящих по территории Новой Москвы. До открытия этих станций в 2022 году цены на вторичное жилье здесь вырастут на 15%, затем в течение года — еще на 5–10%, то есть в совокупности с настоящего времени до 2023 года они увеличатся на 20–25%, прогнозирует Таганов. Причем рост цен коснется тех объектов, которые находятся в 15–20 минутах ходьбы от новых станций метро, поясняет он.
Ко второй группе станций столичной подземки относятся те, которые будут открыты в локациях с более развитым транспортным сообщением — вблизи от существующих платформ, в обжитых районах Старой Москвы с развитой инфраструктурой. Например, на Люблинско-Дмитровской линии в 2022 году появятся станции «Улица 800-летия Москвы», «Лианозово», «Физтех». Рядом со станциями этой группы ожидается не такой значительный рост цен. До момента открытия новых платформ метро стоимость расположенной рядом вторичной недвижимости увеличится максимум на 5%, прогнозирует Таганов. В течение следующего года и до 2023-го — еще не более чем на 5%, добавляет он. «Это вопрос не столько реального улучшения транспортной инфраструктуры, сколько фактор субъективной природы вторичного рынка жилья и психологии его собственников», — считает Таганов.
Ко второй группе относятся и станции Некрасовской линии («Юго-Восточная», «Окская», «Стахановская», «Нижегородская»), которые будут находиться на относительно небольшом расстоянии от Таганско-Краснопресненской линии. Запуск альтернативного маршрута подземки должен заметно разгрузить один из самых напряженных участков московского метро, открытие этих станций повлияет на качество городской среды в юго-восточном секторе города в целом, а не только в домах у новых транспортных узлов, считает Попов. Здесь в течение года запуск пассажирского движения, по его прогнозу, приведет к росту цен на 7–8 п.п. По его оценке, меньший прирост цен (по сравнению с открытием метро в Некрасовке и Новой Москве, где он превысил 10% в год) связан еще и со структурой жилого фонда вдоль Рязанского проспекта и в Лефортово. Преобладающие здесь дома (простенькие сталинки, панельные дома начала 1970-х) сейчас не пользуются популярностью, что ограничивает потенциал роста цен, поясняет аналитик.
Что с ценами на жилье рядом со станциями, открытыми в 2019 году
В 2019 году в Москве появилось восемь новых станций метро:
В среднем цены на жилье рядом со станциями метро, открытыми в 2019 году, с прошлой осени увеличились на 20%. Наибольший рост был отмечен в Новой Москве — на 30%. При этом квартиры на вторичном рынке дорожали быстрее новостроек, подсчитали ранее аналитики сервиса «Яндекс.Недвижимость».
Как близость метро влияет на стоимость квадратных метров
Большинство потенциальных покупателей квартир хотят приобрести недвижимость рядом с действующими станциями подземки. При этом под пешей доступностью подразумевается расстояние в 1-1,5 км. В непосредственной близости от станций, как правило, возводятся жилые комплексы уровня «масс-маркет». Яркие примеры такой застройки — кварталы, рядом со станциями «Девяткино» и «Парнас». Для объектов высокого уровня комфорта близость метрополитена или крупных транспортных магистралей является скорее недостатком, чем достоинством. Поэтому цена недвижимости не зависит напрямую от удаленности метро.
К 2017 году, метро не было в 6 районах Петербурга: Пушкинском, Петродворцовом, Курортном, Кронштадтском, Красносельском и Колпинском. В удаленных прибрежных районах, Петродворцовом и Курортном, устойчивый спрос создают спокойная экологическая обстановка и расположение рядом с заливом. Жилье здесь чаще всего рассматривают пожилые люди и семьи с детьми. Варианты рядом с метро обычно выбирают мужчины трудоспособного возраста, а также молодежь с активной жизненной позицией. Для подобных людей эта квартира, как правило, является первой. Новостройки рядом со станциями метрополитена считаются хорошим активом у покупателей-инвесторов.
Выгодное вложение
Покупка недвижимости в спальных районах Петербурга, где планируется строительство метро, является выгодным инструментом для инвестиций. Квартиры поднимаются в цене по мере хода строительства, а также после сдачи дома в эксплуатацию. Значительное подорожание фиксируется, когда в пешей доступности появляется станция метро. Доходность от таких вложений достигает 40-50%. Сейчас перспективными в плане строительства метро можно считать Приморский район, а также южные локации — Купчино и Шушары.
Такие инвестиции являются «длинными». Если застройщики, как правило, выдерживают сроки сдачи недвижимости, то планы развития подземного транспорта систематически откладываются.
Взгляд в будущее
При закладке жилых комплексов строительные компании учитывают Генеральный план развития метро. Например, ЖК «Шуваловский», в котором спроектировано более 8,5 тыс. квартир, будет находится в пешей доступности от станции «Шуваловский проспект». Строительство подземки в этой части Приморского района к концу 2016 года еще не началось, а первая очередь жилого комплекса уже находилась в высокой степени готовности.
Большой потенциал у новых намывных территорий Васильевского острова, где сейчас ведется активное строительство жилой недвижимости уровня «масс-маркет». Там планируется построить станции метро «Гавань» и «Морской фасад».
