корректировка на наличие мебели при оценке квартиры лейфер

О корректировке на встроенную мебель

Уважаемая Любовь Григорьевна,

2. На практике описания такой корректировки я не встречал. Решение этой проблемы вижу в следующем: Законодательство и ФСО требуют от оценщика выбор аналогов, максимально приближенных по своим характеристикам к объекту оценки. В связи с этим необходимо выбрать варианты аналогов для оцениваемой квартиры без наличия встроенной мебели, тогда отпадет необходимость проведения данной корректировки.

3. Надо учесть, что оценить влияние стоимости встроенной мебели на рыночную стоимость квартиры не представляется возможным из-за отсутствия достоверной информации. Экспертная оценка возможна при исследовании большого количества предложений продаж квартир со встроенной мебелью и без нее, однако вряд ли такая экспертная оценка устроит представителей банка.

С уважением. Рубинчик А. А., член Экспертного совета РОО

Оценщикам:

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Что делать, если квалаттестат закончился, а новый будет получен через три недели?

Дрягина Елена Анатольевна

Добрый день. 14 сентября 2021г. заканчивает своё действие мой квалаттестат. 7 сентября ФБУ «ФРЦ» зарегистрировало меня на сдачу квалификационного экзамена, соответственно новый квалаттестат я получу в конце октября 2021г. Могу ли я приостановить свою деятельность на этот период или должна выйти из СРО?

Уважаемая Елена Анатольевна,

В течении первого месяца после окончания действия квалаттестата мы никаких мер не принимаем, даем оценщику время получить новый квалаттестат. Но важно помнить: категорически нельзя подписывать отчеты об оценке, если у оценщика нет действующего квалификационног. Показать весь ответ»

Источник

Определение рыночной стоимости квартиры

Методики расчета стоимости квартиры достаточно широко освещены и теоретически разработаны, чему свидетельствует огромное количество литературы и методических рекомендаций по оценке.
Этому способствует и развитый рынок недвижимости. Причем, количество предложений одинаково разнообразно и на первичном и на вторичном рынке жилья.

Текущим законодательством и федеральными стандартами оценки установлено требование в использовании трех основных подходов к оценке: сравнительный, затратный и доходный подходы. Однако в случае с оценкой недвижимости, представляющей собой квартиру, затратный и доходный подход малоприменимы. Оценка рыночной стоимости квартиры проводится посредством применения сравнительного подхода. Алгоритм проведения следующий: подбирается 7-10 аналогов недвижимости, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам. В случае несоответствия или отличий от объекта оценки вводятся корректирующие коэффициенты. Как показывает практика, основными корректировками являются:

Далее, после применения соответствующих корректировок, выделяется средняя рыночная стоимость 1 кв.м. квартиры. Причем, необходимо отметить существование разницы между понятиями «рыночная стоимость» и «цена продажи». Оценщик определяет рыночную стоимость объекта, под которой понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции» (Федеральный стандарт оценки №2 Цель оценки и виды стоимости). Это означает, что все участники сделок осведомлены о условиях и свободны в своих решениях. Рыночная стоимость и есть предмет исследований и расчетов Оценщика. Цена продажи же может быть продиктована факторами, не подпадающими под данные ограничения, что принципиально различает экономический смысл данных определений.

Данное различие очевидно на примере оценки доли квартиры. А между тем, в необходимости подобной оценки убеждается большое количество граждан: это и вступление в наследство, коим подчас является часть квартиры, и судебные процедуры при разделе имущества, например, при разводе и, в конце концов, сделки по купле-продаже соответствующих долей квартиры.

В оценочной практике среди специалистов здесь нет единой точки зрения. Основная дискуссия возникает вокруг необходимости применять корректировки, скидки на 1 кв.м. доли квартиры по сравнению с 1 кв.м. квартиры как единого объекта недвижимости. Данной неразберихе способствует и отсутствие полноценного рынка сделок купли-продажи долей квартиры.

