Довольно часто специалистам нашей компании приходится иметь дело с оценкой доли в квартире, доме и даже комнате. Необходимость в этом возникает у наших клиентов в связи с вступлением в наследство. Например, после смерти дедушки, собственника однокомнатной квартиры, его родственники в узаконенном порядке производят раздел наследства – квартиры площадью 40 м2. Долевая собственность возникает также при разводе супругов, совместно владеющих недвижимым имуществом. В этом случае каждый из них имеет право претендовать на половину квартиры или дома, либо на половину ее стоимости. Одним из вариантов может быть выкуп супругом части жилой недвижимости другого супруга.
Оценка доли в квартире учитывает все те же факторы и проводится по тем же правилам, что, что и независимая оценка рыночной стоимости квартиры с одним собственником. Учитывается тип здания, его состояние, местоположение, транспортная доступность и др.
Что касается оценки доли, то ее главная особенность заключается в том, что доля практически никогда не может быть выделена в натуральном виде. Обычно наследники (они же новые собственники квартиры) вынуждены либо делить квартиру на помещения с помощью оценщика, либо без вмешательства третьих лиц сами договариваться между собой о том, как они будут использовать унаследованную квартиру.
Распространенное заблуждение заказчика состоит в том, что он пребывает в полной уверенности, что стоимость доли пропорциональна стоимостью всей квартиры. Однако – это не так.
Независимо от формы собственности, любая жилая недвижимость может принадлежать нескольким хозяевам. Даже если речь идет о небольшой квартире, разделить которую на двух или более человек весьма проблематично. Такие ситуации могут возникать, например, тогда, когда квартира была выкуплена несколькими лицами в процессе приватизации, и затем переходила по наследству частями, в результате чего возникала долевая собственность. По сути дела, доля в квартире не дает прав собственности тому, кому она принадлежит, а только предоставляет право проживать в ней. Проблем может не возникать, пока никто из хозяев одной квартиры не осуществляет каких-либо значимых действий. Но в случаях, когда один из владельцев пожелает продать свою долю, нередко возникают конфликтные ситуации.
В связи с этим нам довольно часто приходится иметь дело с продажей или покупкой долевого права на недвижимость. С юридической точки зрения покупка/продажа долей в квартире достаточно трудна и в плане согласования сделки с долевыми собственниками, и в вопросах оценки получаемой от подобной сделки прибыли. В этих случаях без оценщика не обойтись.
Определение размера дисконта при оценке доли в квартире
Последовательность оценки доли в квартире
Основная сложность при оценке доли в квартире заключается в том, что предложений о продаже долей на рынке значительно меньше, чем предложений о продаже «целых» квартир, и этот факт делает практически невозможным прямое применение сравнительных методов при оценке доли в квартире, даже на таком развитом рынке жилья, каким является рынок г. Москвы.
Поэтому процедуру оценки доли в квартире разбивают на два этапа. На первом этапе оценщик определяет рыночную стоимость 1 кв.м. квартиры, в которой выделена оцениваемая доля. Это определение производится на основании данных о продажах (или предложениях о продаже) аналогичных «целых» квартир в рассматриваемом микрорайоне, подобрать которые не составляет большого труда. Однако следует помнить, что рыночная стоимость 1 кв.м. в «целой» квартире всегда больше чем стоимость 1 кв.м. в доле на эту квартиру.
Соответственно, на втором этапе оценщик должен рассчитать величину скидки (дисконта), которую нужно применить к уже известной стоимости 1 кв. м. в «целой» квартире, чтобы узнать искомую стоимость доли. Основная трудность здесь заключается именно в определении размера дисконта, так как если величина дисконта известна, то рыночную стоимость доли в квартире легко рассчитать простым перемножением трех величин – рыночной стоимости 1 кв.м. в «целой» квартире, величины дисконта и количества квадратных метров, приходящихся на оцениваемую долю.
