что включает в себя эксплуатационные расходы
Коммунальные и эксплуатационные расходы при аренде: кто и в каком порядке возмещает
Рассмотрим, кто должен возмещать коммунальные и эксплуатационные расходы при аренде недвижимости и можно ли это урегулировать по соглашению сторон; есть ли какие-то нюансы, если арендуемая недвижимость — государственная.
Коммунальные и эксплуатационные расходы подлежат возмещению арендаторами, если иное не установлено законодательством и договором (п. 2 ст. 587 ГК).
Следует учитывать, что коммунальные и эксплуатационные расходы складываются из расходов, приходящихся как непосредственно на арендуемую площадь, так и на часть (как правило пропорциональную) мест общего пользования.
Законодательством установлена особенность возмещения таких расходов арендаторами недвижимого имущества, находящегося в госсобственности. Так, определение возмещаемой арендатором части расходов арендодателя осуществляется по (подп. 2.5 п. 2, ч. 1 п. 4 Положения N 433):
— горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), техническому обслуживанию лифта — пропорционально доле работников арендатора, иных физлиц, работающих в сданном в аренду объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физлиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, если иное не установлено соглашением сторон;
— теплоснабжению — пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон, а в случае различной высоты недвижимого имущества — пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества без учета мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон;
— электроснабжению — пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества, если иное не установлено соглашением сторон;
— газоснабжению — по показаниям приборов учета расхода газа, установленных у арендатора;
— обращению с твердыми коммунальными отходами — пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
— прочим расходам арендодателя, в том числе по другим услугам, капитальному ремонту, санитарному содержанию мест общего пользования, содержанию, эксплуатации недвижимого имущества, текущему ремонту — пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.
Следует учесть, что часть затрат арендодателя на теплоснабжение, возмещаемая арендатором, увеличивается на сумму затрат арендодателя, приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.
Часть затрат арендодателя на электроснабжение, возмещаемая арендатором, увеличивается на сумму затрат арендодателя, приходящихся:
— на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;
— на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора, иных физлиц, работающих в сданном в аренду объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физлиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, если иное не установлено соглашением сторон (ч. 2 и 3 п. 4 Положения N 433).
Таким образом, в части возмещения арендаторами имущества, находящегося в государственной собственности, коммунальных и эксплуатационных расходов, заложен алгоритм определения пропорции арендатора в таких расходах.
Что касается аренды частной (коммерческой) недвижимости, то стороны в арендных правоотношениях вольны пользоваться либо предложенным выше механизмом, либо предусмотреть иной механизм возмещения этих расходов.
Соглашением сторон может быть предусмотрен иной порядок распределения бремени содержания арендованного имущества. В случае изменения такого порядка, стороны могут использовать следующую формулировку в договоре: «Арендодатель обязан за свой счет поддерживать имущество в исправном состоянии, самостоятельно нести коммунальные и эксплуатационные расходы на содержание имущества».
Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
Состав и учет эксплуатационных расходов
Деятельность любой организации предполагает расходы. Существуют различные виды трат. Одна из разновидностей – эксплуатационные расходы.
Что собой представляют эксплуатационные расходы
Эксплуатационные расходы (ЭР) – это текущие затраты на обеспечение работоспособности основных средств на протяжении всего срока их эксплуатации. Под текущими тратами понимаются расходы на производство и продажу. Они будут разниться в зависимости от специфики деятельности организации. К примеру, если это железнодорожный субъект, средства тратятся на транспортировку грузов, пассажиров, различного багажа. Различают эксплуатационные расходы на обеспечение пожарной безопасности.
Цель трат – исполнение поставленной цели. К примеру, железнодорожной компании нужно транспортировать груз. Для этого требуется вложить средства в топливо, зарплату, техническое обслуживание, электроэнергию. Размер трат определяется объемом эксплуатируемого оборудования, временем использования, удельными расходами на один час работы.
Состав эксплуатационных расходов
Рассмотрим состав эксплуатационных расходов:
Также это могут быть другие траты, зависящие от специфики деятельности предприятия. Конкретный состав определяется руководителем предприятия. Рассмотрим структуру расходов на примере субъектов, занимающихся добычей углеводородного сырья:
Это основной перечень. В состав могут входить и прочие направления трат.
Классификация
Эксплуатационные расходы подразделяются на эти категории:
Классификация может зависеть от специфики деятельности компании. Рассмотрим группировку расходов по признакам на примере субъекта, который занимается железными дорогами:
В приведенном случае группировка выполняется по этим признакам: направления работы, укрупненные формы деятельности, статьи Номенклатуры.