Прежде всего, необходимо иметь ясное представление о контексте и юридических нюансах, при котором возникает необходимость оценки. Первое, что необходимо определить – что представляет из себя оцениваемая доля квартиры – может ли она быть выделена в натуре, в виде комнаты. Если ответ – да, то здесь работают классические методы оценки доли как отдельного помещения, комнаты.
Приобретение доли в квартире сопряжено с рядом сложностей, что обязывает снижать стоимость квадратного метра при оценке доли квартиры, однако следует отметить что данные проблемы и неудобства затруднительно перевести в денежное выражение.

Каждый совладелец имеет равные права на ту долю в квартире, которая за ним закреплена. Когда оценка доли в квартире повышает стоимость квадратного метра по сравнению со стоимостью квадратного метра во всей квартире, Оценщик ставит совладельцев в несколько неравное положение, так как покупающая сторона должна заплатить за право собственности на всю квартиру больше, чем в случае приобретение аналогичной квартиры на открытом рынке. Если же оценка доли в квартире снижает стоимость квадратного метра по сравнению со стоимостью квадратного метра во всей квартире, продающая сторона не имеет возможности за вырученные средства приобрести равнозначный объект недвижимости.

В данном случае, следует исходить из сути сделки с соответствующей долей. Например, в случае выкупа оставшейся доли квартиры у других собственников – стоимость доли может увеличиваться, т.к. в данной ситуации покупается часть квартиры, обеспечивающее единство права собственности, т.е. наблюдается синергический эффект – т.е. покупается нечто большее, чем часть квартиры. Когда же речь идет о покупке доли третьих лиц, тогда, возможно, применение понижающих корректировок.

Но ни повышение стоимости единицы площади доли квартиры, ни снижение по отношению к стоимости единицы площади всей квартиры невозможно точно рассчитать, а можно лишь предположить. Следует отметить, что при этом цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости доли квартиры.
Таким образом, Оценщиками должна использоваться стоимость 1 кв.м. доли квартиры соответствующей стоимости 1 кв.м. квартиры в целом при условии соблюдения ст. 250 «Преимущественное право покупки» ГК РФ, гласящей следующее: «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов», что означает обязательное соблюдение законной процедуры предоставления права совладельцев квартиры приобрести данную долю в преимущественном режиме.

Якубов Э.Н.
Оценщик I категории «Атлант Оценка»

Источник

Корректировка на наличие мебели при оценке квартиры лейфер

Вы можете бесплатно получить тестовый доступ к актуальным материалам статистики рынка недвижимости.

Корректировка рыночной стоимости 1 кв.м. квартиры

на наличие / отсутствие бытовой техники и мебели

Корректировка стоимости квартиры, жилого дома, садового, дачного дома на наличие мебели (шкафов-купе, встроенных шкафов, спальных и кухонных гарнитуров, мягкой мебели, посудомоечной, стиральной и другой бытовой техники, теле и радиоаппаратуры).

Проанализированы удельные рыночные цены пар предложений аналогичных по параметрам квартир (местоположение, транспортная доступность, тип, этажность, состояние и окружение дома, этаж, лифт, общая площадь квартиры, количество комнат, качество и состояние отделки и инженерных коммуникаций, площадь кухни, санузел, лоджия/балкон), отличающихся наличием (отсутствием) бытовой техники и мебели.

Наличие техники и мебели старше 5 лет не оказывает ощутимого влияния на общую стоимость продаваемой жилой недвижимости, поскольку такая мебель чаще всего достаточно изношена, морально устарела и/или не удовлетворяет требованиям и вкусам потенциального покупателя (нового собственника).

Жилая недвижимость с бытовой техникой и мебелью серийного (массового) производства не старше 5 лет, находящейся в хорошем состоянии, продается с повышающим коэффициентом (см. таблицу).

Высококачественную современную технику и элитную мебель предпочитают продать отдельно от недвижимости. При реализации такой техники и мебели совместно с недвижимостью её вынуждены продавать со значительной скидкой, то есть, как серийную.

Расчет СтатРиелт на основе рыночных данных

Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:

— более 350 корректировок рыночной стоимости недвижимости (земельных участков, коммерческой недвижимости, квартир, жилых домов) Вы можете просмотреть в разделе «Статистика рынка. Поквартальная статистика»

Источник

Корректировка на наличие мебели при оценке квартиры лейфер

Вы можете бесплатно получить тестовый доступ к актуальным материалам статистики рынка недвижимости.