Определение размера дисконта
Расчет величины этого дисконта проводится методом парных сравнений. Смысл этого метода заключается в том, чтобы среди всех предложений, имеющихся на рынке на дату оценки найти так называемые пары сравнения – две одинаковые (или почти одинаковые) квартиры, одна из которых продается целиком, а в другой продается доля. Естественно, стоимость 1 кв.м. в паре будет разной, но поскольку выбранные квартиры по своим физическим параметрам (почти) одинаковые, то все различие в стоимости обусловлено тем фактом, что в одном случае этот квадратный метр продается в составе всей квартиры, а в другом – составе доли. Процентная разница в цене и будет представлять собой рыночное значение дисконта, учитывающего тот факт, что рассматриваемая жилплощадь представляет собой долю, а не индивидуальную квартиру. Конечно, для того чтобы сделать обоснованный вывод о наиболее вероятной средней величине этого дисконта, нужно проанализировать информацию по нескольким (5-6) парам сравнения.
Чтобы проиллюстрировать данную технику парных сравнений, приведем реальный пример (расчетную таблицу) определения величины скидки на рынке жилья города Москвы.
Таблица 1. Расчет величины дисконта (скидки) при оценке доли в квартире.
Пара сравнения
Объект
Площадь, кв.м.
Цена предложения, руб.
Стоимость 1 кв.м., руб.
Величина скидки по отношению к стоимости 1 кв.м. в «целой» квартире, %
Среднее значение скидки по всем парам сравнения, %
1
Доля на продажу 1/2 в однокомнатной квартире. Метро «Бунинская Аллея», ул. Адмирала Лазарева, д.30. 5/9 пан. дома
19,4
1 500 000
77519
46
35
Однокомнатная квартира, метро «Бунинская Аллея», ул. Остафьевская, д.8. От 10/12 пан. Дома
38,3
5 500 000
143 603
2
Доля на продажу 1/3 в однокомнатной квартире, м. «Рязанский проспект», ул. Академика Скрябина, д.6. 4/17 пан. Дома.
12,9
1 600 000
124 417
21
Однокомнатная квартира, метро «Рязанский проспект», ул. Зеленодольская, д.11. 8/14 пан. Дома
40,4
6 400 000
158 416
3
Доля на продажу 2/3 в 2-х комнатной квартире, метро «Авиамоторная», ул. Энергетическая, д.2. От метро 10 мин. пешком, 2/9 пан. Дома
28,7
2 700 000
94 077
48
2-х комнатная квартира, метро «Авиамоторная», Душинская ул., д.18, корп.1. От метро 10 мин. Пеш., 6/9 пан. Дома
45,1
8 200 000
181 818
4
Доля на продажу 1/3 в 2-х комнатной квартире, метро «Б-р Дмитрия Донского», ул. Грина, д.15. От метро 5 мин. пешком, 13/14пан. Дома
18,7
1 500 000
80 214
46
2-х комнатная квартира, метро «Б-р Дмитрия Донского», ул. Б-р Дмитрия Донского, д.9. От метро 2 мин. Пеш. 16/17 пан. Дома
60,2
9 000 000
149 502
5
Доля на продажу 1/2 в 2-х комнатной квартире, метро «Рязанский проспект», ул. Паперника, д.15. От метро 7 мин. Пешком, 4/5 кирп. Дома
21,6
20
2-х комнатная квартира, метро «Рязанский проспект», Карачаровская 3-я ул., д.4. От метро 7 мин. Трансп., 3/5 кирп. Дома
57,0
8 200 000
143 860
6
Доля на продажу 1/4 в двухкомнатной квартире, метро «Красногвардейская», Воронежская ул., д.32/43. От метро 15 мин. пеш., 10/12 пан. Дома
13,0
1 500 000
115 163
30
2-х квартира метро «Красногвардейская», Мусы Джалиля ул.29 корп.1. От метро 2 мин. пеш., 8/16 пан. Дома
50,6
Из приведённого примера видно, что реальные величины искомых скидок различаются по парам сравнения и находятся в диапазоне от 20 до 48 процентов. Перейти от индивидуальных значений скидки к некоторому среднему, наиболее вероятному значению можно двумя способами.
Первый способ – самый доступный и заключается в простом усреднении значений, т.е. в качестве итогового значения скидки принимается среднее арифметическое значений скидок, полученных по каждой паре сравнения. В приведенной выше таблице итоговая скидка рассчитана именно таким образом.