Планирование эксплуатационных расходов
Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.
Планирование – это составляющая управления ЭР. Однако это не единственный элемент. Управление ЭР также включает в себя анализ трат, контроль над ними, обновление нормативной базы. Порядок планирования подразделяется на ряд этапов.
Расходы на оплату труда
Траты на оплату труда составляют, как правило, большую часть ЭР. Зарплатный фонд формируется исходя из количества сотрудников и средней зарплаты. Количество трудящихся определяется тремя методами:
Средняя зарплата сотрудников включает в себя оклад, премии, проценты, доплаты.
Фонд оплаты – это произведение среднемесячных зарплат на количество трудящихся. Необходимо учесть явочное количество работников, а также число сотрудников, которые находятся в отпуске или на больничном.
ВАЖНО! В заработный фонд не будет включена оплата больничного. Связано это с тем, что эти средства выплачивает не работодатель, а фонд медицинского страхования. Учитываться также не будут командировочные, компенсации за неиспользованный отпуск, премии за ноу-хау.
Социальные отчисления
Работодатель обязан направлять средства в различные фонды. Это пенсионные, социальные, медицинские отчисления. Составляют они 34% от общего фонда зарплат. В некоторых случаях это соотношение может меняться.
Расходы на материалы
Траты на материалы планируются в зависимости от деятельности компании. Рассмотрим методы планирования на примере субъекта, специализирующегося на ЖД:
Как правило, для планирования используется сразу несколько методов. Все зависит от того, что именно нужно рассчитать.
Траты на коммунальные услуги
Основной источник расходов – электроэнергия. Субъекту ЖД нужно учесть также топливо, нужное для транспортировки грузов, расходы на технологические нужды. Траты на топливо определяются на основании числа оборудования, его мощности. В рамках расчетов нужно учитывать следующие аспекты:
Расходование энергии для освещения определяется на основании числа осветительных приборов, их мощности, часов горения, стоимости кВт энергии.
К СВЕДЕНИЮ! Предприниматель может уменьшить расход электроэнергии. Для этого нужно увеличить качество эксплуатации, улучшить технологические процессы и качественные значения пользования.
Амортизационные отчисления
Амортизация – это износ оборудования. Он может быть физическим или моральным. Первый предполагает ухудшение характеристик в процессе длительной эксплуатации. Физический износ определяется исходя из интенсивности использования, качества используемых материалов, качества ремонтных работ и обслуживания. Моральный износ – это утрата актуальности оборудования. Происходит это из-за появления на рынке новой, более совершенной техники. Нормативы износа определяются исходя из конкретного оборудования.
Амортизационные отчисления входят в эксплуатационные расходы. Связано это с тем, что образованный амортизационный фонд направляется на восстановление износившегося оборудования. При расчетах нужно учитывать, что амортизационные отчисления будут равномерными на протяжении всего периода.
К СВЕДЕНИЮ! В расчетах обычно фигурирует не продолжительность эксплуатации, а нормы отчислений.
Учет эксплуатационных расходов
Главная задача учета ЭР – своевременное, полное и объективное фиксирование трат. С помощью бухучета можно контролировать расходы, вводить режим экономии и снижать себестоимость. ЭР определяются в соответствии с заранее составленным планом. Формирование плана предполагает обоснование размера каждого вида траты.
Рассмотрим дополнительные функции бухучета ЭР:
Бухучет должен вестись так, чтобы из него можно было извлечь полную информацию о расходах.
Вопрос: Как арендатору учитывать возмещение по договору аренды коммунальных платежей: расходов на электроэнергию и иных эксплуатационных расходов?
Посмотреть ответ
Классификация и правильное отражение в бухучете
Бухучет организуется на основании правильно разработанной классификации. Она также участвует в планировании расходов, контроле над ними. Рассмотрим основные особенности учета:
ВАЖНО! Синтетический учет отражает суммарные траты. То есть они не подразделяются по направлениям затрат. Нужен СУ для отражения общей суммы ЭР. Аналитический учет предполагает детализированную фиксацию расходов. Нужен он для контроля над соблюдением плана по отдельным направлениям. Организация этих форм учета определяется в зависимости от метода ведения учета: ручного или с помощью вычислительных аппаратов.
ВНИМАНИЕ! Бухгалтер также должен составить ведомость распределения трат. Формируется она при помощи группировки расходов по синтетическим счетам.
