можно ли ипотечную квартиру обменять на другую квартиру большей площади в ипотеку
Просто о важном: можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую или на дом? Как это юридически грамотно сделать?
Ипотечное кредитование успешно прижилось в России. По состоянию на март 2018 года россияне взяли больше 180 тыс. жилищных кредитов, говорит Центробанк.
Однако далеко не всегда заём выплачивается до конца, причём причина кроется отнюдь не в нехватке средств – людям просто хочется сменить место жительства.
Рассказываем, можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, как действовать, если вы хотите поменять ее на равноценное жильё и на то, которое побольше.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Законно ли это?
Все вопросы касательно обмена жилой площади, находящейся в ипотеке, регламентируются статьей 345 Гражданского кодекса. Там чёрным по белому написано, что «По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменён другим имуществом». Значит любой заёмщик по согласованию с кредитором может обменять ипотечную недвижимость на другое жильё.
Что предлагают банки?
Обычно кредитующие организации дают три пути, если вы хотите расквитаться с ипотекой побыстрее и продать жильё.
Можно ли произвести обмен ипотечного жилья на другое?
Да, обменять ипотечную недвижимость можно, но при соблюдении определенных условий.
Что необходимо знать?
Банки диктуют условия, при котором обменять жильё вы можете только на реально существующую квартиру. Этот пункт стоит держать в уме семьям, надеющимся переехать в строящийся дом. Кредитор обязательно оценивает новый объект кредитования.
При обмене жилья необходимо предоставить пакет документов, идентичный тому, что требуется для ипотечного договора. Список достаточно обширный, приведём лишь некоторые наиболее важные:
Перечень может расширяться или сужаться в зависимости от требований кредитующей организации.
Дополнительно банки требуют заявление на увеличение размера ипотеки на сумму, равную разнице между старым и новым жилищем (если таковая имеется). Часто от заёмщика требуют оплату первоначального взноса за новый дом.
Варианты действий
Простой вариант – это даже не классический обмен как таковой. Сперва необходимо продать ипотечную квартиру, а на вырученные средства купить новое жильё. О нём мы поговорим в конце статьи.
Сложный вариант предполагает одновременное заключение двух договоров купли-продажи между банком и заёмщиком и между заёмщиком и продавцом недвижимости. В этом случае обратите внимание на следующие вещи:
Как получить согласие банка?
Поскольку недвижимость находится в залоге у кредитной организации, вам необходимо получить её согласие. Об этом говорит статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Чтобы всё произошло без проволочек, солидная часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, достаточно 4-5 лет исправных платежей.
Плюсом станет стоимость новой недвижимости, которая должна быть меньше либо равна заложенной, и высокая ликвидность покупаемого жилья.
Затем заёмщик должен обратиться с письменной просьбой в банк, где указывает, что ему необходимо разрешение на обмен ипотечного жилья. К обращению прикладывается пакет документов:
Как поменять на дом?
Порядок обмена недвижимостью установлен главой 31 Гражданского Кодекса России. При обмене квартиры на дом предлагается либо найти равноценный объект недвижимости, либо неравноценный с последующей доплатой. Стоимость жилья определяется оценочной экспертизой, которую оплачивает заёмщик.
В договоре купли-продажи будут указаны не только данные о доме, но и характеристики земельного участка. Также необходимо указать земельный участок и в акте приема-передачи.
Особенности процедуры
Какие документы собирать и на что обратить внимание?
Равноценная недвижимость
Это самый простой вариант. Для проверки безопасности квартиры необходимо заказать выписки из ЖЭУ, ЕГРН, домоуправления. Их оплачивает заёмщик.
Если все документы в порядке, стороны приступают к заключению договора, одномоментно оформляя договор обмена, передачу нового залога и снятие обременения со старой квартиры.
Подороже и большей площади
Если банк сходу даёт согласие на сделку с доплатой, то последовательность действий идентична обмену на равноценное жильё. Если же кредитор отказывает, граждане пытаются продать ипотечное жильё, одновременно подавая заявление на новую ссуду.
Когда заёмщик получает согласие по обеим заявкам, он оформляет два договора: на продажу старой и покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира всё ещё находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.