Второй способ чуть более сложен и состоит в проведении процедуры математического взвешивания. Для этого каждой паре сравнения присваивается свой вес, который представляет собой число больше нуля, но меньше 1, при этом сумма весов по всем парам сравнения должна равняться 1.
Как правильно выбрать эти веса? Известно, что стоимость 1 кв.м. в доле на квартиру зависит, в первую очередь от размера этой доли. Чем больше размер доли – тем, как правило, выше стоимость квадратного метра в ней. Так, например, стоимость 1 кв.м. площади в 1/2 доле на квартиру будет выше, чем стоимость 1 кв.м. в 1/9 доле на ту же самую квартиру. Поэтому, при первоначальном подборе пар сравнений надо в первую очередь выбирать предложения о продаже долей, чьи размеры близки к размеру оцениваемой доли. Если же этого сделать не удается, то при подборе весов для взвешивания результатов наибольший вес должны иметь пары сравнения, имеющие наиболее близкий к объекту оценки размер доли.
Для примера, рассмотрим процедуру выбора весов для результатов по парам сравнения из таблицы 1. Предположим, что объект оценки – это 1/2 доля в квартире. Тогда пары 1 и 5 должны иметь наибольший вес. Остальные пары сравнения примерно одинаково отличаются от объекта оценки по размеру доли, поэтому их веса также должны быть примерно одинаковыми. Таким образом, мы приходим к следующему возможному распределению весов по парам сравнения:
Таблица 2. Определение весов для выбранных пар сравнений.
Пара сравнения
Вес результата
1
0,3
2
0,1
3
0,1
4
0,1
5
0,3
6
0,1
После того, как веса для результатов определены, сама процедура взвешивания проводится по следующей формуле:
Пользуясь этой формулой теперь можно рассчитать взвешенную величину скидки в рассмотренном выше примере:
Как видим, в данном случае результат, полученный с помощью математического взвешивания, лишь немного отличается от результата, полученного простым усреднением. Тем не менее, процедура взвешивания является предпочтительным методом расчета средней величины скидки по парам сравнения, поскольку позволяет учесть возможные различия между аналогами и объектом оценки.
Таким образом, определение размера скидки (дисконта) к цене 1 кв.м. при оценке доли в квартире является важной составной частью всей процедуры определения рыночной стоимости доли. Точность определения величины этого дисконта зависит от близости выбранных аналогов к объекту оценки по такому параметру как «размер доли». Если из-за отсутствия близких аналогов выбранные аналоги отличаются по размеру доли от объекта оценки, то при расчете величины дисконта предпочтительней пользоваться методом математического взвешивания. Соблюдение этих простых правил позволит провести оценку доли в квартире с максимально возможной точностью.
Рыночные показатели величины дисконта
В рамках осуществления своей профессиональной деятельности по независимой оценке, наша компания проводит постоянный мониторинг московского рынка жилья и отслеживает изменения размера дисконта при продажах долей в квартирах, начиная с 2010 г.
Некоторые полезные данные, касающиеся средних размеров дисконта при продаже долей по сравнению с рыночной стоимостью 1 кв.м. общей площади в «целой» квартире по всем годам наблюдений, мы обобщили в следующей таблице:
Таблица 3. Изменения среднего значения и интервалов величины дисконта (скидки) при продаже доли в квартире за период 2010-2017.
Среднее значение дисконта в течение года, %
Интервал наблюдаемых в течение года значений дисконта, %
Оценка доли в квартире – это важный этап в совершении продажи или обмена недвижимости. Определение размера доли и оценка ее рыночной стоимости имеют свою специфику, справиться с которой могут только специалисты. Итак, давайте более детально рассмотрим, как рассчитывается доля в квартире, что способно повысить или понизить стоимость, а также сколько стоит эта услуга и где ее можно заказать.
Зачем нужна оценка?
В отличие от стандартной продажи, оценка доли недвижимости, поиск клиентов и многие другие этапы совершения сделки, будут значительно проблематичней.
Вызвано это следующими особенностями:
Оценка доли недвижимости может понадобиться если владелец планирует:
Чтобы совершить оценку комнаты, не обязательно производить оценку всей квартиры. Эти две процедуры никаким образом не взаимосвязаны между собой.
