когда подешевеют квартиры в омске в 2021 году
Цены на жилье в Омске снизятся на 5-10 %
Омская коллегия оценщиков прогнозирует снижение цен на жилье от 5 до 10 %. Об этом рассказал РИА «Омск-информ» экс-президент Омского областного союза предпринимателей, председатель совета директоров агентства недвижимости «МИАРД-недвижимость» Павел Кручинский на «Месте встречи» в рамках спецпроекта «ПолитФинанс».
На вопрос о ценах на жилье и возвращение в «доковидные» рамки гость ответил следующее:
– Мне часто задают этот вопрос. Рынок недвижимости – это как железнодорожный состав, у него большой период инерции. Чтобы ему раскачаться или затормозить, нужно время. Поэтому вряд ли рынок откатится на исходные позиции. Мы общались с экспертами в этой области в рамках Омской коллегии оценщиков, и, по их данным, на 5 %, максимум на 10%, цены снизятся. Хотя все будет зависеть от государственной политики. В целом «приводным ремнем» является ипотека, и она не позволяет рынку откатываться назад.
Павел Кручинский также прокомментировал зависимость цен и спроса на жилье от льготной ипотеки, которая действует до 1 июля 2021 года.
– Мы прекрасно понимаем, что если отменится льготная ипотека, то спрос уменьшится. И, в общем-то, что происходит: прошлый год стимулировал девелоперов, застройщиков выдавать на-гора новые квадратные метры. Понятно, что было построено, покупатели «смели». Теперь нужны новые объекты. В какой динамике они будут возводиться и продаваться, все зависит от культуры строительства, от качества проектов – это отдельный разговор, – отметил он. – Но прогнозы такие: если даже отменится льготная ипотека, спрос будет, но меньше. Потому что разница в 2–3 % льгот существенна, для многих принципиально, сколько платить. И снижение от 2 до 5 тыс. рублей ежемесячных платежей для некоторых семей критично. В этой связи спрос уменьшится. Но ждать существенного отката цен вряд ли стоит. Так устроен рынок: цены растут быстро, а откатываются обратно очень медленно. Во времена кризисов, инфляций, обесценивания рубля, реформ стоимость недвижимости резко вырастает, а потом цены немного снижаются, но в целом динамика роста остается.
Эксперт также отметил, что цены на недвижимость в Омске такие же, как в Барнауле, а в Новосибирске, Тюмени, Красноярске, Екатеринбурге намного дороже.
Полную версию интервью c Павлом Кручинским уже можно прочитать на нашем сайте.
Пора возвращаться назад. Когда квартиры начнут дешеветь
Фото © ТАСС / Сергей Мальгавко
Как отмечают риелторы, цены на жильё находятся сейчас на многолетнем пике. Правда, если брать стоимость жилья в рублёвом эквиваленте.
— Только за прошлый год квартиры подорожали в среднем на 20%. При этом доходы населения падают. В такой ситуации дальше дорожать такими же темпами квартиры однозначно не смогут. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий. Либо цены зафиксируются на нынешних значениях, либо постепенно начнут снижаться. Программа льготной ипотеки уже не приносит таких дивидендов, как в прошлом году. Уровень отказов в ипотечном кредитовании доходит до 60%, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
В прошлом году цены на недвижимость росли ещё и из-за большого спроса. Ставки по депозитам стали активно снижаться — и люди начали вкладывать сбережения в недвижимость. По словам Алексея Кричевского, они уже выкупили фактически весь запас ликвидных квартир.
— Количество проектов, которые планируются к выводу на рынок, будет примерно на 10–15% выше прошлогодних значений. То есть только на московский рынок может выйти до 90 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2020 году появилось 76 новостроек. Учитывая ужесточение конкуренции, девелоперам придётся подстраиваться под рынок и заигрывать со скидками. При этом вторичная недвижимость уже выбрала весь запас роста. За исключением тех квартир, которые будут продаваться в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых в прошлом году, — отметил Алексей Кричевский.
