консервация строительства частного дома в рб в 2021
3 апреля 2021 14:10
В Беларуси собираются ужесточить требования к строительству частных домов. Проект указа опубликован на Правовом форуме Беларуси, до 11 апреля 2021 можно принять участие в обсуждении. Что планируют изменить?
Срок строительства сократят почти на 40%
Одно из главных изменений: до 5 лет сократят сроки ввода в эксплуатацию частных домов после регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды. В этот срок входит право на консервацию в течение 3 лет, продлить время строительства нельзя.
Сейчас строительство можно завершить в течение 8 лет. С учетом того, что стройку можно законсервировать на 3 года и один раз продлить в исполкоме сроки строительства на 2 года.
Неаттестованным организациям и ИП запретят возводить дома
Если указ примут, одноквартирные блокированные жилые дома и нежилые капительные постройки смогут возводить юрлица, у которых есть аттестаты соответствия 1—4-го классов сложности. Чиновники так обосновывают это предложенное изменение: при работе с неаттестованными организациями возникает много спорных вопросов по срокам строительства, качеству, выполнению обязательств, практикуются отказы от заключения договоров подряда.
Конечно, строить дом по-прежнему можно и своими силами.
Если я сейчас строю дом, сколько времени на завершение строительства у меня есть?
Если участок вам был предоставлен больше 5 лет назад – в течение полугода. Больше 4 лет – в течение года.
Больше 3 – в течение двух лет.
Больше 2 лет – в течение 3 лет.
Больше года – в течение 4 лет.
А если строительство сейчас законсервировано?
В таком случае после того, как срок консервации истечет или со дня принятия решения о расконсервации, закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию нужно в сроки, описанные в предыдущем пункте.
Если нет денег продолжать строительство, владелец может законсервировать недострой, чтобы его продать. Срок продажи в проекте указа не установлен.
Сколько времени на введение дома в эксплуатацию есть у тех, кто купил недострой?
Три года с момента государственной регистрации права собственности. Если такой объект вы унаследовали, закончить строительство придется максимум за 3 года и 6 месяцев со времени открытия наследства или с даты вступления в силу судебного постановления.
Если я не успеваю закончить строительство в указанные сроки?
Придется заплатить земельный налог по ставке, увеличенной в 100 раз. Напомним, земельный налог обязательно должны платить организации или физлица, у которых в собственности есть участок земли.
Сейчас ставка земельного налога по жилой усадебной застройке – это 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка. По решению исполкомов ставку могут увеличить на повышающий коэффициент 2 – часто так и происходит.
Сколько придется заплатить штрафнику? К примеру, если за участок в Бресте владелец в 2020 году заплатил 54 рубля с учетом повышающего коэффициента, то с учетом 100-кратного увеличения в следующий раз придется заплатить уже 5400 рублей.
Что предлагают на форуме: отодвинуть сроки, разрешить ввод в эксплуатацию без разведения коммуникаций, помочь тем, кто не может достроить
Большинство из тех, кто высказался на форуме, выступают против принятия указа в таком виде. Пользователи считают, что такой способ стимулирования строительства приведет к противоположному результату. Решать проблему недостроев предлагают путем помощи тем белорусам, которые начали стройку: предоставлять кредиты по более низкой ставке, увеличить реальные доходы в стране.
Владимир считает, что в проекте указа много нестыковок с реальностью. Он пишет, что надо упростить процедуру сдачи дома в эксплуатацию.
— Человек построит коробку, фундамент, стены, внутренние перегородки, крыша, окна и этого должна быть достаточно для сдачи в эксплуатацию. Сроки сдачи не соответствую другим законам, и реально очень ограничены, особенно при текущей ситуации с доступностью кредитных ресурсов. Вы только простимулируете старых застройщиков, но отпугнете полностью людей от аукционов и других способов вхождения в частное строительство.
Татьяна уверена, что не стоит устанавливать сроки ввода в эксплуатацию для тех, кому участки были выданы до принятия этого указа.