Документы
Цена доли в квартире определяется не только при личном осмотре недвижимости, но и при изучении документации на жилье.
Как правило, специалист, производящий оценку, просит предоставить ему следующий пакет документов:
Данный список является стандартным. Чтобы предоставить полный пакет бумаг, необходимо вначале проконсультироваться и уточнить, что именно потребуется для оценки.
Кто проводит оценку?
Оказание таких услуг осуществляется специализированными компаниями, которые совершают независимую оценку недвижимости. В результате изучения документов, владельцу предоставляется отчет с детальным описанием каждого этапа.
Прежде, чем обращаться в выбранную частную компанию, необходимо убедиться в том, что:
Порядок проведения оценки
Многие владельцы считают, что оценка совершается следующим образом: рыночная стоимость квартиры умножается на долю. Данное предположение ошибочно, потому как многие факторы при такой оценке просто упускаются.
Профессионально оценить долю в квартире способен только специализированный оценщик, который сможет учесть все положительные и негативные аспекты жилья.
Чтобы, оформить качественную оценку, необходимо учитывать следующие особенности этого процесса:
Понижающий коэффициент зависит от того:
Именно для получения этого показателя необходимы услуги оценочной компании.
Пример: Итак, давайте рассмотрим пример совершения оценки 1/3 двухкомнатной квартиры, расположенной в центре Москвы. Рыночная стоимость этой недвижимости 8 000 000 рублей. Проводим расчет: 8 000 000 рублей х 1/3 квартиры = 2 640 000 рублей. Далее, нужно определить уменьшающий коэффициент. Он может составить как 0,4, так и 0,8 от стоимости доли. Возьмем средний размер – 0,6. Проводим подсчет 2 640 000 х 0,6 = 1 584 000 рублей.
Что понижает цену?
Перед тем, как определить стоимость доли в квартире, нужно обратить внимание на факторы, которые способны занизить стоимость недвижимости.
Особое влияние на цену могут оказать:
Если некоторые пункты исправить владелец не сможет, к примеру, изменить расположение здания, то сделать косметический ремонт в квартире не составит труда.
Что повышает цену?
Существуют также определенные критерии, оценка которых может повысить стоимость доли в квартире.
Вы можете бесплатно получить тестовый доступ к актуальным материалам статистики рынка недвижимости.
Корректировки на Долевую собственность квартиры
Корректировка рыночной стоимости 1 кв.м. квартиры
на Долевую и полную собственность
Корректировки рыночной стоимости на долю в праве собственности на квартиру, на долевую собственность (комната в квартире, доля в квартире).
К расчету приняты рыночные цены предложений пар аналогичных по параметрам квартир (местоположение, транспортная доступность, тип, этажность, состояние и окружение дома, этаж, лифт, общая площадь квартиры, количество комнат, качество и состояние отделки и инженерных коммуникаций, площадь кухни, санузел, лоджия/балкон), отличающихся правом собственности.
Актуальные данные – в разделе «Статистика рынка»
Среднее значение
Полная собственность отдельного лица на квартиру
Доля в праве на квартиру (при условиях * )
Примечания *:
Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:
— более 350 корректировок рыночной стоимости недвижимости (земельных участков, коммерческой недвижимости, квартир, жилых домов) Вы можете просмотреть в разделе «Статистика рынка. Поквартальная статистика»
Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога за счет расположения квартиры на последнем этаже. Как правило, при прочих равных условиях, квартиры на последнем этаже стоят дешевле. Для отсутствия корректировки аналог должен быть расположен на равноценном с оцениваемым объектом этаже.
4.2.2. Общая площадь, кв.м.
При прочих равных, как правило, цена за 1 кв.м. в квартирах большей площади меньше.
4.2.3. Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт).
4.2.4. Потребность в ремонте (отделка и оборудование). Потребность в ремонте приводит снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ.
Требуется проведение работ по устранению следов протечек.
Ремонт не требуется
Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.
Ремонт не требуется
Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.
Ремонт не требуется
Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.
Ремонт не требуется
Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.
Ремонт не требуется
Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.
Ремонт не требуется
Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое состояние с оцениваемым объектом.
