что влияет на оценку дома
Журнал Домклик
Ипотека
Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы
Если вы покупаете, продаете или хотите застраховать недвижимость, вам наверняка понадобится отчет об оценке стоимости недвижимости. Отвечаем на самые популярные вопросы: что это, когда нужен, где заказать оценку и сколько стоит отчет.
Что такое отчет об оценке стоимости недвижимости
Вы можете скачать пример отчета об оценке, чтобы узнать, как выглядит документ.
Зачем оценивать недвижимость
Отчет об оценке может понадобиться вам, если вы:
Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь документальное подтверждение стоимости. Для этого вы можете заказать оценку стоимости недвижимости в оценочной компании.
Зачем отчет об оценке недвижимости банку
Отчет об оценке стоимости недвижимости необходим банку для определения рыночной стоимости вашей квартиры — ведь банк берет ее в залог. Отчет можно оформить онлайн — быстро и безопасно.
Оценка точно понадобится, если вы:
Также оценка может понадобиться при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку Сбербанка.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
Для недвижимости на первичном рынке:
Где заказать оценку недвижимости
Заказывать отчет об оценке лучше в надежной оценочной компании с большим опытом работы и хорошими отзывами.
Если же вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию. Вы можете заказать отчет об оценке в любой аккредитованной банком компании прямо на ДомКлик.
Аккредитация оценочной компании в Сбербанке — это показатель ее надежности. Кроме того, в этом случае вы можете быть уверены, что все требования к отчету об оценке будут соблюдены.
Как заказать оценку
Есть несколько вариантов.
Вариант 1: на ДомКлик
Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, вы сможете заказать оценку в личном кабинете ДомКлик.
Вариант 2: менеджер закажет отчет для вас
Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, отчет об оценке может заказать для вас менеджер.
Вариант 3: в оценочной компании
Подойдет в любой ситуации — если вы только оформляете или уже оформили ипотеку Сбербанка.
Что будет после заказа и оплаты отчета
Если вы заказали отчет об оценке в личном кабинете ДомКлик или через менеджера, после оплаты с вами свяжется представитель оценочной компании. Вы сможете выбрать удобное время для встречи. Специалист приедет на объект, осмотрит его и сделает фото, а после — подготовит отчет об оценке недвижимости.
Как получить готовый отчет об оценке
При заказе отчета через ДомКлик вам ничего не нужно будет делать дополнительно.
Если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка
Готовый отчет об оценке, подписанный электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании, автоматически отправляется в банк, а вы сможете скачать его в личном кабинете ДомКлик — никаких лишних поездок.
Если вы заказываете отчет для себя
Готовый отчет вы получите на электронную почту, указанную при заказе услуги. Отчет будет подписан электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании.
Сколько стоит оценка
Примерную стоимость отчета об оценке в вашем городе вы увидите на ДомКлик на странице сервиса после ввода адреса.
В среднем же стоимость отчета составляет от 3 до 6 тысяч рублей. Точную стоимость вы сможете узнать в оценочной компании. Она зависит от региона, города и типа недвижимости и не зависит от оценочной компании.
Кто оплачивает оценку: продавец или покупатель
По традиции, оценку оплачивает та сторона, которой отчет необходим. Чаще всего, эта сторона — покупатель. Но ни один из законодательных актов не регламентирует — кто именно должен оплачивать оценку недвижимости.
Тем не менее, если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, оплачена она должна быть со счета покупателя. При этом, если вы покупатель, и вам удастся договориться с продавцом о том, что он оплачивает оценку полностью или частично — для банка имеет значение только счет, с которого оплачена оценка, а не то, как именно об оплате договорились стороны.
Срок подготовки оценки
Средний срок подготовки отчета об оценке — 3 дня. Отчет об оценке в электронном виде готовится быстрее, чем отчет на бумажном носителе и при этом имеет ту же юридическую силу.