Частный дом
Помимо документов на дом, тождественных документам на квартиру, о которых мы говорили выше, понадобятся специальные бумаги для земельного участка:
Заключение договора
Договор купли-продажи для обмена ипотечного жилья составляется в простой письменной форме. В нём непременно должны быть прописаны следующие пункты:
При желании стороны вносят в документы срок, когда квартира будет пуста и передана, обязанность продавца оплатить коммунальные услуги вплоть до даты выселения и т.п.
Иногда стороны заключают авансовый договор, если необходимо неопровержимое подтверждение оплаты. Полезно будет указать в договоре, что аванс подлежит возврату покупателю в случае обнаружения обстоятельств, препятствующих сделке. Иначе покупатель рискует лишиться и денег, и нового жилья.
Вместо авансового договора возможно использование предварительного договора, который будет говорить о твёрдых намерениях сторон.
Регистрация сделки
У покупателя к моменту сделки должна быть достаточная для покрытия ипотеки сумма, которая делится на две части. Первая, равная остатку задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита. Вторая кладётся в банковскую ячейку с определёнными условиями доступа. Эти деньги предназначены продавцу нового жилья, они будут переданы после регистрации.
После заключения сделки необходимо подать весь пакет документов из банка в Росреестр, где покупателя зарегистрируют как нового собственника. Это необходимо для снятия обременения. После завершения этой процедуры покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.
В дальнейшем остаётся только подписать акты приёмки-передачи и отметить новоселье.
Внимание к разнице
От того, насколько более дорогое или дешёвое жильё собирается приобретать заёмщик, зависит какие суммы необходимо отложить ему. Более того, банки предпочитают обмен на равноценное жильё, поскольку это самая простая процедура при обмене заложенной недвижимости. Значит, на подобную сделку проще получить согласие финансовой организации.
Альтернативный способ
Ранее мы говорили, что существует альтернативный вариант обмена недвижимости. Его суть заключается в том, что вы продаёте квартиру с обременением, но тут же покупаете новую жилплощадь снова в ипотеку. Из подводных камней такого метода стоит заострить внимание на нескольких вещах:
Жизнь быстро течёт и меняется, многие люди стремятся сменить место жительства. Поэтому важно помнить о возможных вариантах обмена заложенных квартир и домов.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Как продать квартиру в ипотеке и купить другую
В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?
Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно. Однако если же вам вдруг понадобилось переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке? В чем особенности этой процедуры и стоит ли игра свеч? Расскажем в этой статье.
Причины для продажи квартиры
Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.
Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.
В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).
Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.
Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства. Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку. Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.
Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.
И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.
Способы продажи
Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.
Расскажем о каждом способе подробнее.
Досрочное погашение ипотеки
Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?
С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.
Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки
Сделку контролирует банк, поэтому она безопасна для всех ее сторон. Продавец не исчезнет, покупатель сможет вернуть деньги в случае форс-мажорных обстоятельства, а банк гарантированно получает остаток долга.
Продажа жилья вместе с долгом
Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.
Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – это сложный процесс поиска покупателя. Чаще всего этим занимаются агентства недвижимости, прикрепленные к банку.
Продажа недвижимости банком
В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.
Список документов
Каковы риски?
Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.
Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.
Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.
Инструкция: как продать «ипотечную» квартиру и купить новую
Люди часто берут ипотечный кредит на долгие годы — за это время может измениться многое: рождаются дети, семья хочет расширить жилплощадь, переехать в другой район или город, меняются финансовые возможности. Рассказываем, как продать квартиру, которая находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, и тут же купить новую.
Бытует мнение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку и до погашения кредита её нельзя продать. На самом деле это не так. Квартира находится в залоге у банка, а право собственности принадлежит покупателю. Каких-либо ограничений на пользование залоговой недвижимостью, как правило, нет.
«В первую очередь квартира должна использоваться по прямому назначению. Также залогодатель ( ипотечный заёмщик — прим. Сравни.ру) не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом», — отмечает руководитель центра клиентских и партнёрских продаж «Росбанк Дом» Светлана Ременюк. Директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ Игорь Ларин напоминает, что в соответствии с законодательством об ипотеке, продажа, сдача или прописка лицами, не являющимися залогодателями или родственниками залогодателя квартиры, осуществляется с согласия банка.