Ближайшие перспективы строительства метро в Петербурге
Согласно Генплану развития петербургского метрополитена, в ближайшие годы будут продлены Фрунзенско-Приморская, Невско-Василеостровская и Правобережная линии. За три года планируется построить 6 станций:
Вы можете самостоятельно определить, насколько значительна разница в цене квартир в Санкт-Петербурге в зависимости от близости расположения дома к станциям метрополитена. Для того, чтобы сравнить стоимость аналогичных объектов на разной удаленности от метро, воспользуйтесь размещенным ниже поисковым фильтром:
Смена приоритетов
Близость к метро утрачивает значение для покупателей недвижимости еще и из-за того, что в городе увеличивается количество личного транспорта. Определяющими критериями для петербуржцев чаще становятся возможность парковки, загруженность прилегающих к дому автодорог, а также расстояние до развязок кольцевой городской магистрали.
Цифра: в 2014 году на 1000 жителей Санкт-Петербурга и Ленобласти приходится 295 автомобилей. Таковы данные исследования, проведенного компанией «АльфаСтрахование». Уровень обеспеченности автомобилями устойчиво растет.
О ценообразовании в сегменте новостроя на 2016-2017 годы
На первый взгляд, активность на рынке первичной недвижимости сохранилась примерно на уровне прошлых годов, но это не так. Как показывает независимый анализ, введенная правительством программа субсидирования обеспечила лишь временный эффект.
Предел рентабельности квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга — 75 000 рублей
Цены за квадратный метр в разных частях города и его предместьях отличаются по естественным причинам — на рынке недвижимости Петербурга есть предложения в секторе «масс-маркет», элитные и премиальные новостройки.
Что такое кадастровая стоимость недвижимости и кто ее определяет
Кадастровая стоимость — цена объекта недвижимости, которая устанавливается независимыми экспертами и заносится в базу Федеральной службы кадастра и картографии. Порядок проведения оценки объектов недвижимости прописан в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в РФ».
Масс-маркет поднимает планку
Качество и инфраструктурная наполненность новых жилых проектов в Санкт-Петербурге улучшается. Комплексы комфорт-класса, расположенные в черте города, все чаще имеют атрибуты недвижимости высокого уровня.
Какие характеристики квартиры снижают ее стоимость
Квартиры одинаковые, а цены разные. От чего зависит стоимость жилья в новостройках, и не опасно ли покупать слишком дешевую недвижимость? Разбираем факторы, которые могут снизить цену квадратного метра, и раскрываем секреты разумной экономии.
Новостройка в глуши обойдется дороже
Парадоксальное решение проблемы транспортной доступности новостроек нашли власти Санкт-Петербурга: обязательство по проектированию и сооружению дорожной сети новых кварталов возложено на застройщиков — пока в рекомендательном порядке.
Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов
Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.
Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.
Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.
Выгоднее квартир
Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).
Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.
Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.
Прописка, коммуналка и налоги
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Мошеннические схемы
Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. «Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.
При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.
Уточнение правового статуса апартаментов
Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.
«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района. Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.
Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.
Вне конкуренции: кто живет в центре Москвы и сколько там стоят квартиры
У москвичей нет единого мнения по поводу жизни в центре столицы. Одни считают центр абсолютно неудобным, практически непригодным для проживания. Другие не готовы его променять ни на что: ни на зеленые городские районы, ни на загородные поселки.
Жизнь ЦАО постепенно меняется: появляются новые жилые объекты, инфраструктура и даже новые правила и активности. Мы попросили риелторов рассказать, как сегодня существует центр Москвы, кто в нем живет и сколько стоит там жилье.
Спрос на жилье в центре всегда держится на устойчивом уровне, и значительных изменений за последние годы не наблюдается, говорят риелторы, — округ остается престижным, и в этом смысле он вне конкуренции.
«Центр Москвы — для всех, — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Тут живут и представители богемы, и студенты некоторых столичных вузов — кто снимает жилье в складчину, а кому и с общежитием повезло (Академическое музучилище, Лингвистический университет и др.). Не забываем и про коренных москвичей, живущих в районах центра Москвы поколениями. Это не только интеллигенция, но и рабочие семьи и их потомки — не секрет, что некоторые фабрики располагались в Москве в таких районах, как Хамовники, Пресня, Таганский, просто раньше это были в каком-то смысле окраины. Да, сейчас в центре много приезжих, но все равно достаток у всех разный, так как это и владельцы жилья, и арендаторы квартир и комнат, и экспаты, которым жилье оплачивают их работодатели».
Среди покупателей жилья в ЦАО выделяются несколько категорий. Как рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, к первой относятся состоятельные и респектабельные люди, представители творческой элиты, которые хотят поселиться поближе к учреждениям культуры, в том числе и тем, где они служат. Наибольшим спросом у них пользуется элитная недвижимость, расположенная на Арбате, в Хамовниках, Замоскворечье, в непосредственной близости от Патриарших или Чистых прудов.