Дмитрий категорически не согласен со сроками введения в эксплуатацию уже оформленных строений.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
«К весне метры начнут дешеветь по 30-50 долларов в месяц»: эксперт о ценах на жилье в Минске в 2021 году
Специалист объясняет, как менялись цены на квадрат в прошлые кризисы и когда ждать восстановления кредитования (Читать далее)
Разница между самыми большими и самыми маленькими средними зарплатами в феврале 2021 в Беларуси – в 10,5 раз
Читайте также
Возрастная категория сайта 18 +
Комментарии читателей сайта размещаются после предварительной модерации. Редакция оставляет за собой право не размещать комментарий или отредактировать его, если в нем содержится информация, размещение которой запрещено либо ограничено согласно законодательству либо если указанный комментарий нарушает права и (или) законные интересы третьих лиц.
Долевое строительство и порядок заключения договора в 2021 г.
С 08.01.2021 вступает в силу Указ № 247, которым установлено преимущественное право строительства многоквартирного жилого дома за КУП и стройорганизациями с собственной технической базой и специалистами; ограничение прибыли не более 5% при строительстве с привлечением денежных средств физлиц и проведение аудита по соблюдению данных ограничений.
Помимо норм, дублирующих правила Указа № 247, постановлением № 585:
1) установлено, что Положение будет определять условия привлечения денежных средств при долевом строительстве :
физлиц – для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов с прибылью застройщика не более 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости жилых помещений;
ИП и юрлиц – для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов без ограничения прибыли застройщика;
физлиц, юрлиц, ИП – для долевого строительства нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости без ограничения прибыли застройщика.
Таким образом, неограниченный размер прибыли можно будет устанавливать лишь при определении цены договора (объекта долевого строительства) в отношении :
– жилых и (или) нежилых помещений, которые строятся за счет юрлиц и ИП;
– нежилых помещений, которые строятся за счет физлиц;
2) исключено право застройщика снижать в процессе строительства цену договора (цену объекта долевого строительства) за счет уменьшения размера прибыли для всех дольщиков, либо для всех дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для всех дольщиков, не состоящих на таком учете ;
При строительстве объекта долевого строительства с использованием средств семейного капитала дольщику необходимо будет предоставить решение о досрочном распоряжении такими средствами ;
Действие постановления № 585 не распространяется на объекты строительства:
– разрешительная документация на строительство которых выдана до 08.01.2021;
– возводимые в рамках инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства, заключенных до 08.01.2021.
Завершить в течение 5 лет. Чиновники предлагают ужесточить требования к строительству частных домов
Министерство архитектуры и строительства предлагает принять указ «О строительстве одноквартирных, блокированных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории». Он ужесточит требования к срокам возведения таких объектов, а также к организациям и индивидуальным предпринимателям, которые этим занимаются. Общественное обсуждение проекта проходит на Правовом форуме и продлится до 11 апреля.
Что изменится, если указ примут?
Возводить одноквартирные блокированные жилые дома и нежилые капительные постройки на придомовой территории смогут юрлица, имеющие аттестаты соответствия 1—4-го классов сложности (за исключением случаев строительства своими силами). Чиновники считают, что при строительстве неаттестованными организациями или ИП возникает много спорных вопросов по срокам строительства, качеству, выполнению обязательств, кроме того, практикуется отказ от заключения договоров подряда.
Дом нужно будет ввести в эксплуатацию в течение 5 лет со дня государственной регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на земельный участок. Срок установлен с учетом права на консервацию в течение 3 лет без возможности продления. Сейчас период строительства регулируются указом №87 и составляет 8 лет с учетом 3 лет консервации и возможности разового продления срока строительства на 2 года. При этом под «завершением строительства жилого дома» понимается возведение его под крышу без обязательного ввода в эксплуатацию. В новом документе министерство предлагает сделать так, чтобы люди принимали объект в эксплуатацию в установленном порядке.
Если человек не успеет завершить стройку в срок, он сможет продать незавершенный объект или каким-то другим способом произвести его отчуждение. Покупатель такого недостроя должен довести его до ума в течение 3 лет. Наследник — в течение 3 лет и 6 месяцев. Если дом не будет возведен в срок, то ставка земельного налога для владельца участка будет увеличена в 100 раз.