Если вы заказываете отчет об оценке на ДомКлик, вы можете быть спокойны: вам не придется ничего переделывать — отчет подготовят в соответствии с требованиями банка.
Срок действия отчета об оценке
Отчет действителен в течение 6 месяцев с даты его составления.
Оценка недвижимости: как происходит, где брать, зачем нужна?
Содержание
Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.
Оценка недвижимости проводится независимыми экспертами, деятельность которых регламентируется Федеральным Законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности». Если отчет об оценке нужен для предоставления в банк, суд или другую госорганизацию, его должен подготовить специалист, имеющий аккредитацию. Это может быть сотрудник организации или самостоятельный независимый эксперт.
Для чего нужна оценка недвижимости?
Оценка недвижимости проводится в таких случаях:
Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).
Виды стоимости
Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:
Методы оценки: Как могут считать стоимость
Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297.
Сравнительный метод
Доходный метод
Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.
Затратный метод
Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.
Что влияет на стоимость недвижимости
Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:
Как проходит оценка объектов недвижимости
Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.
Постановка здания на оценку
На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:
Подписание договора
После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.
Сбор информации
Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.
Расчет стоимости
На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.
Учет условий
Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.
Формирование отчета
Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:
Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.
Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости
Наименование вида экспертизы
Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу
Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу
Как сделать оценку дома — 7 простых шагов как оценить дом с земельным участком + профессиональная помощь в оценке дома
Приветствую читателей сайта «Хитёр Бобёр»! С вами — Мария Даровская.
Тема данной статьи — оценка дома. Статья будет интересна всем тем у кого уже есть дом в собственности, либо тем, кто готовится стать владельцем недвижимости.
Обратите внимание, в конце статьи вас ждут полезные советы как не переплатить, оценивая дом.
1. Что такое оценка дома и кем она проводится?
Оценка дома — процесс, конечный результат которого — установить его стоимость.
Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает — значит, эта цена не отвечает условиям рынка.
Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.
Такая процедура понадобится:
Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.
СРО — саморегулируемые организации — некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.
Подробнее о механизмах и принципах оценки — в обзорных статях «Независимая экспертиза» и «Независимая оценка».
2. В каких случаях необходима оценка дома — обзор ТОП-7 основных ситуаций
В этом разделе мы подробно рассмотрим ситуации, когда нужно оценить дом.
Ситуация 1. Оформление наследственных прав
Оценку дома для наследства проводят, чтобы вычислить нотариальную пошлину, определить сумму земельного налога и госпошлины, разрешить имущественный спор между наследниками.
Если вместе с частным домом в наследство также переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится также оценка земли. Из документов для независимой кадастровой оценки стоимости жилого дома понадобится карта участка, геодезия, документы о статусе земли и коммуникациях.
Учтите, что если речь идет об унаследовании, то процедура оценки дачного дома для суда будет отличаться. Причина в том, что, согласно законодательству, дачи имеют особый правовой статус, отличающийся от недвижимости жилого фонда.
Дача считается целым имущественным комплексом, в который входит и участок, и дом, и дополнительные строения (сараи, бытовки), и зеленые насаждения (смотрите статью «Оценка имущества»).
Ситуация 2. Заключение договора купли-продажи
Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.
Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед третьими лицами. Заинтересованными лицами могут быть акционеры предприятия, налоговая служба, вышестоящие организации.
Для налоговых органов проведение оценки — доказательство правильности и полноты начисления налогов. Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации.
Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца. Оплата оценщика не должна зависеть от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.
Читайте также материал «Оценка квартиры».
Ситуация 3. Оценка по представлению органов опеки
Оценивают дом по предоставлению органов опеки в случаях, когда владелец дома или его части — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо. В таком случае без разрешения опекунского совета, невозможно продать, обменять или подарить жилье, а также сдать его в аренду, заложить или совершить другие операции.
Механизм опекунского совета нужен, чтобы не допустить ущемления прав и соблюсти интересы несовершеннолетнего или недееспособного лица.