4.2.5. Жилая площадь квартиры. При прочих равных условиях, квартиры с большей жилой площадью стоят несколько дороже.
Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей жилой площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую жилую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.
Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей жилой площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую жилую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.
Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей жилой площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую жилую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.
Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей жилой площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую жилую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.
4.2.6. Площадь кухни, кв. м. При прочих равных условиях, квартиры с большей кухней стоят несколько дороже.
Корректировка v Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за большей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни по сравнению с оцениваемым объектом.
Корректировка v Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за большей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни по сравнению с оцениваемым объектом.
Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни по сравнению с оцениваемым объектом.
Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за меньшей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни по сравнению с оцениваемым объектом.
Корректировка v Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за большей площади кухни. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую площадь кухни по сравнению с оцениваемым объектом.
4.2.7. Расположение окон квартиры. Расположение окон квартиры (улица или двор) влияет на потребительскую привлекательность квартиры как жилого помещения. Квартиры с окнами, выходящими во двор, имеют пониженный уровень шума и загрязнения воздуха по сравнению с квартирами, чьи окна выходят на улицу. Как правило, квартиры с окнами во двор стоят несколько дороже (при прочих равных условиях).
4.2.8. Наличие балкона, лоджии.
4.2.9. Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью
Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью
Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью
Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью
Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью
Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью
Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью
Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью
Теперь, согласно выбранной технике качественного сравнения цен, необходимо упорядочить аналоги в соответствии с их суммарными корректировками. После ранжирования объектов-аналогов по направлению корректировок получаем интервал, в котором должна находится величина рыночной стоимости за 1 кв. м. площади оцениваемой квартиры.
Таблица 7. Ранжирование объектов-аналогов по направлению корректировок.
В соответствии с примененной техникой качественного сравнения цен получаем, что рыночная стоимость 1 кв. метра площади в рассматриваемой квартире находится в диапазоне 124000-136557 руб.
Учитывая узость полученного диапазона, в качестве рыночной стоимости 1 кв. м., полученной при оценке сравнительным подходом принимаем среднее арифметическое величин границ диапазона (124000+136557)/2 = 130279 руб.
Заметим, что любой другой способ определения значения рыночной стоимости 1 кв.м. в рамках полученного диапазона вероятных значений стоимости 1 кв.м. в рассматриваемой квартире, даст результат, отличающийся от полученного не более чем на 6278 руб.
Расчет стоимости 1/4 доли в праве на рассматриваемую квартиру.
Теперь, когда рыночная стоимость 1 кв. метра площади в рассматриваемой квартире известна, можно рассчитать стоимость 1/4 доли в праве общей долевой собственности на эту квартиру.
При продаже долей в квартирах на открытом, конкурентном рынке, стоимость 1 кв.м. площади в доле меньше, чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире. Это объясняется тем что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками.Поэтому, доли в квартирах стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр площади, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком.
Для того чтобы определить величину дисконта к стоимости 1 кв. м. «целой» квартиры, возникающего при продаже квартиры по долям, оценщик воспользовался методом парных сравнений.