Правда, по мнению аналитика, зимой и весной квартиры заметно не подешевеют. Снижения цен стоит ждать во второй половине года. При этом дорожать жильё может перестать уже в самое ближайшее время.
Наличную валюту взяли под контроль. Как теперь снять, перевести и хранить доллары
— Потенциал роста цен на вторичном рынке уже исчерпан. Во многом из-за ослабления активности покупателей к концу прошлого года (после резкого роста спроса летом – осенью). Сейчас мы придерживаемся прогноза, согласно которому в 2021 году средняя стоимость вторичного жилья останется примерно такой же, как и сейчас. Ценовые колебания если и будут наблюдаться, то не превысят 5%, — рассказал директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома.
Ещё одна перспектива вторичного рынка жилья в 2021 году — здесь уже не будет наблюдаться столь резкого роста спроса, как в 2020-м. Как отмечает Сергей Шлома, число сделок может сравняться с уровнем 2019 года.
Впрочем, мнения на рынке недвижимости различаются. Многие риелторы считают, что в ближайшие месяцы квартиры не только не подешевеют, но и продолжат дорожать.
Цены на квартиры будут расти до тех пор, пока это позволяет спрос — в первой половине 2021 года его продолжит подогревать дешёвая льготная ипотека. Потом всё будет зависеть от величины процентных ставок и желания людей покупать жильё по ценам, которые установят застройщики. Такое мнение высказал эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.
По его прогнозам, в этом году продолжит дорожать жильё небольшой площади — студии и однокомнатные квартиры. Из-за относительной доступности спрос на них выше, чем на более дорогие «двушки» и «трёшки».
Гонка сбережений. Куда вкладывать деньги в 2021 году
Станислав Манжиевский считает, что снижение стоимости жилья в ближайшее время маловероятно, так как помимо ипотеки на цены продолжает влиять инфляция. При сильном провале спроса во второй половине года подорожание начнёт замедляться. В дальнейшем при таком сценарии на рынке не исключена временная стагнация цен.
Руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Наталья Круглова тоже считает, что ждать снижения стоимости квартир пока рано.
— На повышение стоимости жилья работают такие факторы, как страх падения курса рубля и роста инфляции, подогреваемый сокращением рыночного предложения квартир. Подогревают цены также большой объём денежной массы на рынке (включая в неё доступную ипотеку) и отсутствие альтернативы в виде арендного жилья. Пока влияние этих факторов перекрывает воздействие тенденций, работающих на снижение стоимости жилья. Поэтому мы видим рост цен на 20% за год и в Москве, и в Санкт-Петербурге, — пояснила Наталья Круглова.
По её словам, у застройщиков в середине этого года был план: если цены начнут падать, они будут выводить на рынок меньше жилья. Поэтому, как только фактор ипотеки перестанет быть драйвером спроса, застройщики скорректируют объёмы ввода для сохранения цен как минимум на прежнем уровне.
— Наиболее чувствительным окажется сегмент эконом и комфорт. Первые признаки ценовой коррекции мы увидим там. Также надо принять во внимание, что самим застройщикам станет уже неинтересно работать в экономсегменте: затраты на ленд-девелопмент выросли, спрос волатилен. Уверена, мы увидим рост новых проектов в бизнес-классе и переток внимания девелоперов к более высоким сегментам жилья. В то же время есть сценарии, при которых квартиры могут подешеветь. Например, если ипотека резко подорожает, государство даст импульс развитию рынка аренды, или ещё какое-то законодательное изменение всколыхнёт рынок. К тому же по разным причинам может вырасти число людей, которые не смогут обслуживать ипотеку. Тогда мы можем увидеть и драматическую ценовую коррекцию. На рынке появится много «первичной вторички», которая, безусловно, опустит рыночные цены жилья, — заключила Наталья Круглова.
Риэлторы предсказали в 2021 году омскому рынку жилья относительное спокойствие
После бума спроса 2020 года такого ажиотажа уже вряд ли стоит ожидать.