Возмещение эксплуатационных расходов
Возмещение расходов актуально в том случае, если предприниматель снимает помещение. Он обязан компенсировать траты арендодателя на оплату услуг. Траты на возмещение ЭР рекомендуется отражать по статье расходов 244 «Прочие закупки». Для оформления компенсации нужно или включить платежи в сумму аренды, или составить отдельное соглашение на возмещение.
Вопрос: Как отразить в учете организации-арендатора расходы на эксплуатацию полученного в аренду автомобиля (ГСМ), производимые в соответствии с договором аренды, если указанные расходы оплачиваются за наличный расчет через подотчетное лицо (работника организации)?
Посмотреть ответ
Включаются ли эксплуатационные расходы в арендные платежи? (К. Рахманов, 19 ноября 2020 г.)
Включаются ли эксплуатационные расходы в арендные платежи?
(К. Рахманов, аудитор, АССА, CIPA, 19 ноября 2020 г.)
Арендодатель и арендатор подписали договор аренды, на срок 5 лет. По МСФО 16 должны посадить на баланс как актив, амортизировать, выделять основной долг и вознаграждение. Например, аренда офиса 1 500 000 тенге, аренда паркинга 55 000 тенге, эксплуатационные расходы 500 000 тенге (это в месяц с учетом НДС). Эти суммы складываются, умножаются на 60 месяцев. Дисконтироваться должна общая сумма или только аренда офиса берется? Как выглядит таблица дисконтирования?
Арендные платежи не включают платежи, относимые на компоненты договора, которые не являются арендой, за исключением случаев, когда арендатор решает объединить компоненты, которые не являются арендой, с компонентом аренды и учитывать их как один компонент аренды.
В случае арендодателя арендные платежи также включают гарантии ликвидационной стоимости, предоставляемые арендодателю арендатором, стороной, связанной с арендатором, или третьим лицом, не связанным с арендодателем, которое в финансовом отношении способно выполнить обязанности по гарантии. Арендные платежи не включают платежи, относимые на компоненты договора, которые не являются арендой.
В качестве упрощения практического характера арендатор вправе принять решение (для отдельного вида базовых активов) не отделять компоненты, которые не являются арендой, от компонентов, которые являются арендой, а вместо этого учитывать каждый компонент аренды и соответствующие компоненты, не являющиеся арендой, в качестве одного компонента аренды. Арендатор не должен применять такое упрощение практического характера в отношении встроенных производных инструментов, которые удовлетворяют критериям пункта 4.3.3 МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты».
Договор может включать сумму к уплате арендатором за деятельность и затраты, которые не передают товар или услугу арендатору. Например, арендодатель может включить в общую сумму к уплате плату за административные функции или прочие затраты, которые он несет в связи с арендой, которые не передают товар или услугу арендатору. Такие суммы к уплате не обуславливают наличие отдельного компонента договора, но считаются частью общего возмещения, которое относится на отдельно идентифицированные компоненты договора.
Эксплуатационные расходы не включаются в арендные платежи, если эти платежи зависят от переменных данных при потреблении коммунальных и прочих услуг. Если эти эксплуатационные расходы постоянно указаны в договоре аренды, то включаются в арендные платежи.
Во втором случае, арендный платеж равен 2 055 000 тенге минус НДС = 1 834 821,43 тенге в месяц. Для дисконтирования применяется таблица аннуитета: 60 платежей по 1 834 821,43 тенге = 110 089 286 тенге, ставка дисконтирования 12% (ставка указана произвольно):
Затраты на эксплуатацию
Затраты по обслуживанию арендуемого имущества представляют собой совокупность расходов, связанных с осуществлением текущего и капитального ремонта, а также расходов, связанных с эксплуатацией объекта аренды (далее — эксплуатационные расходы).
Затраты, связанные с содержанием и улучшением объектов аренды:
1. Затраты, связанные с содержанием объектов аренды:
2. Улучшения арендуемого имущества
Эксплуатационные расходы — это затраты, связанные с использованием объекта аренды. Четкий перечень подобного рода расходов законодательством не установлен. Их состав определяется применительно к каждому объекту аренды.
Расходы по эксплуатации зданий (помещений) представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.
Эксплуатационные расходы на содержание зданий (помещений) в зависимости от условий каждого конкретного договора аренды может нести как арендатор, так и арендодатель.