Корректировка удельной рыночной стоимости коммерческой недвижимости

на наличие / отсутствие офисной мебели, техники и оборудования

Корректировка стоимости квартиры на наличие мебели, стоимости производственных, складских сельскохозяйственных зданий и помещений на наличие оборудования и мебели.

Корректировка стоимости автосалона, автосервиса, автомастерской на наличие оборудования, подъемников, шиномонтажа, автомойки, покрасочной камеры. Корректировка рыночной стоимости офисных и торговых помещений на наличие офисного и торгового оборудования. Корректировка стоимости зданий и помещений ресторанов на наличие кухонного и пищевого оборудования, наличие мебели. Корректировка стоимости гостиниц, санаториев, профилакториев, клиник на наличие гостиничного и медицинского оборудования, мебели.

Проанализированы удельные рыночные цены пар предложений аналогичных по параметрам объектов коммерческой недвижимости * (местоположение, назначение, класс качества, капитальность, общая площадь, качество и состояние отделки и инженерных коммуникаций, без учета земельного участка), отличающихся наличием (отсутствием) офисной техники, мебели, торгового, медицинского и другого специального оборудования.

Наличие изношенного оборудования и мебели не оказывает ощутимого влияния на общую стоимость продаваемой коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость с офисной техникой и мебелью, торговым, медицинским или другим специальным оборудованием, находящимися в хорошем техническом состоянии (не относящимися к оборудованию здания (системы отопления, электроснабжения, водопровода и канализации, безопасности, вентиляции и кондиционирования)), продается с повышающим коэффициентом:

Расчет СтатРиелт на основе рыночных данных

Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:

— более 350 корректировок рыночной стоимости недвижимости (земельных участков, коммерческой недвижимости, квартир, жилых домов) Вы можете просмотреть в разделе «Статистика рынка. Поквартальная статистика»

Источник

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

7.2 Обоснование корректировок

Корректировка на уторговывание.

Корректировка на вид сделки.

У всех объектов-аналогов одинаковые условия сделки, поэтому корректировка не проводилась.

Корректировка на населенный пункт.

Объект оценки и все объекты аналоги сопоставимы по данному фактору, поэтому корректировка для всех
объектов – аналогов равна 0%.

Корректировка на материал стен дома.

Объект оценки и все объекты аналоги сопоставимы по данному фактору, поэтому корректировка для всех
объектов – аналогов равна 0%.

Корректировка на этаж.

Объект оценки и все объекты аналоги сопоставимы по данному фактору, поэтому корректировка для всех
объектов – аналогов равна 0%.

Корректировка на этажность.

Объект оценки и все объекты аналоги сопоставимы по данному фактору, поэтому корректировка для всех
объектов – аналогов равна 0%.

Корректировка на кол-во комнат.

Объект оценки и все объекты аналоги сопоставимы по данному фактору, поэтому корректировка для всех
объектов – аналогов равна 0%.

Корректировка на общую площадь.

При всех прочих равных условиях, стоимость 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости увеличивается
при уменьшении общей площади. Расчет корректировки на общую площадь проводился по формуле:

К – поправка на масштаб;

к – расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении
его площади (коэффициент торможения – является степенным показателем).

Корректировка на сан. узел.

На рынке жилой недвижимости города данный фактор не оказывает влияния на формирование рыночной
стоимости. Корректировка для всех объектов – аналогов равна 0%.

Корректировка на летние помещения.

Объект оценки и все объекты аналоги сопоставимы по данному фактору, поэтому корректировка для всех
объектов – аналогов равна 0%.

Корректировка на вид из окна.

На рынке жилой недвижимости города данный фактор не оказывает влияния на формирование рыночной
стоимости. Корректировка для всех объектов – аналогов равна 0%.

Корректировка на адрес.

Объект оценки и все объекты аналоги сопоставимы по данному фактору, поэтому корректировка для всех
объектов – аналогов равна 0%.

Источник