Для этого, из предложений о продаже долей в квартирах и целых квартир, представленных на рынке по состоянию на дату оценки, были выбраны пары квартир, которые имеют одинаковые потребительские свойства, а существенно различаются лишь тем, что в одном случае продается вся квартира, а в другом случае – доля в квартире. В результате проведенного анализа рынка, были выбраны следующие пары аналогичных объектов (пары сравнения):
а) Доля на продажу 1/2 в однокомнатной квартире, м. «Бунинская аллея», ул. Адмирала Лазарева, д.30, корп. 1. От метро 5 мин. пешком, 5/9 пан. дома, 38,7/20,7/8,4 кв.м, балкон. Цена предложения 1 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1003585/
б) Однокомнатная квартира, м. «Бунинская аллея», ул Остафьевская, д.8. От метро 15 мин. пешком, 10/12 пан., 38,3/17,8/9 кв.м, балкон. Цена предложения 5 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1050524/
а) Доля на продажу 1/3 в однокомнатной квартире, м. «Рязанский проспект», ул. Академика Скрябина, д.6, корп. 2. От метро 7 мин. пешком, 4/17 пан. дома, 38,6/20/8,5 кв.м, балкон. Цена предложения 1 млн. 600 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/991803/
б) Однокомнатная квартира, м. «Рязанский проспект», ул Зеленодольская, д.11. От метро 5 мин. пешком, 8/14 пан., 40,4/17,1/8,5 кв.м, балкон. Цена предложения 6 млн. 400 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1063885/
а) Доля на продажу 2/3 в 2-х комнатной квартире, м. «Авиамоторная», ул. Энергетическая, д.2. От метро 5 мин. пешком, 2/5 кирп. дома, 43/27/6 кв.м., балкон. Цена предложения 2 млн. 700 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1063185/
б) 2-х комнатная квартира, м. «Авиамоторная», ул. Душинская, д.18. От метро 10 мин. пешком, 6/9 пан. Дома, 45,1/30/6,5 кв.м, балкон. Цена предложения 8 млн. 200 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1067661/
а) Доля на продажу 1/3 в 2-х комнатной квартире, м. «Б-р Дмитрия Донского», ул. Грина, д.15. От метро 5 мин. пешком, 14/14 пан. дома, 56/31/8,5 кв.м., балкон. Цена предложения 1 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1065560/
б) 2-х комнатная квартира, «Б-р Дмитрия Донского», Б-р Дмитрия Донского, д.9. От метро 2 мин. пешком, 16/17 пан. дома, 60,2/34,3/10,2 кв.м., балкон. Цена предложения 9 млн. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1041214/
а) Доля на продажу 1/2 в 2-х комнатной квартире, м. «Рязанский проспект», ул. Паперника, д.15. От метро 7 мин. пешком, 4/5 кирп. дома, 43,2/26,8/6 кв.м., балкон. Цена предложения 2 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1000143/
б) 2-х комнатная квартира, «Рязанский проспект», 3-я Карачаровская ул, д.4. От метро 7 мин. трансп, 3/5 кирп. дома, 57/35,2/8 кв.м., балкон. Цена предложения 8 млн. 200 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1064981/
а) Доля на продажу 1/4 в 2-х комнатной квартире, м. «Красногвардейская», ул. Воронежская, д.32/43. От метро 15 мин. пешком, 10/12 пан. дома, 52,1/30,3/8,5 кв.м., балкон. Цена предложения 1 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1036097/
б) 2-х комнатная квартира, «Красногвардейская», ул. Мусы Джалиля, д.29, корп.1. От метро 2 мин. пешком, 8/16 пан. Дома 50,6/30,5/9 кв.м., балкон. Цена предложения 8 млн. 300 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1056853/
Для того чтобы определить среднюю величину дисконта к стоимости 1 кв. м. «целой» квартиры, были рассчитаны фактические дисконты по выбранным парам сравнения, а затем полученные результаты были усреднены. Проведенные расчеты обобщены ниже в таблице:
Таблица 8. Расчет величины поправки к стоимости 1 кв.м. при продаже доли в квартире.
Цена предложения, руб.
Стоимость 1 кв. м., руб.
Различие в стоимости 1 кв. м. в целой квартире и в доле, %
Среднее значение различия в стоимости 1 кв. м. в целых квартирах и в долях, по всем парам сравнения, %
Доля на продажу 1/2 в однокомнатной квартире, м. «Бунинская Аллея», ул. Адмирала Лазарева, д. 30. 5/9 пан. Дома
Однокомнатная квартира, м. «Бунинская Аллея», ул. Остафьевская, д. 8. 10/12 пан. Дома
Доля на продажу 1/3 в однокомнатной квартире, м. «Рязанский проспект», ул. Академика Скрябина, д. 6. 4/17 пан. Дома.