Рассмотрим, как правильно оформить отношения между арендатором, арендодателем и снабжающими организациями в том случае, если затраты на оплату коммунальных платежей несет в соответствии с условиями договора аренды арендатор. По общему правилу, которое распространяется на электро-, тепло- и водоснабжение, абонент (в нашем случае абонентом является арендодатель) может передавать принятую им от снабжающей организации сеть субабоненту (арендатору) только с согласия снабжающей организации (ст. 546, п. 2 ст. 548 ГК РФ).
Эксплуатационные расходы, их структура, классификация.
Классификация эксплуатационных расходов.
1. В зависимости от характера расходов, а также условий осуществления и направлений деятельности организации подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией (расходы по обычным видам деятельности), и прочие расходы, в состав которых включаются внереализационные, операционные и чрезвычайные расходы.
2. По связи с производственным процессом расходы подразделяются на основные, непосредственно вызываемые процессом перевозок, и общехозяйственные, т.е. расходы по обслуживанию производства и управлению.
В соответствии с экономическим содержанием расходы группируются по следующим элементам затрат:
– затраты на оплату труда – любые начисления работникам в денежной и (или) натуральной формах, стимулирующие и компенсационные начисления, связанные с режимом работы или условиями труда, премии и единовременные поощрительные начисления и т.п.;
– отчисления на социальные нужды – затраты по начислению единого социального налога;
– материальные затраты – стоимость приобретаемых различного рода материалов и топливно-энергетических ресурсов, а также расходы на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых организациями, являющимися юридическими лицами по законодательству Российской Федерации, и индивидуальными предпринимателями.
Элемент «материальные затраты» состоит из следующих групп:
прочие материальные затраты;
– амортизация – сумма амортизации основных средств и нематериальных активов;
– прочие затраты – другие затраты, входящие в состав себестоимости
продукции, но не относящиеся к ранее перечисленным элементам затрат (различные налоги, сборы, затраты на командировки, арендные и лизинговые платежи, оплата услуг связи, вычислительных центров, банков и др.).
В зависимости от отнесения затрат на себестоимость продукции железнодорожного транспорта (по калькуляционному признаку) различают прямые расходы – связанные с производством одного вида продукции и непосредственно относящиеся на соответствующий вид перевозок (вид деятельности), и косвенные расходы – связанные с производством нескольких видов продукции и распределяемые между видами перевозок пропорционально различным измерителям или ранее распределенным расходам.
В зависимости от отношения к объему работы (или размеров движения) выделяют зависящие и независящие (условно-постоянные) от объема работы расходы
К прочим расходам относятся операционные, внереализационные и чрезвычайные расходы.
К операционным расходам относятся, в частности:
расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование активов организации,
затраты по обслуживанию займов и кредитов,
расходы на организацию выпуска ценных бумаг,
расходы, связанные с обслуживанием приобретенных ценных бумаг,
расходы (включая остаточную стоимость выбывающих активов), связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты).
К внереализационным расходам относятся, в частности:
курсовые разницы, возникшие при переоценке в установленном порядке активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте;
величина убытков прошлых лет, выявленных в отчетном году;
суммы дебиторской задолженности, по которой истек срок исковой давности, других долгов, не реальных для взыскания;
убытки от хищений материальных и иных ценностей, виновники которых по решениям суда не установлены;
расходы на осуществление спортивных мероприятий, отдыха, развлечений, мероприятий культурно-просветительского характера и иных аналогичных мероприятий
К чрезвычайным расходам относятся потери от стихийных бедствий, пожаров, аварий и других чрезвычайных ситуаций, включая затраты, связанные с предотвращением или ликвидацией последствий стихийных бедствий или чрезвычайных ситуаций;
Планирование эксплуатационных расходов по элементам затрат.
Текущие расходы планируются по однородным видам затрат, т.е. по экономическим элементам.
Фонд оплаты трудапланируется по потребному контингенту работников и среднемесячной заработной плате одного работника.
Отчисления на социальные нуждыпланируются по установленным законодательством нормам страховых взносов в процентах от фонда оплаты труда. Общий размер единого социального налога составляет 26%.
Расходы на топливо электроэнергию, материалыпланируют по величине этих видов ресурсов, необходимой для выполнения планового объема перевозок (видов работ, услуг), и цене единицы соответствующего ресурса.
Амортизационные отчисления планируются, исходя из стоимости Годовые амортизационные отчисления, 
, обычно определяют по действующим нормам (квотам) 
и полной стоимости оборудования, 
= 
.