Оценку дома для органов опеки нужно проводить при:
Как и в других случаях, результат оценки — заключение, подтверждающее рыночную стоимость, с приложенными правоустанавливающими документами.
Учтите, что с 2005 года решение органов опеки стало обязательным лишь для тех опекаемых лиц, которые являются собственниками или совладельцами недвижимости.
Если продажу дома совершили, не получив согласия органов опеки, суд может признать эту сделку недействительной и привлечь к уголовной ответственности лицо, предоставившее неправдивые данные.
Ситуация 4. Страхование жилья
Согласно законодательству РФ, если стоимость недвижимости завышена относительно рыночной, договор страхования считается недействительным.
Если страховая сумма меньше рыночной стоимости, страхование считается неполным, а возмещение при наступлении страхового случая выплатят частично. Выплачивать будут с учетом рыночной стоимости дома, пропорционально его стоимости.
Именно из-за вышеперечисленных аспектов закона перед страхованием дома проводят процедуру его независимой оценки.
Учтите, что максимальная выплата страховой компании равна стоимости строительства нового дома, идентичного по параметрам. Но и тут есть нюанс. Когда речь идет о страховании дома, страховая сумма все равно не будет равна его рыночной стоимости. Причина в стоимости земли, на которой построен дом. Это создает пространство для интерпретаций подсчета.
Выход — страховать дом без земельного участка, а страховую стоимость определять с помощью оценщика. В таком случае превратностей трактовок не будет.
Задача в том, чтобы не допустить в договор неопределенность. Цель — избежать затяжного судебного конфликта с неясным исходом (смотрите также «Судебная экспертиза»).
Ситуация 5. Внесение дома в уставной капитал общества
Внесение в уставной капитал организации помогает детализировать права участников на принятие решений. Помимо этого, при правильной оценке взноса правильно исчисляется налог на имущество и затраты на амортизацию. Поэтому, при внесении дома в уставной капитал важно верно оценить его стоимость.
Учтите, что денежная оценка имущественного вклада, к которому относится дом, осуществляется по соглашению учредителей. Но сумма этой оценки не может превышать сумму, в которую оценил дом независимый оценщик.
Передача имущества в качестве вклада, согласно закону, считается инвестированием, а не способом его реализовать.
Ситуация 6. Раздел дома
При разводе или других спорах о разделе дома для того, чтобы одна из сторон отказалась от своих имущественных прав, другая сторона должна выплатить компенсацию.
Чтобы определить сумму компенсации, нужна услуга оценщика. Он определит стоимость дома вместе с земельным участком. А уже исходя из этой суммы стороны придут к соглашению.
К разделу дома прибегают при ликвидации предприятия, при выходе из долевых собственников, при продаже доли, выделении доли, разводе. Эти действия часто осуществляют при помощи нотариуса (читайте статью «Оценка для нотариуса»).
Пример
Алла и Борис разводятся. Борис заказал оценку загородного дома у оценочной компании. Компания оценила дом в сумму, с которой не согласна Алла. Чтобы решить эту ситуацию, Алле нужно уговорить мужа на повторную оценку. А нового оценщика — выбрать совместно. И совместно заключить с ним договор.
Если договориться с экс-мужем не удастся, нужно провести экспертизу спорного отчета на предмет достоверности. Такую экспертизу должна провести СРО оценщика.
Ситуация 7. Получение кредита
Обычно размер кредита равен сумме 80% стоимости залоговой недвижимости. По этой причине оценка дома и земли — обязательно условие при использовании его в качестве залога для ипотеки.
В этом случае оценку должна проводить профессиональная компания-оценщик, аттестованная банком.
Банк не навязывает конкретного исполнителя, а предоставляет список аттестованных оценщиков, из которого и выбирают.