Получается, «ипотечную» квартиру продать можно. Разберёмся, как это сделать.
Шаг 1. Сообщить в банк
Если вы решили продать свою квартиру, следует сообщить об этом в банк и получить согласие.
Так, в ВТБ заёмщику нужно подать соответствующее заявление и приложить копии паспортов заёмщика и покупателя, правоподтверждающего документа ( например, договора купли-продажи — прим. Сравни.ру) и договора о покупке заёмщиком объекта недвижимости. «Банк даёт возможность продать залоговый объект, если в результате сделки ипотечный кредит будет полностью погашен. Ипотека должна быть погашена перед регистрацией договора купли-продажи», — отмечает пресс-служба ВТБ.
« Росбанк Дом» также не накладывает запрета на продажу. «Однако из-за наличия обременения продавец (заёмщик банка) не может продать квартиру до погашения кредита или получения согласия банка», — замечает Светлана Ременюк. При этом кредитная организация может настоять на погашении кредита до сделки. Эксперт рекомендует обращаться в банк для уточнения возможности продажи, условий выхода на сделку и погашения кредита. В Росбанке, например, есть подразделение, которое рассматривает подобные обращения, подробно информирует клиентов о всех деталях.
Шаг 2. Подать заявку на новый ипотечный кредит
Прежде чем начинать искать покупателя для своей квартиры, подайте заявку на новый кредит. Вы сразу поймёте, на какую стоимость жилья сможете рассчитывать.
Тут есть один нюанс: банк будет учитывать и платёж по текущему ипотечному кредиту. Поэтому лучше подавать заявку в ту же кредитную организацию, где у вас сейчас ипотека. Она может учесть, что действующий кредит будет погашен до выдачи нового. У банков разные требования, но в среднем платежи по всем кредитам не должны превышать примерно 50% от общего семейного дохода. Также обратите внимание на свой зарплатный банк — часто у них есть специальные условия для клиентов.
Срок действия одобренной заявки в банках тоже разный и составляет в среднем три месяца. Этого времени достаточно, чтобы найти покупателя для своей квартиры и новое жильё.
Кредитная нагрузка — соотношение платежей по кредитам и доходов — влияет на кредитный рейтинг. А чем выше рейтинг, тем больше вероятность, что банки будут одобрять кредиты на крупные суммы под низкие ставки.
Бесплатно проверить свой кредитный рейтинг можно на Сравни.ру — с помощью сервиса «Кредитный рейтинг». Там же можно подписаться на историю изменений рейтинга с ежемесячными отчётами, которые приходят на электронную почту, — так вы сможете не пропустить момент, когда рейтинг станет лучше, и вовремя подать заявку на ипотеку.
Шаг 3. Обратиться к риелтору
Поскольку одновременно придётся и продавать, и покупать, нужен грамотный риелтор или агентство, которое возьмёт на себя все организационные моменты, подготовку и проверку документов.
Риелтор может показывать вашу квартиру потенциальным покупателям даже в ваше отсутствие, а также ездить на предварительные просмотры квартир и оценивать, соответствует ли жильё вашим требованиям. Это сэкономит ваше время и силы и избавит от личных переговоров с участниками сделки. Риелтору придётся заплатить комиссию — расценки зависят от конкретного специалиста, это может быть процент от суммы сделки или фиксированная сумма.
Шаг 4. Подготовить документы
При продаже квартиры понадобятся:
паспорта всех собственников;
выписка из ЕГРН (можно заказать на портале Госуслуг );
справка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту (из банка);
справка о том, что вы не состоите на учёте у психиатра и нарколога (необязательна, но многие покупатели спрашивают её для уверенности в дееспособности продавца).
Позаботьтесь о бумагах заранее, но учитывайте сроки действия подобных справок — в основном месяц.
Собрать документы не составит большого труда. Управляющий партнёр правового агентства недвижимости «ЮОНИ» Кирилл Поплавский отмечает, что сейчас подготовка документов не занимает много времени. «Если мы говорим о Москве, благодаря цифровизации все документы делаются за одно посещение МФЦ (выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН) и банка (справка об отсутствии задолженности по кредиту)», — отмечает эксперт. Также следует подготовить документы по предыдущей сделке, когда вы сами покупали эту квартиру: договор купли-продажи/участия в долевом строительстве, акт приёма-передачи.