В проекте указа названы сроки окончания строительства на земельных участках, полученных до вступления нового документа в силу:
Чиновники считают, что все эти меры простимулируют граждан активнее вкладывать средства в строительство своих домов.
Реконструкция жилого дома
Хотите сделать свой дом более просторным и комфортным? Собираетесь пристроить ванную или надстроить второй этаж? Такие работы — это реконструкция жилого дома. Чтобы строительство было законным, следует позаботиться об оформлении всех необходимых документов. Сделать это можно, следуя алгоритму.
Шаг 1. Убедитесь, что вы запланировали именно реконструкцию дома
К ней относятся работы :
— по изменению назначения помещения. Например, вы хотите веранду перестроить в жилую комнату;
— изменению площади или количества комнат, а также общей площади дома. Это может быть пристройка дополнительной комнаты или расширение существующей;
— постройке террасы, балкона, лоджии, веранды;
— инженерному оборудованию (переоборудованию) дома, устройству наружных сетей. В эту категорию работ можно отнести проведение в дом газа, воды, отопления;
— замене несущих конструкций дома.
Обратите внимание!
Не являются реконструкцией в том числе :
— замена или перенос существующего газопровода или системы отопления;
— утепление дома, его звуко- или гидроизоляция;
— перенос, разборка или установка новых перегородок.
Шаг 2. Подготовьте необходимые документы
2) документ, который подтверждает право собственности на дом. Это может быть договор купли-продажи,
дарения и т.п.;
4) письменные согласия всех совершеннолетних граждан, которые имеют право собственности на часть дома или право владения и пользования им. Как правило, нужно согласие всех совершеннолетних, зарегистрированных в этом доме.
Обратите внимание!
Письменные согласия нужно заверить у нотариуса ;
5) описание работ, которые вы планируете выполнить в доме, составленное в произвольной форме.
Шаг 3. Обратитесь за получением разрешения на реконструкцию
Обратите внимание!
Платить за выдачу разрешения на реконструкцию жилого дома не нужно .
Отказать в реконструкции дома исполком вправе, если в том числе :
— в предоставленных документах содержатся недостоверные сведения;
— реконструкция грозит обрушением конструкций дома.
Обратите внимание!
Отказ исполкома в выдаче разрешения на реконструкцию вы вправе обжаловать в вышестоящий исполком или в суд .
Шаг 4. Обратитесь в проектную организацию
Обратите внимание!
Отдел архитектуры и градостроительства согласует проект бесплатно. Срок согласования — пять дней со дня подачи заявления .
Шаг 5. Выполните реконструкцию дома
Обратите внимание!
Вы не вправе самостоятельно проводить:
— работы по инженерному оборудованию дома. Например, нельзя самостоятельно провести в дом газ или воду;
— любые работы, если высота реконструируемого дома более семи метров.
Для таких работ нужно привлекать строительную организацию или ИП, которые имеют право на их
выполнение .
Шаг 6. Проведите приемку в эксплуатацию
— разрешение исполкома на реконструкцию дома.
Шаг 7. Получите новый техпаспорт и свидетельство о госрегистрации дома
Работники организации по госрегистрации помогут вам оформить :
— заказ на выполнение работ по проверке характеристик реконструированного дома. Эти работы нужно выполнить для изготовления нового техпаспорта на ваш дом;
— заявление о государственной регистрации.
Также вам необходимо предоставить, в частности :
— разрешение исполкома на реконструкцию дома;
— утвержденный акт приемки в эксплуатацию;
— документы об оплате за изготовление нового техпаспорта и за госрегистрацию дома.
Обратите внимание!
Фиксированной стоимости изготовления техпаспорта нет. Организация по госрегистрации утверждает прейскурант цен самостоятельно . Как правило, прейскурант цен размещен на официальном сайте организации по госрегистрации.
Обратите внимание!
За дополнительную плату свидетельство о госрегистрации вы можете получить быстрее. Это займет :
— два рабочих дня, если доплатить 0,3 БВ;
— один рабочий день при доплате 0,6 БВ.