Фото: Кирилла Янчицкого
Как пишут «Коммерческие вести», в своём материале приводя мнение директора АН «Миран» Вячеслава Горюнов, перспективы для дальнейшего роста цен у есть, так как есть очередь и её нужно обеспечить жильём. Появятся вдруг на рынке несколько тысяч квадратных метров качественного жилья в новостройках – его заберут. Рынок по его оценке всё же немного перегрет в цене в связи с ажиотажем, но так реагируют на него строители, мол, сейчас их время.
Несмотря на перегретость, градус рынка уже не такой, как осенью.
Директор АН «Аркада-Стиль» Константин Романко говорит: активный спрос в прошлом году был с апреля и сохранялся до конца года, поэтому у многих уже ощущение, что это будет продолжаться бесконечно. Но процессы скорее конечны. Уже появляются первые сигналы, что цены завышены, спрос начинает замедляться. Ряд клиентов «Аркады-Стиль» отказались покупать жильё, предполагая, что в 2021-м они дождутся небольшого снижения или хотя бы стабилизации. Плюс и появления большего количества квартир с разными параметрами.
Но рынок этот не особо волатильный, что-то меняется на нём медленно. Сначала скорее будет стабилизация, только потом, возможно, снижение, отметил Романко.
Но — возможно, и нет. Ряд аналитиков пишет, что цены продолжат расти. Дефицит новостроек, возможно, ещё какое-то непродолжительное время сохранится.
Льготная ипотека явно подняла рынок, но застройщики несколько цинично компенсировали этим свои потери от пандемии коронавируса. Цены по России по итогам 2020 го выросли везде. В итоге — доступность жилья не увеличилась. Хотя именно цель доступности была у ипотеки с господдержкой. Действовать эта мера будет, кстати, до 1 июля 2021 года. Многие ключевые игроки предсказывают: снижение далее маловероятно.
Омский рынок сложно спрогнозировать глобально. С одной стороны, перегретый спрос, буквально дефицит. Без господдержки что-то может измениться. С другой — вряд ли ожидается какое-то глобальное падение цен в ближайшие два года. Спрос сильно превышает предложение. Особенно в популярных районах, выразил мнение директор АН «Новострой-КПД» Вячеслав Гуринов.
Омск стал вторым среди городов-миллионников по темпу роста цен на недвижимость
Быстрее, чем у нас, квартиры дорожают только в Краснодаре
Из-за льготной ипотеки спрос на новостройки превысил предложение
Фото: Елена Латыпова
Омск стал вторым после Краснодара по темпу роста цен на квартиры
Аналитики агентства недвижимости «Циан» изучили цены на новостройки в крупнейших городах России. Результаты исследования опубликовал сегодня, 16 июля, РБК.
Омск оказался на втором месте по темпу роста цен на жилье — в этом рейтинге наш город опередил только Краснодар, где по итогам второго квартала стоимость одного квадратного метра жилья выросла на 34%. В Омске темпы роста оказались более скромными: в начале апреля один квадратный метр жилья стоил в среднем 66,7 тысячи рублей, но за три месяца цена достигла отметки в 75,1 тысячи рублей, увеличившись на 14%. На третьем месте оказался соседний Новосибирск — там цена квадратного метра жилья выросла на 7%: с 84 до 90 тысяч рублей.
По мнению директора агентства недвижимости «Метры» Дениса Крахоткина, это связано с дефицитом нового жилья в Омске.
— В Омске сейчас наблюдается дефицит новостроек. Понятно, что они дорожают из-за высокого спроса. Но, помимо этого, нужно учитывать, что сейчас действует региональная ипотечная программа с низкой ставкой — это тоже влияет на рост цен. Понятно, что реальные доходы населения при этом остались на прежнем уровне, — пояснил Денис Крахоткин.
Отметим, что за 2020 год стоимость одного квадратного метра в новостройке выросла с рублей до рублей за один квадратный метр.
Ранее мы рассказывали о стремительном росте цен на строительные материалы, который также может спровоцировать дальнейший рост цен на недвижимость.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»