Шаг 5. Продать свою квартиру
После того как все документы будут готовы и банк одобрит покупку новой квартиры в ипотеку, можно выходить на сделки.
В целом процесс продажи залоговой квартиры уже стандартный, отмечает пресс-служба ВТБ. Покупатель может получить ипотечный кредит на покупку или приобрести объект за наличные средства. «Проблема в том, что обычно на рынке используется схема, когда покупатель вынужден брать ипотеку в том же банке, где ипотека продавца, хотя предпочел бы более выгодные условия другого банка», — подчёркивают в ВТБ.
Обращает на это внимание и Кирилл Поплавский. Ипотека берётся на длительный срок, и за это время семья по разным причинам может захотеть продать квартиру до погашения кредита. Он рекомендует при покупке квартиры при равных условиях брать ипотеку в топовых банках. «Тогда вероятность найти покупателя, который будет брать ипотеку в том же банке, где открыт ваш кредит, возрастает», — считает эксперт.
Пресс-служба ВТБ также отмечает риски, обусловленные тем, что кредит должен быть погашен до заключения договора купли-продажи: продавец может взять кредит наличными, чтобы «закрыть» ипотеку, но если покупатель передумал приобретать его квартиру, то вынужден выплачивать кредит на иных условиях (кредит наличными выдаётся на меньший срок по сравнению с ипотечным, поэтому сумма платежа может быть выше). «Рискует и покупатель, если решает передать денежные средства за квартиру продавцу до заключения договора купли-продажи: продавцу ничего не мешает отказаться от сделки и не возвращать средства», — подчёркивают в банке.
Шаг 6. Купить новую квартиру
Здесь уже вы выступаете покупателем, и в ваших интересах проверить все документы по квартире, в чём вам должен помочь риелтор. Банк со своей стороны также проверяет чистоту сделки.
После подписания договора купли-продажи и ипотечного договора документы направляются в Росреестр на регистрацию обременения и права собственности.
Если планируете использовать для первоначального взноса деньги, оставшиеся от погашения действующего кредита при продаже своей квартиры, учтите важный нюанс. Их вы сможете забрать из банка только после регистрации права собственности в Росреестре: деньги будут храниться в банковской ячейке или на счёте. Раньше на это уходил месяц. Сейчас, по информации на сайте ведомства, государственная регистрация прав в разных случаях проводится от 5 до 12 рабочих дней.
Шаг 7 (заключительный). Переехать 🎉
Сроки переезда после сделки обычно зависят от сроков регистрации права собственности. Как правило, только после этого подписывается акт приёма-передачи квартиры, продавец её освобождает и передаёт покупателю ключи.
Но всё индивидуально и зависит от обстоятельств и лояльности участников обеих сделок. Если удастся договориться, то новоселье можно будет справить до окончания срока регистрации прав собственности в Росреестре.
В 2013 году мы с мужем купили в ипотеку однокомнатную квартиру в подмосковном Щёлково. Квартира была с хорошим свежим ремонтом, мы прожили в ней четыре года, а ипотеку оформляли на 15 лет.
Летом 2017 года коллега занималась продажей своих двух квартир и очень хорошо отзывалась о своем риелторе. Я решила проконсультироваться с ним по ценам на двухкомнатные квартиры поближе к Москве и возможности продажи ипотечного жилья. Каких-либо конкретных планов по переезду ещё не было. Но когда я озвучила риелтору наши пожелания по цене и локациям, он нам сказал: «А зачем вам менять Подмосковье на Подмосковье? Я вам в Москве квартиру найду!» Мы заразились его оптимизмом и решили действовать.
Это был август, а в конце октября мы уже переехали в новую квартиру. Каких-то особых программ в банках для подобных сделок тогда не было (или нам о них не было известно). Ипотека была в банке, через который мы с мужем получали зарплату. Сообщили в банк о планах продать квартиру и досрочно закрыть ипотечный кредит и сразу подали новую заявку. Кстати, какого-то официального согласия или разрешения на продажу квартиры нам не выдавали. После того как получили одобрение на новый ипотечный кредит, стали искать покупателя и присматривать себе квартиру. На удивление, покупатель нашёлся быстро. Мужчина покупал жильё за наличные, что упрощало нам сделку.