Зачем и как консервировать «незавершенку» и можно ли это сделать повторно?
Пашкевич Александр Николаевич
Каждый, кто начинал возведение дома или продолжал стройку после предыдущих владельцев, знает о сроках строительства и о рисках потери земельного участка из-за их несоблюдения.
Один из вариантов выхода из ситуации, когда вы не успеваете завершить стройку в установленный законодательством срок, – это консервация, то есть приостановление строительства на период до трех лет с возможностью последующего продолжения работ.
Эта статья будет полезна тем, кто затеял стройку и понял, что пока не в состоянии ее завершить, тем, кто собирается купить участок с фундаментом или коробкой и хочет знать обо всех нюансах строительства, а также тем, кому необходимо продать свой недостроенный объект. В особенностях процесса консервации помогает разбираться юрист, заместитель директора агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест», Александр Пашкевич.
Что такое консервация и для чего она необходима
Строительство жилого дома требует наличия у застройщика значительных финансовых средств и по времени занимает не один год. Поэтому неудивительно, что часто будущему домовладельцу для обеспечения непрерывного процесса строительства дома мечты не хватает либо денег, либо времени, а иногда и того, и другого. К тому же, увеличение сроков строительства может быть продиктовано также независящими от него объективными причинами: отсутствие в районе застройки инфраструктуры, необходимой для инженерного обеспечения жилого дома (электро-газо-водоснабжения), неудовлетворительное состояние ведущей к участку автомобильной дороги и т.д. Поэтому не редки случаи, когда стройка растягивается на многие годы, если не на десятилетия.
При этом действующее законодательство (Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 87 «О некоторых мерах по сокращению незавершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» (далее – Указ № 87)) предусматривает требование к застройщикам осуществить возведение фундамента, стен и крыши жилого дома в течение трех лет с даты регистрации права на земельный участок его первым владельцем. У застройщика также есть право продлить этот срок один раз максимум на два года.
Для целей Указа № 87 при накрытии коробки дома крышей строительство жилого дома считается завершенным независимо от ввода дома в эксплуатацию. При этом смена владельца земельного участка не влечет изменения срока строительства. Исключение составляют случаи перехода прав на земельный участок в результате наследования. Невыполнение требования о сроке строительства может повлечь изъятие государством земельного участка. Поэтому особое значение для застройщиков имеет возможность приостановить течение указанного срока. Это возможно путем проведения консервации.
Консервацией является приостановление строительства на срок не более трех лет с выполнением отдельных видов работ по обеспечению сохранности строящегося дома (при необходимости) и благоустройства земельного участка, на котором он расположен.
Консервация жилого дома востребована еще по одной причине. В Беларуси запрещена продажа на вторичном рынке земельных участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома, если на них отсутствуют зарегистрированные жилые дома или незавершенные законсервированные капитальные строения. То есть продать находящийся в собственности земельный участок и/или «незавершенку» вы сможете, если только произведете консервацию объекта.
Сроки строительства и степень готовности жилого дома при консервации
Законсервировать стройку можно, начиная с фундамента до фактически построенного дома. Например, отсутствие выполненных в полном объеме работ по монтажу какой-либо инженерной коммуникации дома может послужить основанием к консервации всего строения.
В практической деятельности мы сталкивались с документами, согласно которым консервация произведена в отношении не в полном объеме возведенного фундамента (указывается процент готовности фундамента исходя из проектной документации). Обычно у соответствующих служб местных исполкомов консервация не вызывает вопросов, если в ведомости технических характеристик стадия готовности дома указана до 90%.
Следует помнить, что, если строящийся дом не накрыт крышей, его консервация возможна только в период действия установленного трехлетнего срока строительства (пяти лет в случае продления срока строительства). При условии истечения указанного срока вместо консервации местный исполком вправе инициировать изъятие земельного участка.