Однокомнатная квартира, м. «Рязанский проспект», ул. Зеленодольская, д. 11. 8/14 пан. Дома
Доля на продажу 2/3 в 2-х комнатной квартире, м. «Авиамоторная», ул. Энергетическая, д. 2. От метро 10 мин. пешком, 2/5 кирп. Дома
2-х комнатная квартира, м. «Авиамоторная», Душинская ул., д. 18, корп. 1. От метро 10 мин. Пеш., 6/9 пан. Дома
Доля на продажу 1/3 в 2-х комнатной квартире, м. «Б-р Дмитрия Донского», ул. Грина, д. 15. От метро 5 мин. пешком, 14/14 пан. Дома
2-х комнатная квартира, м. «Б-р Дмитрия Донского», ул. Б-р Дмитрия Донского, д. 9. От метро 2 мин. Пеш. 16/17 пан. Дома
Доля на продажу 1/2 в 2-х комнатной квартире, м. «Рязанский проспект», ул. Паперника, д. 15. От метро 7 мин. Пешком, 4/5 кирп. Дома
2-х комнатная квартира, м. «Рязанский проспект», Карачаровская 3-я ул., д. 4. От метро 7 мин. Трансп., 3/5 кирп. Дома
Доля на продажу 1/4 в комнатной квартире, м. «Красногвардейская», Воронежская ул., д. 32/43. От метро 15 мин. пеш., 10/12 пан. Дома
2-х комнатная квартира м. «Красногвардейская», ул. Мусы Джалиля, д. 29, корп. 1. От метро 2 мин. пеш., 8/16 пан. Дома
Таким образом, для площади, приходящейся на оцениваемую долю в квартире, текущая средняя величина дисконта к стоимости 1 кв.м. в «целой» квартире составляет 35%.
Теперь, уменьшая рассчитанную ранее рыночную стоимость 1 кв. метра в рассматриваемой квартире на среднюю величину дисконта, учитывающую тот факт, что оценивается не вся квартира, а лишь 1/4 доля в праве, получим, что рыночная стоимость 1 кв. м. в доле на квартиру равна 84681 рубль.
Затем, умножая рыночную стоимость 1 кв. метра в доле на квартиру на общую площадь, приходящуюся на оцениваемую 1/4 долю квартиры (9,75 кв. м), можно рассчитать рыночную стоимость 1/4 доли в праве на рассматриваемую квартиру: 84681*9,75 = 825640 руб.
Округленно, результат оценки 1/4 доли в праве на рассматриваемую квартиру, полученный сравнительным подходом, составляет 826 000 (Восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей.
5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
Поскольку при проведении оценки 1/4 доли в праве на рассматриваемую квартиру использовался только сравнительный подход, а от использования других подходов оценщик решил отказаться, в силу причин, указанных в разделе 4.1 данного отчета, то результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости 1/4 доли в праве на рассматриваемую квартиру.
Соответствие полученного значения величины стоимости рыночным данным
Для проверки соответствия полученного значения величины стоимости рыночным данным, сравним полученные результаты со среднерыночными показателями, приведенными в разделе 2.4. настоящего отчета. Согласно проведенному анализу рынка, средняя стоимость 1 кв.м. аналогичных квартир в рассматриваемом районе по состоянию на дату оценки находились в интервале 120000-145000 руб./кв.м. В результате проведенной оценки, оценщик пришел к выводу, что стоимость 1 кв.м. рассматриваемой квартиры (без учета скидки на долю) составляет 130279 руб., этот результат лежит в диапазоне среднерыночных значений для квартир такого типа, расположенных в районе объекта оценки, то есть соответствует рыночным данным.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки.
2. Федеральные стандарты оценки ФСО №1-3, 7.
3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие под редакцией Зарубина В.Н., Рутгайзер В.М. М., Дело, 1998.
4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М., Русская Деловая Литература, 1998.
5. Прорвич В.А. “Основы экономической оценки городских земель”, М., Дело, 1999 г.
6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.
7. Экономический анализ и оценка недвижимости. Е.С. Озеров: «МКС», С-П, 2007г.
8. «Справочник оценщика недвижимости», том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода». Под редакцией Лейфер Л.А. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Н. Новгород, 2014.
В отличие от стандартной продажи, оценка доли недвижимости, поиск клиентов и многие другие этапы совершения сделки, будут значительно проблематичней.
Многие владельцы считают, что оценка совершается следующим образом: рыночная стоимость квартиры умножается на долю. Данное предположение ошибочно, потому как многие факторы при такой оценке просто упускаются.
Существуют также определенные критерии, оценка которых может повысить стоимость доли в квартире.