3. Как сделать оценку дома с земельным участком — пошаговая инструкция для новичков
Чтобы оценить дом с земельным участком, нужно предпринять ряд действий. Давайте поймем каких и разберем их специфику.
Шаг 1. Выбираем оценочную компанию
Для начала понадобится выбрать оценочную компанию. Учтите, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобиться, чтобы оценщик был аттестован. Особенно это актуально, если оценка нужна для страховой компании или банка. Если оценщик не будет аттестован, компания просто не примет ее результаты.
Также учитывайте репутацию фирмы. Обязательные условия — компания состоит в СРО и застраховала свою гражданскую ответственность.
О том, как грамотно выбрать фирму читайте в статье «Оценочная компания».
Шаг 2. Приглашаем специалистов на объект
Перед тем, как пригласить оценщика в дом, приберитесь в нем. Освободите все труднодоступные уголки дома, такие как подвал и чердак — они должны быть доступны для беспрепятственного осмотра.
Обязательно проверьте краны, трубы, ручки и другие мелкие технические детали. Они должны нормально работать.
От того, тщательно ли вы подготовитесь к приходу специалиста, зависит итоговая стоимость в отчете.
Шаг 3. Определяем стоимостную зону по местонахождению домовладения
От того, где именно находится ваш дом, зависит его стоимость. Ведь в каждом городе есть престижные районы и, например, спальные. На стоимость может повлиять удаленность дома от транспортных развязок и инфраструктуры, экологическая ситуация в районе расположения объекта, уровень шума и т.д.
Определите, в какую стоимостную зону вы входите и сформируйте для себя нижнюю и верхнюю планку цен в этой зоне.
Шаг 4. Определяем стоимость земельного участка
На стоимость земельного участка учета влияют десятки различных факторов.
Таблица факторов, влияющих на стоимость земли:
Шаг 5. Определяем стоимость главного строения
Для этого нужно определить чистую площадь домовладения. Для этого площадь фундамента умножается на количество этажей. Пристройки, подвалы, гаражи и веранды в этом подсчете не учитывают.
Затем оценивают стоимость квадратного метра площади с учетом суммирования скидок и доплат.
Таблица причин снижения или увеличения стоимости дома:
Шаг 6. Определяем стоимость дополнительных строений на участке
Нужно понять примерную стоимость этих строений самих по себе. Их влияние на цену дома и участка мы учли ранее.
Чтобы вычислить стоимость дополнительных строений — просто определите стоимость их строительства.
Шаг 7. Получаем отчет об итоговой стоимости жилья
Теперь определяем итоговую стоимость. Для этого суммируем стоимость дома, земельного участка и дополнительных строений.
Воспользоваться консультацией можно заполнив форму на сайте или заказав обратный звонок.
Каждый день пользователи сайта получают больше тысячи консультаций. Посетители оценивают консультации положительно в 95% случаев. При этом вероятность ошибки при консультации с помощью «Правоведа» равна нулю.
Дополнительная информация — в материале «Обследование зданий и сооружений».
4. Профессиональная помощь в оценке дома — обзор ТОП-5 компаний по предоставлению услуг
Чтобы облегчить читателям выбор оценочной компании, предлагаем обзор пятёрки лучших организаций этого профиля.
1) Гранд-Реал
Оценочная компания «Гранд-реал» на рынке уже 13 лет, а потому имеет достаточно опыта в оценке недвижимости, в том числе домов и земельных участков.
Компания состоит в СРО, аккредитована в двух СРО, застраховала свою деятельность и деятельность своих оценщиков. Оценивает коттеджи, дома, дачи, земельные участки для различных целей.
2) Профсервис
Компания «Профсервис» занимается различными видами оценочных услуг по всей территории России, в том числе оценкой домов, коттеджей и дач. За 15 лет существования компания получила незаменимый профессиональный опыт, который позволяет выполнять услуги качественно и с соблюдением сроков.