При этом, чтобы провести консервацию, не обязательно дожидаться конца сроков строительства. В 2012 году совместным письмом Госкомимущество РБ и Минстройархитектуры РБ разъяснили: действующими нормативными актами не установлено, что гражданин должен обратиться за осуществлением консервации непосредственно перед истечением установленных Указом № 87 сроков для завершения строительства. Собственник вправе сделать это в любой момент при возникновении обстоятельств, свидетельствующих о невозможности завершения строительства жилого дома.
В письме также разъяснено, что законодательство не запрещает по желанию гражданина осуществить консервацию жилого дома, который уже имеет фундамент, стены и крышу, но не готов к приемке в эксплуатацию.
Повторная консервация не завершенного строительством жилого дома
Как уже было сказано выше, Указом № 87 предусмотрено, что в установленные сроки строительства дом можно законсервировать только один раз. И здесь мы подходим еще к одному важному с практической точки зрения вопросу – вопросу повторной консервации строящегося жилого дома.
Рассмотрим пример. Гражданин на аукционе купил земельный участок. В течение года построил фундамент, после чего произвел его консервацию. Через год земельный участок с незавершенным законсервированным капитальным строением (фундаментом) продал. Покупатель получил разрешение и продолжил строительство – возвел стены и накрыл коробку крышей. Так как возведенная коробка жилого дома имеет фундамент, стены и крышу, то в рамках Указа № 87 строительство является завершенным, сроки строительства не действуют, а сроки ввода жилого дома в эксплуатацию законодательством не регламентированы. Затем по причине отсутствия денежных средств покупатель строительные работы приостановил.
Проходит несколько лет, планы меняются, и покупатель решает продать построенную коробку жилого дома. На руках у него имеется разрешение на строительство с согласованным архитектурным проектом и документы по покупке земельного участка с незавершенным законсервированным капитальным строением (фундаментом). Так как фактически на земельном участке стоит уже коробка дома, то есть объект продажи изменился, то встает вопрос о новой консервации. Однако Указ № 87 допускает однократное проведение консервации в отношении конкретного объекта. Получается, даже при отсутствии возможности или желания достраивать жилой дом, для его продажи владельцу необходимо обеспечить ввод жилого дома в эксплуатацию.
До 2018 года повторная консервация не рассматривалась в качестве варианта выхода из вышеизложенной ситуации. Все изменилось с выходом разъяснения все тех же Госкомимущества РБ и Минстройархитектуры РБ, которые письмом № 4-7/75/05-1-03/3502 от 16 марта 2018 года попытались разрешить тупиковую ситуацию.
Согласно их позиции, «обязанность по осуществлению консервации незавершенных строительством жилого дома, дачи установлена в случае невозможности завершения строительства (т.е. возведения фундамента, стен и крыши этого дома) в сроки, установленные Указом № 87. В то же время запрет на повторную консервацию установлен непосредственно в целях недопущения затягивания предусмотренных Указом сроков окончания строительства жилых домов, дач.
На основании изложенного полагаем, что в Указе № 87 не установлен запрет на осуществление консервации, в том числе повторной, в отношении жилого дома, дачи, которые для целей Указа № 87 считаются завершенными строительством (имеют фундамент, стену и крышу)».
Следует отметить, что возможность «новой консервации» предусмотрена пунктом 22.3.5. Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200, согласно которому предусмотрена административная процедура по регистрации «создания незавершенного законсервированного капитального строения, его изменения в результате достройки и новой консервации».
Поэтому повторная (новая) консервация строящегося жилого дома вполне реальна и законна, при условии, что ваш объект включает в себя фундамент, стены и крышу. Существует одно «но». Госкомимущество РБ и Минстройархитектуры РБ рекомендует местным исполнительным комитетам при принятии решений исходить из изложенных в письме подходов. Поэтому положительное решение по вопросу повторной консервации зависит исключительно от того, последует ли местный исполком данным рекомендациям.
Порядок проведения консервации и оформления документов
Для осуществления первичной либо повторной консервации действуют одни и те же требования. Необходимо принять меры по обеспечению сохранности (в том числе от разрушения) конструктивных элементов строения, неиспользованных строительных материалов, оградить и привести в порядок территорию земельного участка (засыпать траншеи и ямы, вывезти мусор и строительные отходы и т.д.).