Новую квартиру мы присмотрели не сразу, объездили вариантов 15 точно. Остановились на двухкомнатной квартире со свежим ремонтом в Чертаново. Наш риелтор получил аванс от покупателя, а мы, в свою очередь, заплатили аванс нашему продавцу. Сначала мы заключили договор купли-продажи нашей квартиры и закрыли ипотечный кредит по ней. По сути, покупатель погасил остаток нашего ипотечного кредита, а оставшиеся деньги банк положил в ячейку до окончания регистрации прав собственности в Росреестре. Сроки снятия обременения и выдачи закладной в нашем банке составляли до 30 дней, но нам повезло — закладную нам отдали через три дня.
Сразу после этого мы отдали документы на регистрацию в Росреестр, которая длилась около месяца. В это же время снова пришли в банк на сделку — по покупке новой квартиры. Здесь всё было стандартно: мы внесли первоначальный взнос и оформили ипотечный договор с банком. Обстоятельства торопили нашего покупателя с переездом — он не был готов месяц ждать ответа из Росреестра. Риелтор договорился с нашим продавцом, что он освободит квартиру не через месяц, когда пройдёт регистрация, а на следующий день после сделки. По факту, мы в течение одной недели продали свою квартиру, купили новую и переехали в неё.
Оглядываясь назад, удивляюсь, как мы могли решиться на такую авантюру! Сейчас мы рефинансировали ипотечный кредит в другом банке под меньший процент и снизили ежемесячный платеж на 15 000 ₽. Опираясь на свой опыт, могу точно сказать, что ипотека — это не кабала на всю жизнь, а гибкий финансовый инструмент, который помогает решить свой жилищный вопрос, не откладывая его в долгий ящик.
Продать ипотечную квартиру и сразу купить новую в ипотеку возможно. Банки идут навстречу своим клиентам и проводят такие сделки. Они, как правило, проходят оперативно. Если новый объект уже подобран, то вся процедура может занять одну неделю. «Обычно клиенты улучшают свои жилищные условия именно таким образом, приобретая новые объекты дороже предыдущих», — отмечает Светлана Ременюк.
Изучить ставки по ипотеке
Сейчас у банков появляются отдельные ипотечные программы специально для подобных случаев. Например, в Банке ВТБ и в Банке ДОМ.РФ есть программы на покупку жилья в залоге у другого банка на вторичном рынке недвижимости. Схема в ВТБ предполагает одновременное предоставление средств — продавцу для закрытия кредита в другом банке и покупателю на квартиру с обременением. «При данной механике нейтрализуются критические риски для продавца и покупателя», — комментирует пресс-служба кредитной организации. Уже в ближайшее время ВТБ планирует запустить эту возможность и для новостроек.
В Банке ДОМ.РФ программа распространяется на квартиры и апартаменты на вторичном рынке недвижимости. До подписания кредитной документации по сделке заёмщику и продавцу необходимо предоставить нотариальные доверенности на сотрудника банка, чтобы он мог заняться снятием обременения банка-залогодержателя, получить погашенную закладную, а также полностью досрочно погасить задолженность продавца перед банком-залогодержателем. Как отмечает Игорь Ларин, выдача кредитных средств происходит до регистрации залога в пользу банка, при этом кредит направляется на погашение ипотечного кредита продавца. «Стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи между продавцом и заёмщиком должна превышать или быть равной остатку долга продавца», — комментирует эксперт.
По мере роста ипотечного рынка логично предположить рост количества ипотечных квартир, выставленных на продажу, отмечает ВТБ. «Люди воспринимают ипотеку как удобный инструмент приобретения недвижимости, а не пожизненное обременение, и хотят иметь возможность гибко проводить сделки купли-продажи с ипотечными квартирами, если это необходимо», — комментирует пресс-служба банка. По оценкам Кирилла Поплавского, «ипотечное» жильё в Москве продаётся в среднем на 10% дешевле квартир без обременения. Поэтому если планируете покупать новое жильё, можно обратить внимание на такие квартиры. Правильно подготовившись к сделке и предусмотрев все нюансы, вы сможете купить подходящую квартиру по более низкой цене.