«Профсервис» аккредитован Сбербанком. Оценка проводится при четком следовании правовым и законодательным нормам. Получить консультацию по интересующему вопросу можно позвонив в компанию или заказав обратный звонок на сайте.
3) Новые горизонты
«Новые горизонты» оказывают услуги оценки всех видов. Фирма существует с 2010 года. Оценочную деятельность компания совершает в строгом соответствии действующему законодательству. Помимо оценки, фирма «Новые горизонты» занимается экспертизами, консалтингом, инжинерингом.
Для процедуры оценки компании понадобится всего двое суток. Спустя 48 часов после заключения договора клиент получает отчет о независимой оценке дома или другого имущества. Такая оперативность возможна благодаря опыту и профессионализму штатных оценщиков «Новые горизонты». Каждому клиенту также предоставляется гарантийное письмо.
4) Вега
Компания «Вега» занимается экспертной и оценочной деятельностью различных видов, в том числе оценкой недвижимости. Как и требует законодательство, компания — член СРО оценщиков.
Штатные сотрудники «Веги» имеют профильное образование и опыт работы. Деятельность компании и ее оценщиков застрахована, что также продиктовано законодательством РФ, как обязательное условие ведения оценочной деятельности.
5) Реал-А.К.
Компания «Реал-А.К.» существует уже 15 лет, из которых уже 12 оказывает услуги оценки различных видов. В том числе оценивает дома, таунхаусы, коттеджи, садовые домики. В штате компании шесть оценщиков различных профилей. «Реал-А.К.» состоит в СРО, тем самым соблюдая требования закона. Деятельность компании и ее сотрудников застрахована. В списке преимуществ организации — курс на самые акутальные технологии работы и профессионализм.
5. Как сэкономить на оценке дома — 3 простых совета
Существует несколько способов сэкономить часть средств при оценке. Но учтите, что экономия на оценке — не всегда хорошая идея.
Стоит тщательно взвесить возможные финансовые риски в дальнейшем и принять решение.
Совет 1. Пользуйтесь услугами частных оценщиков
Чтобы сэкономить на оценке, вместо обращения в компанию можно обратиться к частному оценщику. Его услуги обычно обходятся дешевле.
При этом оценщик все равно должен иметь хорошую репутацию и быть застрахованным. В этом требования к частному лицу не отличаются от требований к компании.
Услугами частного оценщика можно воспользоваться в том случае, если вас не направили на прохождение этой процедуры страховая компания, банк или другое учреждение. В этом случае у оценщика должна быть аккредитация этого учреждения.
Об особенностях судебной экспертизы читайте в статье «Судебный эксперт».
Совет 2. Проведите оценку отдельных объектов самостоятельно
Провести оценку дома можно своими силами. Для этого нужно воспользоваться рекомендациями и таблицами факторов, влияющих на цену, из пункта три.
Такой самостоятельный анализ подойдет, если оценка нужна для формирования цены продажи. Если оценка нужна для суда, страховой организации или банка — придется обращаться в оценочную компанию.
Совет 3. Оценивайте стоимость дома в режиме онлайн
Существует множество ресурсов, на которых вы можете сделать оценку дома онлайн. Для этого нужно заполнить графы достоверной информацией и получить результат.
Этот способ подойдет, если дом нужно оценить для личных целей и не подойдет для страховых компаний, суда и банков.
Для углубления тему рекомендуем к просмотру ролик по теме оценки земельных участков, на которых расположен дом.
6. Заключение
Сегодня мы узнали, как проводится независимая оценка дома и для чего она может понадобиться. Выяснили как сделать оценку дома самостоятельно. Определили как происходит такая оценка и в каких случаях она подходит. Рассмотрели факторы, влияющих на стоимость дома и земельного участка в сторону удорожания или удешевления.
На этом наш материал подошел к концу. До новых встреч. Желаем вам, чтобы результаты оценок совпадали с вашими ожиданиями! Будем признательны за оценки и комментарии.
Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)
Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».
Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.
Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.