В двухнедельный срок со дня завершения этих работ о предстоящей консервации информировать местный исполком, куда следует предоставить ведомость технических характеристик на созданное незавершенное строение (ее готовит местное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру). Исполком в месячный срок специально созданной комиссией проверяет завершение работ по консервации, после чего оформляет непосредственно акт консервации.
Дата подписания акта является датой, с которой незавершенный строительством жилой дом считается законсервированным. С актом консервации следует обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения и регистрации возникновения права на него. После получения регистрационных документов и технического паспорта на строение всю процедуру консервации можно считать завершенной.
Исходя из нашей практики, вопросы консервации имеют множество нюансов, разобраться в которых самостоятельно может быть непросто. Специалисты юридического направления агентства готовы провести для вас консультацию, а также оказать полный комплекс услуг по оформлению консервации «незавершенки» и, если необходимо, ее последующей продаже. Обращайтесь!
Практикующий юрист с 30-летним стажем
В статьях «Жилой журнал PRO`BREST» стараюсь затронуть тему, которая была бы одновременно и интересной, и полезной с практической точки зрения. Надеюсь, что в результате кто-то получил ответ на интересовавший вопрос, а кто-то смог использовать информацию для решения конкретной жизненной ситуации. Готов предоставить консультацию и буду рад, если следующая тема публикации станет продолжением ответа на заданный вами вопрос.
Ещё не дом, но уже и не квартира: нюансы и особенности части дома
Продать нельзя забросить
Пустующий дом: разбираемся, что делать с невостребованной недвижимостью
В каждом населенном пункте, причем не только в деревне, но даже в столице и областных центрах, не говоря уже о районных, есть такие дома.
Из чего состоит коробка дома и как ее оценивать при покупке?
✅ В какой срок необходимо построить дом?
Возвести фундамент, стены и крышу жилого дома нужно в течение трех лет с даты регистрации права на земельный участок его первым владельцем. У застройщика также есть право продлить этот срок один раз максимум на два года.
✅ Если я покупаю участок, на котором уже начата стройка, начинается ли срок заново?
Нет, смена владельца земельного участка не влечет изменения срока строительства. Исключение составляют случаи перехода прав на земельный участок в результате наследования.
✅ Что такое консервация?
Консервация – это приостановление строительства на срок не более трех лет с выполнением отдельных видов работ по обеспечению сохранности строящегося дома (при необходимости) и благоустройства земельного участка, на котором он расположен.
✅ Когда можно проводить консервацию?
Законсервировать стройку можно начиная с фундамента до фактически построенного дома. Если дом не накрыт крышей, его консервация возможна только в период действия установленного трехлетнего срока строительства (пяти лет в случае его продления). Чтобы провести консервацию, не обязательно дожидаться конца сроков строительства: это можно сделать это в любой момент при возникновении обстоятельств, свидетельствующих о невозможности завершения строительства.
✅ Можно ли законсервировать объект повторно?
Повторная (новая) консервация строящегося жилого дома законна при условии, что ваш объект включает в себя фундамент, стены и крышу. Однако положительное решение по вопросу повторной консервации зависит исключительно от того, последует ли местный исполком рекомендациям Госкомимущества РБ и Минстройархитектуры РБ.
✅ Можно ли продать незаконсервированный объект в стадии строительства?
Нет, продать можно только либо введенный в эксплуатацию жилой дом, либо законсервированное капитальное строение (фундамент, коробку).
✅ Как оформить консервацию?
Принять меры по обеспечению сохранности конструктивных элементов строения, неиспользованных строительных материалов, оградить и привести в порядок территорию земельного участка. Информировать местный исполком о предстоящей консервации, предоставив ведомость технических характеристик на созданное незавершенное строение (ее готовит агентство по государственной регистрации и земельному кадастру – БТИ). Исполком в месячный срок проверяет завершение работ по консервации и оформляет акт консервации. С ним следует обратиться в БТИ для регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения и регистрации возникновения права на него.