Вторая категория — так называемые локалы, которые всю жизнь провели здесь и при разъездах с родственниками хотят остаться жить в родных местах. Для представителей старшего поколения в таких случаях важно сохранить прежний круг общения, кроме того, зачастую они сильно привязаны к некоторым социальным объектам — например, к поликлинике. Среди покупателей квартир в ЦАО есть также амбициозная молодежь, которая селится поближе к работе, а также регионалы, которые могут себе позволить жилье в историческом центре.
«Многие жители ЦАО — урбанисты до мозга костей, которые не могут представить свою жизнь ни в каком другом месте, — говорит Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». — Однако некоторые москвичи иногда меняют жизнь в центре на возможность иметь квартиру большего метража, но за пределами ТТК».
Минусы жизни в центре
Действительно, многие владельцы квартир в центре решаются поменять свою недвижимость на более дешевое с точки зрения обслуживания жилье в других районах города. Нередко этому способствуют рост налогов и в целом высокая инфляция, превышающая рост пенсии, отмечает управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов.
«Если квартира перешла в собственность наследников, то они тоже не стремятся держаться за полученный актив, — отмечает эксперт. — Проблема в том, что старый жилой фонд в центре города давно не соответствует требованиям, предъявляемым к комфортному жилью. Речь идет о домах серий II-18-01, II-68-02, II-68-03 (дома 9-12 этажей), а также о хрущевках. Не во всех квартирах есть балконы, собственники нередко жалуются на промерзание торцов зданий и пр. Такое жилье приобретают самые разные категории граждан, для которых все недостатки компенсируются престижным центральным расположением».
Как и раньше, к минусам жизни в центре относятся такие факторы, как густонаселенность, не слишком благоприятная экологическая обстановка, проблемы с парковкой. Здесь мало детских площадок, весьма высок уровень загазованности, кроме того, в некоторых местах допоздна или даже круглосуточно работают увеселительные заведения, из-за чего там постоянно очень шумно — все это делает неудобной жизнь семей с детьми.
«Если не брать в расчет элитные новостройки с закрытой охраняемой территорией, то жители ЦАО нередко жалуются на общий уровень безопасности проживания, — рассказал Илья Менжунов. — И дело не только в карманниках, нацеленных на туристов. Жителей нередко смущает большое количество нищих, попрошаек и лиц без определенного места жительства. Ежегодно власти придумывают различные способы для решения проблемы, однако количество бездомных отнюдь не уменьшается».
При всем этом нельзя сказать, что владельцы квартир вдруг начали массово продавать свои объекты из-за того, что жизнь в центре города изменилась и их что-то перестало устраивать, отмечает Ирина Доброхотова. Нет, квартиры все-таки продают чаще под давлением каких-то обстоятельств — жизненных, семейных. «В конце концов, «лишнюю» квартиру в центре чаще сдадут, чем поспешат от нее избавиться», — подчеркнула эксперт.
Как повлияло на рынок благоустройство улиц
Программа благоустройства и расширения улиц в центре Москвы ведется не первый год. Но она, как говорят риелторы, практически не влияет на стоимость новостроек или на желание девелоперов реализовывать в центре жилые проекты. Речь идет о сложившихся локациях, где уже существует плотная застройка и выбирать участки не приходится. Что касается вторичных объектов, то здесь программа благоустройства оказывает противоречивое влияние.
«С одной стороны, собственники жилья в районе реконструкции незначительно повышали расценки, отмечая в объявлениях соседство с обновленными улицами, — рассказал Илья Менжунов. — Однако, когда речь доходила до сделки, они были готовы давать скидки в 5–10%. Поэтому фактического влияния на рынок программа оказать не могла, так как есть более мощные факторы, определяющие «погоду» в сегменте.
С другой стороны, эпизодическое и очень ограниченное влияние та же программа все же оказала, говорит эксперт: когда из-за реконструкции улиц власти урезали стихийную парковку у дома, собственникам квартир пришлось пойти на еще большие скидки. Соответственно, появление парковок, напротив, повышало стоимость.
«Некоторые продавцы квартир на улицах, где проводились реставрационные работы, условно говоря, решили, что они переехали жить в Европу, а их недвижимость теперь должна стоить чуть ли не в разы дороже, — отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Поэтому они устраивали «пробу» рынка, сильно завышая продажные цены и надеясь на получение солидных дивидендов от улучшения облика улиц. Однако эта затея провалилась».
По данным компании «Азбука жилья», средняя стоимость жилья в центре города (ЦАО) на первичном рынке составляет на данный момент 566,9 тыс. руб. за 1 кв. м. За последние три года этот показатель снизился на 11%. При этом основное снижение отмечено в 2017 году, а в 2018-м цены стабилизировались и по итогам года выросли на 4%.
Цены на вторичное жилье за несколько лет существенно не изменились. По данным «Инком-Недвижимости», в декабре 2014 года жилье на вторичке стоило 354,5 тыс. руб. за 1 кв. м, а в декабре 2018-го — 367,6 тыс. руб.
Улучшение облика некоторых столичных локаций не привело к реализации квартир по неадекватной стоимости, добавляет Сергей Шлома. Переоцененные объекты, в особенности премиальные, по-прежнему надолго застревают в экспозиции.
